1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Қайтариш меъёри бўйича капиталлаштириш усули тегишли қайтариш меъёрининг ҳар бир келгуси фойдасини дисконтлаш ёки даромадлар келишининг кетма-кетлиги, мулк ва даромад қийматининг ўзгариши ҳамда қайтариш меъёрини акс эттирувчи капиталлаштириш коэффициентини қўллаган ҳолда, капиталлаштириш йўллари орқали келгуси фойдаларни мулкнинг жорий қийматига ўтказади.
Бу усул даромадлар ва мулк қийматининг кутилаётган ўзгаришларига нисбатан таҳминларга асосланади. Дисконтлаш жараёнида назарда тутилишича, инвестор киритган инвестицияларини қайтаради ва уни қониқтирувчи даромадга эга бўлади. Шунингдек, бу усул мулк етарлича даражада фойда келтира олиши хақидаги саволга жавоб бера олади.
Қайтариш меъёри бўйича капиталлаштириш усулини пул оқимларнини дисконтлаш таҳлили деб ҳам аталади, чунки келгуси пул оқимларининг жорий қийматини ҳисоблаш учун дисконтлаш меъёридан фойдаланилади. Дисконтлаш, формулалар бўйича молиявий жадваллар ёки махсус ҳисоб воситалари ёрдамида бажарилиши мумкин.
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули йиллик даромадни мувофиқ даромад меъёрига бўлиш ёки уни мувофиқ даромад коэффициентига кўпайтириш орқали йиллик даромадни мулк қийматига ўтказади.
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули қайтарма сармояни ва сармоя даромадини алоҳида кўзда тутмайди, негаки у сармоядорнинг фойдали иш коэффициенти, мулкка эгалик қилишнинг таҳминий муддати, даромадлар киримининг режалаштирилаётган модели ва бошланғич инвестициялар миқдори хақидаги таҳминларини ҳисобга олмайди. Бундан ташқари тўғридан-тўғри капиталлаштириш деярли доимо тўла мулк ҳуқуқини баҳолайди.
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули потенциал ялпи даромад, самарали ялпи даромад, соф муомала даромади, хусусий сармоя даромади, қарз маблағлари бўйича даромад, ер даромади ёки бинолар даромадидан фойдаланиш мумкин. шунга мувофиқ капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти, хусусий сармояни капиталлаштириш коэффициенти, қарз маблағлари учун капиталлаштириш коэффициенти, ер ва бинолар учун капиталлаштириш коэффициентидан фойдаланилади. Даромад коэффициентлари бўйича потенциал ялпи даромад коэффициенти, самарали ялпи даромад коэффициенти ва ялпи рента коэффициентидан фойдаланилади.
Капитал харажатларни қоплаш ҳисобга олган ҳолда капиталлаштириш коэффициенти (ставкаси)¹⁶ни аниқловчи усулларига қуйидагилар киради:
- Ринг усули;
- Инвуд усули;
- Хоскольд усули.
Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан баҳолаш қуйидаги босқичлардан иборат:

1. 
   потенциал ялпи даромад (ПЯД) баҳоланади;
   
2. 
   майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар ҳисобланади;
   
3. 
   ҳақиқий ялпи даромад (ҲЯД) ПЯД ва йўқотишлар орасидаги фарқ сифатида аниқланади;
   
4. 
   ҲЯДдан операцион харажатларни айириб, соф операцион даромад (СОД) олинади;
   
5. 
   маълум бир усул бўйича капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти (R_o) танланади;
   
6. 
   кўчмас мулк қиймати СОДнинг капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти (ставкаси)га нисбати сифатида баҳоланади;
   
7. 
   якуний тузатишлар киритилади.
   

Капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти (ставкаси)га аосланиб, мулк қийматини аниқлаш қуйидаги формула орқали амалга оширилади:


(13.2)
бу ерда: