Toshkent moliya instituti Budjet hisobi va g’aznachilik fakultetining “Investitsion loyihalarni moliyalashtirish” ta’lim yo’nalishi bbi-50 guruh

3. Yerni baholash amaliyotida baholash yondashuvlari va usullari

Yerni baholash amaliyotida axborotlar juda muhim ahamiyatga ega hisoblanadi. Baholash obyektining qiymatini baholash va xususiylashtirish maqsadida baholashda baholovchi daromad, xarajat va qiyosiy yondashuvlardan foydalanadi. Biron-bir yondashuvni qo‘llash mumkin emasligi yoki qo‘llashning cheklanishi baholovchi tomonidan baholash to‘g‘risidagi hisobotda asoslanishi lozim.

U yoki bu yondashuvni qo‘llashda baholovchi 8-son MBMSda belgilangan baholash usullarining biridan foydalanadi. Baholashning eng maqbul usulini tanlash baholovchining mulohazalariga muvofiq amalga oshiriladi va baholash natijalaridan foydalanishning maqsadi, aniqlanayotgan qiymat turi, baholash obyektining xususiyatlari va axborot manbalari bilan belgilanadi.

Daromad yondashuvi baholash obyektining qiymatini mazkur obyektdan foydalanishdan olish kutilayotgan daromadlarning joriy qiymatini aniqlashga asoslanadi. Baholash xaridor mazkur obyektni xarid qilishdan olishi mumkin bo‘lgan bo‘lg‘usi daromadlarning prognoziga muvofiq shakllantiriladi. Daromad yondashuvi doirasida to‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli yoki pul oqimlarini diskontlash usuli qo‘llaniladi. Daromad yondashuvi usullari bilan baholash diskontlash stavkasi va (yoki) kapitallashtirish stavkasidan foydalanishni nazarda tutadi. Diskontlash stavkasi miqdori O‘zbekiston Respublikasi Markaziy bankining baholash sanasiga qadar bo‘lgan qayta moliyalashtirish stavkasining (baholash obyektiga investitsiyalash tavakkalchiligi uchun ustamani hisobga oluvchi) 1,5 koeffitsientiga ko‘paytmasi sifatida aniqlanadi.
Kapitallashtirish stavkasi sifatida 2% ga teng deb olinadigan pul oqimi uzoq muddatli o‘sish sur’ati hajmi ayirib tashlangan diskontlash stavkasi qabul qilinadi. To‘g‘ridan-to‘g‘ri kapitallashtirish usuli baholash obyektidan foydalanishdan har yili teng miqdorda pul oqimlarini olish mo‘ljallanganda amaldagi aktivlarni baholash uchun qo‘llaniladi. Usul baholash obyektidan yil davomida foydalanishdan olingan pul oqimini kapitallashtirish stavkasidan foydalangan holda qiymatga aylantirishga asoslanadi.
Pul oqimlarini diskontlash usuli pul oqimlari beqaror bo‘lgan obyektlarni baholashda qo‘llaniladi va bo‘lg‘usi pul oqimlari joriy pul oqimlaridan sezilarli darajada farq qilishi mumkin, degan farazga asoslanadi. Mazkur usul bo‘lg‘usi daromadlar prognozini shakllantirishni, daromadlarni olish bilan bog‘liq tavakkalchilikka baho berishni va daromadlarni olish vaqtini aniqlashni nazarda tutadi. Bo‘lg‘usi daromadlarni aniqlashda korxona faoliyatining kutilayotgan muddati ikki davrga bo‘linadi. Prognoz davri deb ataladigan birinchi davr uchun pul tushumlarining batafsil yilma-yil prognozi tuziladi. Prognoz davri tugaganidan so‘ng korxona pul tushumlarining o‘sish sur’atlari umuman olganda barqaror bo‘lib qoladigan va ularni oldindan aytish mumkin bo‘ladigan mutanosib holatga erishishi lozimligi (prognozdan keyingi davr) faraz qilinadi.
Qiyosiy yondashuv oldi-sotdi bozor narxlarini va (yoki) ular mavjud bo‘lmagan holda taklif narxlarini baholash obyektiga qiyosiy (o‘xshash) obyektning tegishli tuzatishlarini hisobga olib taqqoslashga asoslanadi. Analoglarni tanlashning asosiy mezonlari bo‘lib, baholash obyekti bilan o‘xshash jismoniy va iqtisodiy tavsiflar, analogning baholash obyekti bilan ayni bir bozor segmenti va (yoki) tarmoqqa mansubligi, baholash obyekti va analogdan foydalanishning o‘xshashligi xisoblanadi. Baholash obyekti qiymatini qiyosiy yondashuvda baholashda kapital bozori usuli (kompaniya-analog usuli), bitimlar usuli, bozorga oid taqqoslashlar usuli, baholash obyekti bilan oldingi bitimlar usuli va analog bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri taqqoslash usuli (mashinalar, uskunalar va transport vositalari qiymatini baholash uchun) qo‘llaniladi.
Kapital bozori usuli (kompaniya-analog usuli) taqqoslash uchun asos sifatida bozorda vujudga kelgan ma’lum oldi-sotdi narxidan foydalanishni nazarda tutadi. Usul asosan nazoratsiz aksiyalar paketlarini va ulushlarni baholash uchun qo‘llaniladi.
Bitimlar usuli aksiyalar nazorat paketining va umuman korxonaning narxlari haqidagi axborotga asoslanadi. Usuldan aksiyalarning nazorat paketlarini yoki korxonalarni baholashda foydalaniladi.
Bozorga oid taqqoslashlar usuli baholanayotgan ko‘chmas mulk bilan jismoniy va iqtisodiy tavsiflarga ko‘ra o‘xshash bo‘lgan ko‘chmas mulkni sotishga doir bitimlarning bozor narxlarini yoki taklif narxlarini tahlil qilishga asoslanadi. Usul “talab va taklif” prinsipiga asoslanib, mazkur prinsipga muvofiq obyekt narxi shu joyda, shu vaqtda va shu bozorda analogga bo‘lgan talab va taklifning o‘zaro aloqasi natijasida aniqlanadi.Baholash obyekti bilan oldingi bitimlar usulini qo‘llashda baholash obyekti bilan ilgari tuzilgan bitimlarning narxlari axborot manbai hisoblanadi. Bunda, baholovchi vaqt omilini, shuningdek, iqtisodiy muhit va tarmoqdagi holatlarning o‘zgarishlarini hisobga olib tuzatishlar kiritadi.Analog bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri taqqoslash usuli asosan taqqoslashning o‘xshash obyektlari xususidagi bozorga oid axborotdan hamda baholash obyektining aniq nusxalariga doir axborotdan foydalanishga asoslanadi. Usul analoglarning narxlariga ularning joylashgan eri va bitim sanasini hisobga olgan holda tuzatishlar kiritishni nazarda tutadi.
Qiyosiy yondashuv usullaridan foydalanish o‘xshash obyektlarning jismoniy va iqtisodiy tavsiflari, narxlari va bitimlarning sanalari, joylashgan eri, bajarilishi, ishlab chiqarilayotgan mahsulotlarning turdoshligi va o‘xshash obyektlarning boshqa tavsiflari haqida axborotning mavjudligini nazarda tutadi. Baholanayotgan obyekt o‘xshash obyektdan qay darajada farq qilsa, ayni shu darajada o‘xshash obyekt narxiga u baholash obyekti bilan ayni bir tavsifga ega bo‘lgan holda qanday narxda sotilishi mumkinligini aniqlash uchun tuzatishlar kiritiladi.Qiyosiy yondashuv usullari bilan baholash barcha analoglar bo‘yicha hisoblanadigan va ayni bir ko‘rsatkichga ko‘paytiruvchi sifatida qo‘llaniladigan multiplikatorlardan foydalanishga asoslanadi.8-son MBMS maqsadlarida ikki xil multiplikator: oraliqli va momentli multiplikatorlardan foydalaniladi. Qo‘llanilgan multiplikatorni tanlash baholovchi tomonidan baholash to‘g‘risidagi hisobotda asoslanishi lozim.
Xarajat yondashuvi jamlangan eskirish yoki qilingan xarajatlar (majburiyatlar) hisobiga qadrsizlanishni hisobga olib obyektni tiklash yoki almashtirish uchun zarur bo‘lgan xarajatlarni aniqlashga asoslanadi. Xarajat yondashuvi daromadli obyektni baholashga nisbatan birdan-bir yagona yondashuv sifatida qo‘llanishiga yo‘l qo‘yilmaydi.Xususiylashtirilayotgan korxona (aksiyalar, ulushlar, paylar)ni baholashga nisbatan xarajat yondashuvining asosiy usuli sof aktivlar usulidir. Ayrim hollarda, davlat mulki obyektlarini tasarruf etuvchining tugatilayotgan korxona mulkini (tarkibiy birliklarini) xususiylashtirish to‘g‘risida qarori mavjud bo‘lgan taqdirda, xususiylashtirish obyektini baholashga nisbatan xarajat yondashuvi qo‘llanilganda tugatish qiymati usulidan foydalanilishi mumkin.
Sof aktivlar usuli qo‘llanilganda baholanayotgan mulk tarkibiga quyidagilar kiritiladi:

