1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

ПУЛ ОҚИМИ ПРОГНОЗИ

Кўрсаткичлар		Доллар
		1	2	3	4
Потенциал ялпи даромад (ўсиш йилига 7%)		270780	289734	310016	331717
Тўлиқ фойдаланмаслик ва йиғимлардан йўқотишлар (ПЯДдан 12%)		32494	34768	37202	39806
Хақиқий ялпи даромад (ХЯД)		238286	254966	272814	291911
Операцион харажатлар (ХЯДдан 28%)		66720	71390	76388	81735
Соф операцион даромад		171566	183576	196426	210176
Жорий қиймат коэффициенти [1/1+i) ^N]		0,87336	0,76276	0,66616	0,58179
Даромаднинг дисконтланган оқимлари		149838	140024	130851	122278
Реверсия ва кўчмас мулкнинг тўлиқ қиймати
Соф операцион даромад, долл.	210176
Капиталлаштириш коэффициенти	0,13
Соф тушумлар	1616738
Сотув харажатлари (7%)	113172
Қолдиқ қиймати	1503566
Жорий қиймат коэффициенти	0,58179
Реверсиянинг жорий қиймати	874760
Кўчмас мулк қийматини 1 420 000 долл.деб қабул қиламиз Дисконтланган пул оқимларининг жорий умумий қиймати	542991
Кўчмас мулк қиймати	1417750

Демак, кўчмас мулк объектининг бозор қийматини пул оқимларини дисконтлаш усули билан аниқланган қиймати 1 417 750 АҚШ долларини ташкил этди.

Назорат учун саволлар:

1. 
   Даромадларни тўғридан – тўғри капиталлаштириш усулини тушунтиринг.
   
2. 
   Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан баҳолаш қандай босқичлардан иборат?
   
3. 
   Операцион харажатлар, шартли ўзгармас харажатлар ва шартли ўзгарувчан харажатлар нималарни ўз ичига олади?
   
4. 
   Капиталлаштириш коэффициенти нима?
   
5. 
   Ринг ва Инвуд усуллари нимани назарда тутади?
   
6. 
   Хоскольд усули ҳақида нималарни биласиз?
   
7. 
   Баҳолаш объектининг қиймати пул оқимларини дисконтлаш усули ёрдамида қандай аниқланади?
   
8. 
   Дисконтлаш ставкаси нима?
   

14 – мавзу. Ипотека – инвестициявий таҳлил


14.1. Ипотека кредити, унинг моҳияти ва асосий турлари

Кўпчилик чет эл мамлакатлари тажрибасидан келиб чиққан ҳолда айтиш мумкинки, бозор иқтисодиёти шароитида фуқароларнинг фаровонлик даражасини ошириш йўлларидан бири бу ипотека кредитларини беришдир. Бу масалага Ўзбекистон Республикаси ҳукумати томонидан алоҳида эътибор қаратилади.

