1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар


1.1. Мулк турлари

Мамлакатда бозор муносабатларининг ривожланиши билан эркин бозорда товарнинг ҳаракатланишини таъминловчи хизмат турлари ҳам кўпаймоқда. Улардан бири қийматни баҳолаш бўлиб, турли хил мулкчилик шаклидаги ташкилотлар мулки иштирокида тижорат операцияларини ўтказишга кўмаклашиш мақсадида амалга оширилади.

Кўчмас мулк юзасидан вужудга келган муносабатлар фуқаролик ва шаҳарсозлик (масалан, уй-жой, ер, сув ва ҳ.к.) қонун ва меъёрлари билан тартибга солинади.
Кўчмас мулк объектининг буюми – кўчмас мулк объектига хизмат қилувчи ва у билан боғлиқ бўлган кўчар буюм. Предмети кўчмас объект бўлган ҳуқуқ ва мажбуриятлар унинг буюмига ҳам тегишли бўлиши мумкин. Кўчмас мулк объектининг буюми қонуний ҳуқуққа эга шахснинг ихтиёри билан кўчмас мулк объектидан ажратилган бўлиши мумкин. Кўчмас мулк объектида турли хил чекловлар бўлиши мумкин.
Кўчмас мулкка бошқа шахсларнинг ҳуқуқларини юклаш – гаровга, ижарага бўлган ҳуқуқни, сервитутларни, чеклашларни, шартнома бўйича мажбуриятларни, мулкни ушлаб қолиш ҳуқуқини, суднинг мулкни хатлаш тўғрисидаги қарорини, ҳуқуқларни топширишни ва қонун ҳужжатларида белгиланган, кўчмас мулкка нисбатан олинадиган бошқа ҳуқуқларни ўз ичига олувчи кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқ. Кўчмас мулкка бошқа шахсларнинг ҳуқуқларини юклаш қонун ҳужжатларига ёки шартномага мувофиқ белгиланади. Кўчмас мулкка бошқа шахслар ҳуқуқларининг юкланиши баҳоланаётган кўчмас мулк қийматини пасайтириши мумкин.
Қўлланиш соҳаси ва рухсат этилган фойдаланиш кўчмас мулкнинг муҳим твсифлари бўлиб ҳисобланади. Ҳозирги кунда ушбу атамалар таърифлари амалдаги Ер кодексида мустаҳкамланган.
Кўчмас мулк объектининг қўлланиш соҳаси. Ер категорияларига мувофиқ равишда аниқ мақсадлар учун улардан фойдаланишнинг қонун томонидан ўрнатилган тартиби ва шартлари бўйича ерларнинг қўлланиш соҳаси.
Ер участкасидан рухсат этилган шаклда фойдаланиш ўз ичига ундаги барча кўчмас мулкка бошқа шахслар ҳуқуқларини юклаш рўйхатини олади.

• 
  Ер участкасидан рухсат этилган шаклда фойдаланиш – ер участкасидан унинг қўлланиш соҳаси, унга ўрнатилган юклашлар ва чекловларни ҳисобга олган ҳолда фойдаланишдир. Ер участкасидан рухсат этилган шаклда фойдаланиш ерларни зоналаштириш, шаҳарсозлик ва ер тузиш ҳужжатлари асосида белгиланади.
  
• 
  Ер участкасидан рухсат этилган шаклда фойдаланишга кирувчи талаблар рўйхати ушбу ер участкасига бўлган ҳуқуқларга боғлиқ бўлмаган равишда белгиланади.
  
• 
  Ер участкасидан рухсат этилган шаклда фойдаланиш ижро органлари томонидан ўрнатилади.
  

