1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Назорат учун саволлар:

1. 
   Қиёсий ёндашув доирасида амалга ошириладиган жараёнларнинг асосий мазмуни нималардан иборат?
   
2. 
   Таққослаш бирликлари нима?
   
3. 
   Тузатишларни таҳлил қилиш ва киритиш усулларини айтинг.
   
4. 
   Нарх ва даромад нисбати усули нималарга асосланади?
   
5. 
   Статистик таҳлил нима?
   

13-мавзу. Кўчмас мулкни баҳолашнинг даромадга оид ёндашуви


13.1. Даромадларни тўғридан – тўғри капиталлаштириш усули

Кутилаётган капитал қайтарилишининг турли ўлчовларига асосланадиган даромадларни капиталлаштиришнинг икки усули мавжуд бўлиб, кутилаётган даромад ва қиймат ўртасидаги алоқаларга нисбатан фарқланувчи фикрлар мавжуд.

Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули энг типик йиллик даромадни қийматга уни даромаднинг баҳолаш объектига ўхшаш кўчмас мулк объектлари қийматига нисбати ҳақидаги бозор маълумотлари таҳлили асосида ҳисобланган капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан тўғридан-тўғри ўзгартиришга асосланган:
, (13.1)
бу ерда:
V – баҳолаш объектининг қиймати;
I – соф операцион даромад;
R – капиталлаштириш умумий ставкаси.

Агар даромад оқимлари даврнинг узоқ муддати мобайнида барқарор бўлса ёки даромад оқимлари барқарор мўътадил суръатларда ўзгарса, тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули қўлланилади.

Агар даромад оқимлари беқарор бўлса ёки баҳолаш объекти жиддий таъмирлашни (реконструкция қилишни) талаб қилса ёки тугалланмаган қурилиш ҳолатида бўлса, тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули, қоида тариқасида, қўлланилмайди.
Кўчмас мулк қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан ҳисоблаш учун даромаднинг асосий манбаи бўлиб баҳолаш объекти ижараси ҳисобланади.
Кўчмас мулк объектидан бошқа даромадлар кўчмас мулк фаолиятидан олиниши ва ижара ҳақига кирмаслиги мумкин (масалан, гараж ёки автотранспорт учун тўхташ жойидан фойдаланганлик учун ҳақ, сақлаш камераларини тақдим этишдан олинган даромад). Бунда, даромад манбаи баҳолаш объекти билан бевосита ва узвий боғлиқ бўлиши лозим.