1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

13.1-расм. Капиталлаштириш коэффициентини ҳисоблаш усуллари схемаси


КУМУЛЯТИВ ТУЗИШ УСУЛИ

Кумулятив тузиш усули қуйидагиларни назарда тутади:

• 
  таваккалсиз ставкани базавий ставка сифатида қўллаш;
  
• 
  таваккалчиликка, паст ликвидлиликка ва инвестициявий менежментга тузатишлар киритилади.
  

Тузатишларнинг кўпчилиги субъектив характерга эга ва тегишли вазифалар ҳамда солиқ солиш ҳолати билан аниқланади.
Умуман олганда, қуйидагиларга таяниш мумкин:

• 
  таваккалсиз ликвидли ставкани банк ҳисоблари ёки давлат қимматли қоғозларининг фоизлар бўйича баҳолаш мумкин;
  
• 
  таваккалчиликка киритиладиган тузатиш баҳоланаётган кўчмас мулкнинг ўзига хос хусусиятлари билан боғлиқ;
  
• 
  ликвидлиликка киритиладиган тузатиш кўчмас мулкнинг қиматли қоғозларга қараганда паст ликвидлиликка эга эканлигини ҳисобга олиш керак. Бу, айниқса, кредитларни молиялаштиришга воситалар етишмаслиги сезиладиган бозорларга тегишли;
  
• 
  менежментга киритиладиган тузатиш аниқ инвестиция учун капитални бошқариш бўйича талаб қилинадиган харакатлар хажмини ҳисобга олади.
  

БОЗОРДАН СИҚИБ ЧИҚАРИШ УСУЛИ

Тақосланадиган объект сотувларига тегишли капиталлаштришнинг умумий коэффициентлари таҳлил қилинадиган усул. Бундай ахборот одатда муҳим аҳамият касб этади. Негаки, у бевосита бозор харакатидан дарак беради.

Капиталлаштириш коэффициентини аниқлашнинг ушбу усули амалиётда асосий ва энг тўғри ҳисобланиб, у кўчмас мулкни сотиб оладиган рационал инвесторнинг хариди оқибатларини ҳам ҳисобга олиши тасаввуридан келиб чиқади. Демак, инвестор томонидан тўланган нарх инвестиция объектининг иқтисодий тавсифларига қўйиладиган талабларни капиталлаштириш ставкаси ҳам ўз ичига олган ҳода намоён қилади. Усулни қўллаш бозор маълумотларини таҳлил қилиш ва фойдаланишда муҳим шартларга риоя қилишни талаб этади:

• 
  таққосланадиган объектлардан энг самарали фойдаланиш баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланишга мос келади;
  
• 
  молиялаштириш шартлари бир хил;
  
• 
  бошқариш сифати талаб даражасига жавоб беради;
  
• 
  йўқотишлар ва эксплуатация харажатлари коэффициентлари сезиларли фарқ қилмайди;
  
• 
  объектнинг жойлашган ўрни ва пардоз ишлари сезиларли фарқланмайди.
  

Сотув нархлари бўйича бозор маълумотлари ва таққосланадиган кўчмас мулк объектларининг соф операцион даромади моҳиятига асосланиб, капиталаштириш коэффициентини ҳисоблаш мумкин:
(13.11)
бу ерда:
- аналог объектнинг соф операцион даромади;
аналог объектнинг сотиш нархи;
аналог кўчмас мулк объектларининг сони.

Бу усулда капитал ва капиталга бўлган даромаднинг қайтиш меъёри ҳисоб-китоби алоҳида кўрсатилмайди, унда кўчмас мулкнинг келажакдаги қиймат ўзгариши улуши ва таваккалчиликлар бўйича таққосланадиган объектлар ҳақида бозор маълумотларидан фойдаланилади. Таъкидлаш жоизки, оддий кўринишига қарамай бу усулни қўллаш ўзига хос мураккабликка эга, чунки биринчи навбатда, соф операцион даромад ва нархга тегишли маълумотлар энг қийин аниқланувчи маълумотлар ҳисобланади.