2006 йилнинг 5 октябрь санасида Президент Ислом Каримов Ўзбекистон Республикасининг “Ипотека тўғрисида” ги Қонунини имзолади. Мазкур қонуннинг қабул қилиниши кўчмас мулк сотиб олиш учун ипотека кредитлари берилишининг ҳуқуқий механизмини янада мустаҳкамлади. Унинг асосий мақсади мамлакат аҳолисининг турар жойга бўлган эҳтиёжини қондириш, ҳамда узоқ муддатли имтиёзли кредитлаш тизимини тадбиқ этиш орқали уй жой қурилиши ривожланишини жадаллаштиришдан иборатдир. Қонун 2006 йилнинг 5 октябирида қабул қилинганлигига қарамай, 2005 йилнинг 16 февралидаги Ўзбекистон Республикаси Президентининг “Уй жой қурилиши ва уй жой бозорини янада ривожлантириш чора тадбирлари тўғрисида”¹⁸ ги Қарори Республика банк тизимига кредитлашнинг ушбу турини тадбиқ этишга асос солди. Ушбу Қарорга мувофиқ республика тижорат банклари томонидан вақтинчалик Низом ишлаб чиқилди ва унинг асосида биринчи ипотека кредитлари берила бошлади. Бироқ, узоқ муддатли банк ссудалари беришни тартибга солувчи меъёрий – ҳуқуқий базанинг мавжуд эмаслиги, қарздор ва кредиторлар ўртасидаги ўзаро муносабатлар механизмини ишлаб чиқишга йўл қўймас эди. “Ипотека тўғрисида” ги Қонун ипотека кредитларини беришни тартибга солишни ўз ичига олади, шу билан бир вақтда унда мулкни сақлаш, ипотека шартномасининг таркиби, сотиб олинган мулкка бўлган гаров хатини тузиш ва гаровга қўйилган мулкни оммавий ким ошди савдоларидан сотиш механизмлари ишлаб чиқилди. Бунинг барчаси бизнинг мамлакат учун жуда керакли янгилик эди. Мисол учун, авваллари жисмоний шахс кўчмас мулк сотиб олиш учун узоқ вақт давомида пул жамғариши керак бўлган бўлса, ҳозирги кунда ипотека республиканинг исталган шахсига исталган вақтда уй жой мулкдори бўлиш имкониятини тақдим этади. Бундай кредитларнинг қарздорлари асосан жисмоний шахслар бўлиб, улар ипотека орқали кўп хонадонли уйлардаги кўчмас мулк эгасига айланадилар. Уларнинг баъзилари қарзни тўлиқлигича муддатидан олдин қайтаришга муваффақ бўлганлар. “Ипотека тўғрисида” ги Қонуннинг кучга кириши билан Республикада ЎзР Фуқаролик кодексига, “Гаров тўғрисида” ги Қонунга ва бошқа кўплаб уй жой учун ажратиладиган кредитларга бевосита ёки билвосита таъсир этувчи меъёрий – ҳуқуқий ҳужжатларга ўзгартиришлар киритилди. Ипотека кредитини олишнинг ҳуқуқий меъёрларини белгилаб берувчи “Ипотека тўғрисида” ги Қонуннинг амалиётидан маълум бўлдики, ипотека кредитини олиш истагидаги фуқароларнинг банкларга мурожаат қилишлари, ҳамда аҳолининг банк кредитларига бўлган ишончи ортди.
Ипотека кредитининг тадбиқ қилиниши бугунги кунда мамлакатнинг барқарор иқтисодий – ижтимоий ривожланишининг асосий шартларидан бирига айланмоқда. Ипотека кредитлари, кўчмас мулк гарови остида узоқ муддатли ссудаларнинг берилиши аҳолининг кенг қатламини уй жой билан таъминлаш имконини бермоқда. Бугунги кунда жаҳондаги кўчмас мулк сотиб олиш билан боғлиқ барча операцияларнинг 60% дан ортиғи ипотека кредити воситасида амалга оширилмоқда. Жаҳон амалиётининг кўрсатишича, ипотека аҳолининг яшаш шароитларини яхшилаш билан бир қаторда, иқтисодиётдаги инвестицион жараёнларни фаоллаштиради, тегишли молиявий институтларнинг ривожланишига кўмаклашади, ҳамда тижорат банклари фаолиятининг самарадорлигини оширади. Ўзбекистонда уй жойга бўлган талаб кун сайин ўсиб бормоқда. Уни сотиб олиш ёки янгидан барпо этиш учун эса доим ҳам воситалар етарлича бўлмайди. Кўчмас мулк бозоридаги доимий нарх ўсишини ҳисобга оганда, қулай ва шинам уй жой мулкдорига айланиш имконияти ҳаммада ҳам мавжуд бўлмайди. Шунинг учун кўчмас мулкни имтиёзли ва узоқ муддатли шартлар асосида сотиб олишни таъминловчи ипотека кредити тизимини тадбиқ этиш бугунги кунда долзарб масалага айланмоқда. “Ипотека тўғрисида” ги Қонуннинг қабул қилиниши ипотека кредитларини бериш механизмини, шунингдек, уй жой учун узоқ муддатли банк ссудаларини бериш бўйича банк фаолиятини ҳуқуқий жиҳатдан тартибга солинишига асос солди. Шундай қилиб, республика аҳолисида ҳақиқатан уй жой мулкдорига айланиш имконияти пайдо бўлди.