Ернинг қадри унинг ўзига хос тавсифлари, яъни қўзғалмаслиги, таклифнинг чекланганлиги, умрбоқийлиги, жойлашган ерининг такрорланмаслиги билан белгиланади, бундан ташқари ер инсон фаолиятининг ажралмас элементи бўлиб, у ўз вақтида ер участкаларининг сифат кўрсаткичларига таъсир қила олади.
Юқорида келтирилган кўрсаткичлар кўчмас мулк қийматини баҳолашда баҳоловчи томонидан ҳисобга олинади.
Ер ёки ер участкаси турли хил илмлар, жумладан, география, иқтисодиёт, социология ва ҳуқуқшуносликларнинг ўрганиш объекти ҳисобланади. Бунда битта объектга ҳар хил нуқтаи назардан қаралади.
География ернинг жисмоний кўрсаткичлари ва ер участкаларидан инсоният томонидан иқтисодий фойдаланиш турига уларнинг таъсирини ўрганади. Ернинг жисмоний кўрсаткичлари, унинг жойлашган ўрни ва бошқа омиллар кўп жиҳатдан ернинг фойдалилиги ва ундан оптимал фойдаланишни аниқлайди.
Иқтисодчилар ернинг бошқа асосий ишлаб чиқариш омиллари: меҳнат, капитал ва менежмент таркибидаги ўрнини аниқлайди. Ер – асосий бойлик манбаи, у пул кўринишига ёки айрибошлаш қийматига эга, бинобарин у баҳоланиши мумкин.
Социология ер участкасини ҳам жаҳон бойлиги унсури сифатида ҳам хусусий шахсларга тегишли шахсий мулк сифатида ўрганади. Замонавий жамиятда ерга бўлган мулкий ҳуқуқларни тақсимлаш жараёнида келишмовчиликлар юзага келади. Ер участкаларининг чекланганлиги, ерга талабнинг ортиши, унинг интенсивлигининг ўсиб бориши маълум ер участкаси мулкдорлари ва жамият ўртасидаги низоларга олиб келади.
Ҳуқуқшунослик эгалик қилиш, фойдаланиш ва тасарруф этиш масалаларини ўрганади ва ернинг жисмоний кўрсаткичлари билан эмас, балки ерга нисбатан турли мулкий қизиқишлар билан боғлиқ ҳуқуқ ва мажбуриятларни ўрганади.
Кўсмас мулк – бу инвестициялар соҳасида амал қилувчи ўзига хос товар. Мазкур товарнинг муҳим жиҳатларига унинг иқтисодий ва жисмоний тавсифлари киради.
Шундай қилиб, кўчмас мулкка эгалик қилишнинг иқтисодий фойдаси унинг фойдаланиш турига қараб, ижара тўловлари, амортизация чегирмалари, шахсий ишлаб чиқариш кўчмас мулки базасида амал қилувчи корхона товар ва хизматларини реализация қилишдан тушган даромадлар ёки билвосита - турар жой кўчмас мулкидан ижара асосида фойдаланиш эмас, балки шахсий турар жойдан фойдаланиш орқали иқтисод қилиш каби шаклларда даромад келтиришида намоён бўлади.
Кўчмас мулк объектларига шунингдек, давлат рўйхатидан ўтадиган ҳаво ва денгиз кемалари, ички сузиш кемалари, космик кемалар ҳам киради.
Кўчмас мулк жорий даромад келтириши мумкин, аммо уни олиш ва унинг якуний катталиги кўчмас мулк объектини бошқаришга боғлиқ бўлади.
Кўчмас мулкка киритилган капитал вақт ўтиши билан инфляция, аниқ кўчмас мулк турига бўлган талабнинг ўзгариши, жисмоний, вазифавий ва иқтисодий эскириш каби омиллар таъсирида ўз қийматини ўзгартиради. Қурилишлар билан бир қаторда кўчмас мулкнинг асосини ташкил этувчи ер участкаларининг чекланганлиги, алоҳида ҳолатларда, кўчмас мулкнинг жисмоний ва вазифавий тавсифлари ёмонлашувига қарамай унинг қийматини ўсишга олиб келади.
Товар бирлиги қийматининг юқорилиги, потенциал инвесторларни ахборот билан таъминлаш жараёнининг қийинлиги, олди-сотди битимини ҳуқуқий жиҳатдан расмийлаштирилиши мажбурийлиги сабабли кўчмас мулк паст ликвидликка эга товарлар гуруҳига мансуб ҳисобланади.
Кўчмас мулкнинг махсус товар сифатидаги жисмоний тавсифлари унинг умрбоқийлиги, ер билан чамбарчас боғлиқлиги, ўғирлаб ёки синдириб бўлмаслиги кабиларни ўз ичига олади. Кўчмас мулк объектининг уникал ва такрорланмаслиги унинг жойлашган ериига боғлиқлиги билан изоҳланади.
Кўчмас мулкнинг жисмоний таърифи, биринчи навбатда, ер участкасининг ўлчамлари ва шакли, ернинг сифати, мавжуд коммуникациялар ҳақидаги маълумотларни; иккинчи навбатда – қурилишлар, уларнинг ўлчами, қўлланиш соҳаси, ҳолати таърифлари ва бозор талабларига жавоб бериши ҳақидаги маълумотлардан иборат бўлади.
Кундалик ҳаётда “кўчмас мулк” атамасининг моҳияти ўз-ўзидан тушунарлидек туюлади. Аммо ташқи кўриниш ҳар доим ҳам мамлакатнинг иқтисодий ривожланиши, шаклланган тарихий анъаналар каби шарт-шароитлар хусусиятига боғлиқ ҳолда аниқланадиган кўчмас мулкнинг ҳуқуқий моҳияти билан мос келавермайди.
Кўчмас мулкнинг моддий томондан моҳияти кўпгина билим соҳаларида муҳим аҳамиятга эга, лекин унинг ҳажми етарлича бўлмай, унга хос белгиларнинг барчасини қамраб олмайди.
Баҳолаш фаолияти нуқтаи назаридан ушбу аниқловчи жисмоний жиҳатдан сезиларли фарқланишларга эга кўчар ва кўчмас мулкларни бирлаштиради, негаки ҳаво ва денгиз кемалари, ички сузиш кемалари ва космик кемалар ер билан чамбарчас боғлиқликка эга бўлмайди.
“Кўчмас мулк” атамаси ва турли хил кўчмас мулк объектларини баҳолаш амалиётда кенг тарқалган, аммо тартибга солиниши керак бўлган бозорнинг ўзига хос хусусиятлари мазкур тушунчанинг турли хил талқинида намоён бўлди.
Мамлакатимизда кўчмас мулк атамасига қуйидаги таърифлар берилади: кўчмас мулк (кўчмас мулк объекти) деб ер участкаси ва инсон томонидан бажарилган яхшиланишларга айтилади. У кўриш ва ушлаб кўриш мумкин бўлган моддий “нарса” бўлиб, ердаги, хусусан унинг усти ва остидаги барча иншоотлар билан биргаликда намоён бўлади.
Баҳоловчилар кўчмас мулкни реал инвестиция инструментлари таркибига киритадилар ва унга жисмоний объект сифатида қарайдилар, лекин кўчмас мулкка боғлиқ бўлган мулкий ҳуқуқларни ўрганиш баҳолашнинг яна бир муҳим жиҳати бўлиб ҳисобланади. Шу муносабат билан кўчмас мулкни баҳолашда “кўчмас мулк” ва “қўзғалмас мулк” атамалари фарқланади.