1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Кўчмас мулк объектининг ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар бўйича коэффициент (К_ихйй) ни аниқ объект бўйича ретроспектив маълумотлар асосида, кейинчалик мазкур динамикани истиқбол учун прогнозлаш йўли билан, ҳисоблаш мумкин (ҳудуддаги кўчмас мулк бозорининг аниқ сегментининг ривожланиш истиқболларига боғлиқ ҳолда):
(13.8)
бу ерда:
К_ихйй – ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар бўйича коэффициент;
Пн_i – i – ижара шартномаси бўйича ижарачидан ижара тўловлари олинмаган ойлар сони;
Т_i - i – ижара шартномасининг амал қилиш муддати;
n – баҳоланаётган кўчмас мулк объекти бўйича баҳоловчи аниқлаган ижара шартномалари сони
Майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар билан билан бир қаторда, баҳоланаётган кўчмас мулк объектидан нормал фойдаланишда олиш мумкин бўлган бошқа даромадларни ҳам ҳисобга олиш зарур, жумладан, мисол учун, ижара тўловигв қўшилмаган автомобил тўхташ жойи, омборхона кабиларни ижарага беришдан олинган даромад. У ҳолда ҳақиқий ялпи даромадни ҳисоблаш формуласи қуйидаги кўринишга эга бўлади:
(131.9)
Соф операцион даромад (СОД) – мулк объектининг ҳақиқий ялпи даромадидан талаб этилувчи даромадлар даражасини ушлаб туриш учун керакли операцион харажатларни айириш орқали аниқланади:


(13.10)


Операцион харажатлар (ОХ) – бу кўчмас мулк объектининг нормал эксплуатациясини таъминлаш ҳамда унинг, қарз мажбуриятларини бажариш бўйича харажатлар ва даромад солиқларини ҳисобга олмаган ҳолдаги, ҳақиқий ялпи даромадни тиклаши билан бевосита боғлиқ бўлган, кўчмас мулк объектини сақлаш учун зарурий йиллик харажатлардир.
Операцион харажатлар қуйидагиларни ўз ичига олади:

1. 
   миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига боғлиқ бўлмаган шартли ўзгармас харажатларни;
   
2. 
   миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига қараб ўзгарадиган шартли ўзгарувчан (эксплуатацион) харажатларни;
   
3. 
   алмаштириш харажатлари (захиралар)ни.
   

Шартли ўзгармас харажатларга қуйидагилар киради:

• 
  мол-мулк солиғи;
  
• 
  мол-мулкни суғурталаш харажатлари;
  
• 
  хизмат кўрсатувчи ходимлар маоши (агар у бинонинг юкланишига боғлиқ бўлмаса) ва унга солинадиган солиқлар.
  

Шартли ўзгарувчан харажатларга қуйидагилар киради:

• 
  бошқарув харажатлари;
  
• 
  коммунал харажатлар;
  
• 
  ҳудудни сақлаш харажатлари;
  
• 
  жорий таъмирлаш ишлари учун харажатлар;
  
• 
  хизмат кўрсатувчи ходимлар маоши ва унга солинадиган солиқлар;
  
• 
  хавфсизликни таъминлаш харажатлари.
  

Алмаштириш харажатларига том, пол тўшами, электроарматура каби ва бошқа тез эскирадиган яхшилашларни вақти-вақти билан алмаштириш харажатлари киради.