Умуман олганда, ипотека бу гаров турларидан биридир. Гаров кредит бераётган банкнинг зарурий шарти бўлиб ҳисобланади. Ипотека кредитининг бошқа турдаги кредитлардан асосий фарқи шундаки, унда банк пул ажратаётган кўчмас мулкнинг ўзи гаровга айланади. Бунда кўчмас мулк ипотека кредити ҳисобига харид қилинганлигига қарамай, унга бўлган эгалик ҳуқуқи қарздорнинг номига расмийлаштирилади.
“Ипотека тўғрисида” ги Қонунга мувофиқ ипотека кредити кўчмас мулк сотиб олиш учун жисмоний ҳамда юридик шахсларга берилади. Кўчмас мулк, шу жумладан бинолар, иншоотлар, кўп квартирали уйлардаги квартиралар, корхоналар, бошқа мулкий мажмуалар, юридик ва жисмоний шахслар мулки бўлган савдо ва хизмат кўрсатиш соҳаси объектлари, шунингдек турар жойлар улар жойлашган ер участкалари билан бирга, қонунда кўчмас мулк жумласига киритилган ва уларга бўлган ҳуқуқлар қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда рўйхатдан ўтказилган бошқа мол-мулк ипотека нарсаси бўлиши мумкин. Ипотека банк томонидан 3 йилдан 10 йилгача бўлган муддатга берилади. Ушбу давр мобайнида қарздор асосий қарзни ҳар ой тўлаб бориши ва фоизлар бўйича тегишли суммани киритиши шарт. Асосий қарзни тўлаш учун киритиладиган ойлик сумма, ҳамда фоиз ставкаси қарздорнинг банк ҳисобига ўтказган бошланғич тўловининг ҳажми ва кредит олинаётган муддатдан келиб чиққан ҳолда белгиланади. Ипотека олиш учун банк ҳисобига ўтказиладиган бошланғич тўлов турли банкларда ипотека бериш тўғрисидаги банклар низомига мувофиқ белгиланади. Фоиз ставкаси йиллик 7% дан 12% гачани ташкил қилади. Лекин у Ўзбекистон Республикаси Марказий банкининг ремолиялаштириш ставкасидан юқори бўлмаслиги лозим. Бир нафар қарздорга бериладиган кредитнинг максимал суммаси қонунан белгиланган энг кам ойлик иш ҳақининг 2500 баробарига тенг. Ипотека кредити сотиб олинаётган кўчмас мулк қийматининг 80% игача бўлган миқдорда берилади.
Қарздор томонидан барча керакли маълумотномалар тақдим этилган ва бошланғич тўлов амалга оширилгандан сўнг банк томонидан унинг тўлов қобилияти текширилади. Агар сиз ҳар ой банк ҳисобига керакли суммани тўлай олмасангиз, у ҳолда сизга ипотека берилиши рад қилиниши мумкин. Бунда сизда мавжуд бошқа активлар, масалан, автомобиль, қимматли қоғозлар, акциялар ҳам ҳисобга олинади. Агар банк ипотека кредитини бериш бўйича ижобий хулосага келса, ундан сўнг олди – сотди шартномаси нотариал тарзда расмийлаштирилиши керак бўлади. Бунда агар нотариусга ҳақиқатан ҳам сотувчи ҳисобига уй жой учун тўлов суммаси ажратилганлигини тасдиқлаш керак бўлса, у ҳолда сотувчи номига банкда кредитнинг керакли суммаси келиб тушадиган ҳисоб рақами очилади. Бунда банк нотариал идорага, ипотека олувчи ҳақиқатан ҳам сотувчи ҳисобига пул ўтказганлигини тасдиқловчи хат жўнатади. Сўнгра олди – сотди шартномаси тузилади ва эгалик ҳуқуқини тасдиқлаш учун рўйхатга олувчи кадастр органи (БТИ) га юборилади.
Қарздор деярли кўчмас мулкнинг эгасига айланганидан кейин у билан банк ўртасида ипотека шартномаси тузилади. Кучга кирган “Ипотека тўғрисида” ги Қонунга мувофиқ ипотека тўғрисидаги шартномада номи, турган жойи ва идентификация қилиш учун етарлича тавсифи кўрсатилган ҳолда ипотека нарсаси, унинг баҳоси, моҳияти, миқдори, ипотека билан таъминланадиган мажбуриятни бажариш муддати ва гаровга қўйилган мол-мулк тарафларнинг қайси бирида турганлиги, шунингдек тарафлар келишувга эришган бошқа маълумотлар кўрсатилган бўлиши керак. Қарздорнинг банк олдидаги гаров мажбуриятлари ҳам нотариал тарзда расмийлаштирилиши лозим. Шу вақтдан бошлаб банк гаровга пул берувчи (ипотека берувчи), қарздор – гаровга қўювчи (ипотекага олувчи) га айланади.
Таъкидлаш жоизки, ипотекага олувчининг ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича ва ипотека тўғрисидаги шартнома бўйича ҳуқуқлари гаров хати билан тасдиқланиши мумкин. Гаров хатида ипотекага олувчининг қонун асосидаги ипотека бўйича ва мазкур ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича ҳуқуқлари тасдиқланиши мумкин. Гаров хати эгасининг номи ёзилган қимматли қоғоз бўлиб, у гаров хати қонуний эгасининг қуйидаги ҳуқуқларини тасдиқлайди:

