1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Мониторинг усули бозорни доимий мониторинги, битим маълумотлари бўйича кўчмас мулкни инвестициялашнинг асосий иқтисодий кўрсаткичларига асосланади. Бундай ахборотни бозорнинг турли сегментлари бўйича умумлаштириш ва доимий эълон қилиб бориш керак. Бу турдаги маълумотлар баҳоловчи учун мўлжал бўлиб хизмат қилади ва олинган ҳисоб-китоб кўрсаткичларини бозорнинг ўртача кўрсаткичлари билан сифатли таққослаш имконини беради.
Амалиётда дисконтлаш ставкаси кўпроқ кумулятив тузиш усули билан ҳисобланади. Буни кўчмас мулк бозорининг жорий шартларида кумулятив тузиш усули билан дисконтлаш ставкасини аниқлашнинг нисбатан ососнлиги билан изоҳлаш мумкин.
Аммо, шуни билиш лозимки дисконтлаш ставкаси кумулятив тузиш усули билан ҳисоблашда биз кўчмас мулкнинг бозор қийматини эмас, инвестицион қийматини аниқлаймиз. Бунда даромадлилик-инвестицион параметрларини баҳоловчининг ўзи, инвестициялаш таваккалчиликлари учун мукофот белгилаш орқали, шакллантирилади. Бу мукофотлар, одатда кўпроқ бозор эмас, баҳоловчининг фикрини намоён қилган ҳолда, эксперт характерига эга бўлади.
Кўчмас мулк объектининг бозор қийматини пул оқимларини дисконтлаш усули билан аниқлашни мисолда кўриб чиқамиз:
Мисол¹⁷. Кўпроқ ҳисоб даври маълумотлари ва прогнозланувчи таклифлар асосида кўчмас мулк объектининг қийматини пул оқимларини дисконтлаш усули билан аниқлаш:
Базавий йилда потенциал ялпи даромад 253065 АҚШ долларини ташкил қилади ва кейинги 4 йил мобайнида йилига 7% ўсиш кутилмоқда, сўнгра чегараланмаган вақт мобайнида барқарор катталиги таҳмин қилинмоқда.
Тўлиқ фойдаланмаслик ва йиғимлардан йўқотишлар потенциал ялпи даромаддан 12% ни ташкил қилади.
Операцион харажатлар ҳақиқий ялпи даромаддан 28% ни ташкил қилади.
Капиталлашнинг якуний коэффициенти учун прогноз баҳо 13%.
Дисконт ставкасининг бозор баҳоси 14,5%.
Прогноз даврининг оҳирида объект сотилади, бунда сотувга таклиф қилинаётган харажатлар соф тушумдан 7% ни ташкил қилиши керак.
Масаланинг ечимини 13.5-жадвалда келтирилган маълумотлар асосида топамиз.
13.5-жадвал