• 
  korxona balansidagi va qonunchilikda belgilangan xususiylashtirish tartibotlari doirasida o‘tkazilgan inventarizatsiya natijasida aniqlangan asosiy vositalar, ularning texnik holatidan qat’iy nazar, amaldagi (shu jumladan vaqtinchalik kapital ta’mirlashda bo‘lgan va modernizatsiya qilinayotgan obyektlar, tugallanmagan qurilish obyektlari) va konservatsiya qilingan, zaxira yoki rezervdagi obyektlar (o‘rnatilmagan asbob-uskunalar), ishlab chiqarish va xo‘jalik inventari, ishchi va mahsuldor hayvonlar, ko‘p yillik o‘simliklar va boshqa turdagi, shuningdek, boshqa korxonalar va tashkilotlarga foydalanish uchun, ijaraga berilgan asosiy vositalar;
  
• 
  xususiylashtirilayotgan korxona (binolar, inshootlar, obyektlar) joylashgan yer uchastkalaridan (agar ular bo‘lsa) foydalanish huquqi va korxona faoliyati uchun zarur bo‘lgan ajratilgan yer uchastkalaridan foydalanishga bo‘lgan huquq;
  
• 
  boshqa uzoq muddatli aktivlar, shu jumladan nomoddiy aktivlar;
  
• 
  joriy aktivlar;
  
• 
  boshqa aktivlar.
  

Mulkni baholash quyidagi tartibda amalga oshiriladi:
a) quyidagilarning tiklanish qiymati aniqlanadi:

• 
  ko‘chmas mulkning (binolar va inshootlarning) tiklanish qiymati loyiha-smeta hujjatlari yoki binolar va inshootlar tiklanish qiymatining yaxlitlangan me’yorlari negizida yoki baholash sanasida Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan;
  
• 
  mashinalar, uskunalar va transport vositalarining (havo va suv transporti vositalari bundan mustasno) tiklanish qiymati almashtirish xarajatlari yoki aniq nusxasini yaratish xarajatlari negizida yoki baholash sanasida Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan;
  
• 
  qolgan asosiy vositalarning tiklash qiymati ularning boshlang‘ich balans qiymatini ishlab chiqaruvchi zavodlar, preyskurantlar, prays-varaqlar narxlariga muvofiq bo‘lgungacha qayta baholash yoki baholash sanasida Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan;
  
• 
  tugallanmagan qurilish va o‘rnatilmagan asbob-uskunalarning qiymati mos ravishda ko‘chmas mulk (binolar va inshootlar) hamda mashinalar, uskunalar va transport vositalarini baholash bilan bir xil tartibda yoki baholash sanasida Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan.
  

b) eskirish hajmi aniqlanadi:

• 
  ko‘chmas mulk uchun – jamlangan (umumiy) eskirish (jismoniy, funksional va tashqi eskirish);
  
• 
  mashinalar, uskunalar va transport vositalari uchun – jismoniy eskirish;
  
• 
  qolgan asosiy vositalar uchun – jismoniy eskirish yoki normativ (balans bo‘yicha qabul qilingan) eskirish;
  
• 
  tugallanmagan qurilish va o‘rnatilmagan asbob-uskunalar uchun eskirish hisoblanmaydi.
  

