1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

СОД – соф операцион даромад;
R_о - капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти (ставкаси).

Иқтисодий адабиётларда R_о кўпинча капиталлаштириш коэффициенти сифатида учрайди.

Потенциал, ҳақиқий ва соф операцион даромадларни аниқлаш учун бухгалтерия баланслари ва молиявий натижалар ҳақидаги ҳисоботлар ҳамда баҳоловчининг мулкдор ва ижарачилар билан шахсий мулоқоти натижалари, коммунал ҳисоб рақамлари, суғурта полислари таҳлили натижалари, солиқ тўловлари ҳисоботлари кабилар асосий манбаа бўла олади.
Ўтказилган таҳлил натижасида баҳоловчи баҳоланаётган объектга нисбатан даромадлар ва харажатлар ҳақидаги ҳисоботни шакллантириши лозим. Агар баҳолашда пул оқимларини дисконтлаш усулидан фойдаланилса, у ҳолада ҳисобот моддалари ҳар бир башорат қилинувчи давр учун тузилади.
Агар тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули қўлланилса, у ҳолда ҳисобот моддалари баҳолаш санаси йилидан кейинги йил учун тузилади. Бу ҳолда, даромад ва харажатларнинг башорат қилинувчи давр йилига мос келувчи репрезентатив катталиклари қўлланилади ва катталиги бўйича ноанъанавий бир марталик киримлар ёки бутун башорат қилинувчи давр ё яхшиланишларнинг қисқа муддатли унсурларининг қолдиқ ҳаёт муддати тўловлари тузатилади.
Қуйида даромад ва харажатлар ҳақидаги қайта шакллантирилган ҳисобот моддаларининг таърифи тегишли кетма-кетликда келтирилган.
Потенциал ялпи даромад (ПЯД) – бу баҳоланаётган кўчмас мулк объекти, унинг ижарага беришга мўлжалланган майдони йўқотиш ва харажатларни ҳисобга олмаган ҳолда, бир йил ичида ижарага берилиши шарти билан келтириши мумкин бўлган потенциал даромаддир:


_(13.3)
бу ерда:
– ижарага беришга мўлжалланган майдон, м²
- 1 м² учун йиллик ижара тўлови (бозор ёки келишилган тўлов)

Ҳақиқий ялпи даромад (ҲЯД) – майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишларни ПЯДдан айириш ва бошқа даромадларни қўшиш йўли билан аниқланади. Амалиётда йўқотишлар коэффициенти бозор маълумотларини таҳлил қилиш асосида ПЯД га нисбатан фоизларда аниқланади:

(13.4)
ёки:
_(13.5)
бу ерда:
ПЯД – патенциал ялпи даромад;
К_{йўқотишлар} - майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар бўйича коэффициент.

(13.5) формула қуйидаги кўринишда ҳам ифодаланиши мумкин:

(13.6)
бу ерда:
К_мтф - майдондан тўла фойдаланмаслик бўйича коэффициенти (мисол учун, объект майдонининг бирқисми ижарага берилмаса)
К_ихйй - ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар бўйича коэффициент

Майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар мазкур бозордаги бошқарувнинг типик даражаси учун бозор кўрсаткичлари бўйича ҳисобланади. Қиёсий объектлар бўйича бозор кўрсаткичларини ҳисоблаш учун зарур ахборот бўлмаса, йўқотишлар қиймати баҳолаш объектига доир ретроспектив ва жорий ахборот таҳлили асосида, улар келгусида ўзгариши мумкинлигини ҳисобга олган ҳолда аниқланади.

Амал қилиш муддати бўйича мавжуд ижара шартномалари, уларни қайта тузиш тезлиги, маълум ижара шартномасининг амал қилиш муддати тугаган ва иккинчи шартнома тузилган вақтлар оралиғидаги даврлар катталиги (кўчмас мулк бирликлари бўш бўлган даврлар) ҳақидаги маълумотларга асосланиб, баҳоланаётган объект бўйича илгариги ва жорий ахборотга таянган ҳолда кўчмас мулк объектининг майдонидан тўла фойдаланмаслик бўйича коэффициент (К_мтф) ҳисоблаб топилиши мумкин:
(13.7)
бу ерда:
У_қ – ўртача ижара шартномаси тугагандан сўнг ижара шартномаси қайта тузилмаган кўчмас мулк объектлари бирликларининг улуши;
Т_эксп – янги ижарачини қидириш учун объект экспозицияси даври;
Т_иш – ижара шартномаси тузиладиган ўртача давр (одатда, 1 йил).

Мазкур коэффициент, умумиқтисодий ҳолат, ҳудуднинг ривожланиш истиқболлари, кўчмас мулк бозори даврларининг босқичлари, баҳоланаётган кўчмас мулк бозорининг ҳудудий сегментидаги талаб ва таклиф нисбати ва бошқа омилларга боғлиқ равишда майдонлардан келгусидаги фойдаланишни ҳисобга олган ҳолда, тузатилиши мумкин.