Bunda, baholovchi har bir asosiy vosita bo‘yicha xisoblagan eskirish hajmi korxona buxgalteriyasi xisoblagan va korxona balansida aks ettirilgan normativ eskirish hajmidan ortiq bo‘lishi mumkin emas.
v) 10 foizdan kamroq qoldiq qiymatga ega bo‘lgan asosiy vositalar bo‘yicha baholash chog‘ida ularning tiklash qiymatining 10 foizi miqdoridagi qiymati kiritiladi;
g) intellektual mulk obyektlari Intellektual mulkni baholash tartibi to‘g‘risidagi Nizomga (ro‘yxat raqami 1953, 2009 yil 8 may) (O‘zbekiston Respublikasi qonun hujjatlari to‘plami, 2009 y., 19 – 20-son, 241-modda) muvofiq baholanadi;
d) uzoq muddatli investitsiyalar qiymatini baholash belgilangan tartibda bozor qiymati bo‘yicha amalga oshiriladi;
e) tovar-moddiy boyliklarga tegishli bo‘lgan inventarlar va xo‘jalik buyumlari amaldagi ulgurji yoki chakana (bozor narxlaridan yuqori bo‘lmagan) narxlarda yoki O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotiga ko‘ra "ishlab chiqarish va xo‘jalik inventarlari" guruhi bo‘yicha asosiy fondlarni qayta baholashning har yilgi koeffitsientini inventarlar va xo‘jalik buyumlarining balans qiymatiga qo‘llash yo‘li orqali baholanadi;
j) qolgan uzoq muddatli va joriy aktivlar qiymati, shuningdek, korxonaning majburiyatlari korxonaning oxirgi (baholash sanasidagi) hisobot buxgalteriya balansi ma’lumotlariga muvofiq balans qiymati bo‘yicha belgilanadi.
Buxgalteriya balansi korxona tomonidan har yili bir marta tuziladigan xollarda va baholash sanasi uni tuzish sanasidan uch oydan ortiq muddatga ortda qolgan bo‘lsa, xisob-kitoblar uchun asos sifatida oxirgi (baholash sanasidan oldingi) chorak yakuni bo‘yicha oraliq balans olinadi.
Asosiy vositalar qiymatini baholashda ularning baholash natijalari bo‘yicha aniqlangan qiymati korxona buxgalteriyasida ko‘rsatilgan va korxona balansida aks ettirilgan balans qoldiq qiymatidan kam bo‘lmasligi kerak.
Baholash obyekti korxonalarda ishtirok etish ulushi (aksiya paketlari, ulushlar, paylar) bo‘lgan hollarda balansda saqlovchi (emitent) asosiy vositalari qiymatini baholash yuqoridagiga o‘xshash tartibda amalga oshiriladi.
Baholash obyekti ustav fondining 5 foizi miqdoridagi va undan kamroq bo‘lgan, nazorat qilish vakolatini bermaydigan korxonada ishtirok etish ulushi bo‘lsa, balansda saqlovchi (emitent) barcha asosiy vositalari qiymatini baholash sanasida Hukumat qarori bo‘yicha asosiy fondlarni so‘nggi qayta baholash sanasidan boshlab O‘zbekiston Respublikasi Davlat statistika qo‘mitasi ma’lumotlari bo‘yicha asosiy fondlar qiymati qimmatlashishi koeffitsientlarini qo‘llash yo‘li bilan baholashga yo‘l qo‘yiladi.
4. Real obyekt misolida yer qiymatini baholash
Mazkur rejani yoritishda xususiy shaxsga tegishli turar joy binosini (yer uchastkasini) sotish uchun bozor qiymatini aniqlash to’g’risidagi Baholash hisobotidan foydalanildi. Baholash kompaniyasidan olingan hisobotda obyektning bozor qiymati xarajat va qiyosiy yondoshuvlar bilan aniqlangan.
Yer uchastkasidan foydalanish huquqlarini qiymatini baholashda sotuvlar qiyosiy tahlili usuli yordamida yer uchatkasi qiymati hisoblandi.
Ushbu usul bilan yer uchastkasi bozor qiymatini hisoblashda analoglar toʼplamini shakllantiriladi; baholash obyekti bozoriga xos boʼlgan taqqoslash birliklarini tanlanadi; analoglarni baholash obyekti bilan taqqoslash elementlari (narx belgilovchi omillar)ga koʼra, taqqoslash birliklaridan foydalangan holda solishtiriladi va har bir taqqoslash elementi boʼyicha baholash obyektiga nisbatan har bir analog narxiga tuzatishlar kiritiladi.
Natijada oldindan har bir qiyoslash obyektini sotish qiymatini aniqlaydi, yaʼni u xuddi baholanayotgan koʼchmas mulknikiga oʼxshash tavsiflarga ega boʼlgandek, shundan soʼng analog obyektlarini tuzatish kiritilgan narxlardan oʼrtacha yoki oʼrtacha oʼlchangan koʼrsatkichi hisobidan yer uchastkasi qiymati aniqlanadi.
Yer uchastkasiga boʼlgan mulkiy huquqni bozor qiymatini aniqlash uchun Internet tarmogʼining saytidan olingan boʼsh turgan (yaxshilashlar mavjud bo’lmagan) yer uchastkalarini sotish (taklif) narxlari bo‘yicha axborotlardan foydalanildi.
Аnalog – obyektlarni taklif narxlariga quyidagi taqqoslash elementlari boʼyicha tuzatishlar kiritiladi: o‘tkazilayotgan mulkiy huquqlariga; moliyaviy shartlarga; sotish shartlariga; bozor shartlariga; joylashgan joyiga; yer uchastkasi masshtabligiga; taxmin qilinayotgan foydalanish turi imkoniyatlariga; savdolar jarayonida qiymatni kamayish imkoniyatlariga.
Qiyoslash birligi qilib «sotix» olindi, u tadbirkorlik koʼchmas mulkini qurishga yer uchastkasi uchun oʼziga xos qiymat birligi hisoblanadi. Tuzatishlar % yoki pul koʼrinishida aks ettirilishi mumkin. Har bir tuzatishni miqdori mavjud bozor maʼlumotlari asosida aniqlanadi.
Shundan soʼng, analoglarni tuzatish kiritilgan narxlari kiritilgan tuzatishlarni sonini inobatga olgan holda oʼlchanadi.
Baholash obyektining yer uchastkasi 600.0 m² tashkil etadi.
Yer uchastkasi bozor qiymatini hisoblash uchun baholovchi tomonidan analog – obyekt sifatida uchta taklif tanlandi, ularni tavsiflari quyida keltirilgan.