• 
  ипотека билан таъминланган пул мажбуриятининг, шу мажбурият мавжудлигининг бошқа далилларини тақдим этмаган ҳолда бажарилишига эришиш ҳуқуқи;
  
• 
  ипотека белгиланган мол-мулкка бўлган гаров ҳуқуқи.
  

Гаров хати ипотекага қўювчи томонидан, агар у бу мажбуриятда иштирок этмайдиган учинчи шахс (ашёвий кафил) бўлса, шунингдек ипотека билан таъминланган мажбурият бўйича қарздор томонидан ҳам тузилади. Ипотека давлат рўйхатидан ўтказилганидан кейин гаров хати рўйхатдан ўтказувчи орган томонидан, ипотекага қўювчи билан ипотекага олувчи иштирокида расмийлаштирилади ва дастлабки ипотекага олувчига берилади. Гаров хати ипотека билан таъминланган мажбурият бажарилгунига қадар исталган пайтда тузилиши ва ипотекага олувчига берилиши мумкин.
Агар қарздор 3 маротаба кредитни қоплаш учун пул ўтказмаса, банк унга нисбатан тегишли чораларни кўриши мумкин. Агар илгари, Қонун мавжуд бўлмаган вақтда, мажбуриятларини бажармаган қрздорга нисбатан пул ундириш механизмлари тўғри тартибга солинмаган бўлса, бугунги кунда айнан шундай тартиблар ўрнатилган. “Ипотека тўғрисида” ги Қонуннинг 37 моддасига мувофиқ ипотекага олувчи ундирувни ипотека нарсасига қаратиш учун асослар вужудга келганидан кейин ўз талабларини суд тартибида, шунингдек суддан ташқари тартибда, агар бу ипотека тўғрисидаги шартномада назарда тутилган бўлса, ёҳуд ипотекага қўювчининг ипотекага олувчи билан тузилган ва нотариал тартибда тасдиқланган келишуви асосида қаноатлантиришга ҳақли.
Кўчмас мулк иқтисодий жараёнларнинг ажралмас қисми бўлиб ҳисобланади. Бироқ у ўзининг хусусиятларига кўра кредитлаш учун оптимал бўлган объектлар туркумига киради.
Хусусан уларга қуйидагиларни келтириш мумкин:

• 
  товар сифатида кўчмас мулкнинг қиймати жуда юқори бўлиб, у инвестордан катта ҳажмдаги капитални талаб қилади;
  
• 
  кўчмас мулк – бу яхшиланишларга эга ер участкаси бўлиб, у фойдаланиш жараёнида ўзининг даромадлилигини таъминлайди.
  

Ипотека кредити – бу кредитнинг бир тури бўлиб, унга:

• 
  пулларннг узоқ муддатга берилиши;
  
• 
  кўчмас мулк олди – сотди шартномасининг кредитланиши;
  
• 
  харид қилинаётган кўчмас мулкдан гаров сифатида фойдаланилиши хос.
  

Кўчмас мулк билан операцияларни амалга оширишда қарзга олинган капиталдан фойдаланишнинг мақсадга мувофиқлигини ҳам қарздор нуқтаи назаридан, ҳам қарзга берувчи (кредитор) нуқтаи назаридан кўриб чиқиш мумкин.
Кўчмас мулк харид қилаётганда қарзга капитал жалб қилиш қарздорга қуйидаги имкониятларни беради:
а) ўзида мавжуд бўлган капиталдан бир неча марта қимматроқ бўлган объектни харид қилиш;
б) бошқа кўчмас мулк объектларига ёки бошқа инвестицион инструментларга кредитдан фойдаланишда юзага келадиган бўш капитал ҳисобига қўйилмалар киритиш йўли орқали инвестицион портфель диверсификацияси даражасини ошириш;
в) кўчмас мулк учун пулни бўлиб – бўлиб тўлаш, бунда кредиторга тегишли сумма объект келтираётган даромаддан тўланиши мумкин;
г) молиялаштиришнинг қулай шартлари ва капитални сифатли бошқариш усулини танлаш орқали ўз капитали учун энг юқори даромад ставкасини олиш.
Кўчмас мулк харид қилаётганда қарзга капитал жалб қилиш кредиторга қуйидаги имкониятларни беради:
а) қарздорликни қоплашнинг бутун муддати давомида кредитга берилаётган объектни назорат қилиш;
б) кўчмас мулкнинг узоқ жисмоний ва иқтисодий ҳаёти асосий қарз ва тегишли фоизлар қайтарилишини мустаҳкам асос сифатида таъминлайди;
в) кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқлар, ҳамда у билан тузилган битимлар, хусусан ипотеканинг мажбурий давлат рўйхатидан ўтказилиши қарздорнинг шартнома бўйича мажбуриятларини бажариши учун ҳуқуқий кафолат бўлиб хизмат қилади;
г) кредит шартномасини тузишнинг эгилувчан тизими, унга алоҳида шартларни киритиш имконияти кредиторга бозорнинг даромадлилик даражаси ва қарздорнинг молиявий барқарорлиги ўзгаришига ўз вақтида жавоб қайтариш ҳамда қарзни қоплаш муддати тугагунига қадар кредитга олинаётган активни қайта сотиш имкониятига таъсир қилиш учун имкон беради;
д) берилган ипотека кредитлари бўйича “гаров хати” ни расмийлаштириш банкка “гаров хати” ларини муомалага киритиш ва ўз кредит ресурсларини тўлдириб бориш имконини беради.
Ипотека кредити:

• 
  белгиланган тартибда эксплуатацияга киритилган бирламчи бозорда сотиладиган алоҳида турар жой ёки кўп хонадонли уйда жойлашган хонадонни сотиб олишга;
  
• 
  иккиламчи бозорда сотиладиган алоҳида турар жой ёки кўп хонадонли уйда жойлашган хонадонни сотиб олишга;
  
• 
  алоҳида турар жой қурилишига;
  
• 
  алоҳида турар жой реконструкциясига берилади.
  

Шундай қилиб, ипотека кредитининг ўзига хос хусусияти шундан иборатки, унда харид қилинаётган объект гаров объекти сифатида намоён бўлади.
Кредитлашнинг бутун даври мобайнида қарздор (гаровга қўювчи) ва кредитор (гаровга олувчи) гаровга қўйилган мулкка тўлиқ эгалик қила олмайди. Улар мулкка эгалик қилиш ва фойдаланиш ҳуқуқларини сақлаб қолган ҳолда, уни тасарруф эта олмайдилар. Шу билан бир вақтда қарздор кўчмас мулкдан шундай фойдаланиши керакки, олинаётган даромад асосий қарзни, белгиланган фоизларни, солиқларни, суғурта бадалларини тўлашни, объектни тегишли аҳволда сақлаш учун ўз вақтида таъмирлаш ишларини бажаришни, ҳамда ўзининг қўйилма капитали учун даромад олишни қоплаши керак.
Чет эл амалиётида ипотека кредитининг жуда кўплаб турлари мавжуд бўлиб, уларни турли белгилари бўйича гуруҳлаш мумкин. Бундай белгиларга қуйидагилар мисол бўла олади:

• 
  кредитга олинаётган объектнинг қўлланилиш соҳаси;
  
• 
  инвестицион жараёндаги иштирокининг характери;
  
• 
  қарзни қоплаш ва фоизларни тўлаш тартиби;
  
• 
  кредит бўйича фоиз ставкасининг барқарорлиги;
  
• 
  мажбуриятларни бажариш учун қўйилмалар катталигининг барқарорлиги;
  
• 
  кредиторнинг жорий даромадлар ва инвестор капитали қиймати ўсишидаги иштироки;
  
• 
  қайта сотишни молиялаштиришнинг усули.
  

Баҳолаш мақсадлари учун барча ипотека кредитлари доимий ва ўзгарувчан тўловли кредитларга бўлинади, негаки таҳлил қилинаётган давр мобайнида кредитни ёпиш ва фоизларни тўлаш графиги даромадлар оқимининг барқарорлигига ва ўз – ўзидан баҳолаш усулини танлашга таъсир қилади.
Биринчи гуруҳга ўз – ўзини амортизацияловчи кредитлар киритилади, бунда қарзни ва фоизларни қоплаш тенг миқдордаги суммалар билан амалга оширилиши назарда тутилади.
Иккинчи гуруҳга шундай ипотека кредитлари киритилганки, бунда қарз бўйича харажатлар катталиги фоиз ставкасининг даврий ўзгаришлари, асосий қарзни ҳисобдан чиқариш характери, фоизларни тўлаш тартиби, кредиторнинг инвестор даромадларида иштирок этиш усули каби турли омиллар таъсирида йил сайин ўзгариб боради.
“Шарсимон” тўловли кредит – бу шундай кредит турики, у қарзни тўлиқ (ёки унинг катта қисмини) кредитлаш муддатининг сўнгида бирданига ё серияли тўловлар билан қоплашни назарда тутади. Бундай турга қуйидаги кредитгалар мансуб бўлади:

• 
  кредитлаш даврида фоизларни тўлаш орқали қарзни қисман қоплаш, муддатнинг сўнгида эса “шарсимон” тўловни амалга оширишни назарда тутувчи кредитлар;
  
• 
  фақатгина қўшиб ҳисобланган фоизларни тўлаш ва муддатнинг сўнгида “шарсимон” тўловни амалга оширишни назарда тутувчи кредитлар;
  
• 
  “шарсимон” тўлов асосий қарз ва кредитлаш даврида йиғилган фоизлар суммасини ўз ичига олувчи кредитлар.
  

Олинган қарзни бир маромда қоплаш ва қарзнинг қолдиқ қисмига фоизларни тўлашни назарда тутувчи кредитлар. Бундай турга қуйидаги кредитгалар мансуб бўлади:

• 
  қарзни доимий равишда пропорционал тарзда қопловчи кредитлар;
  
• 
  дастлабки йилларда фақатгина фоизлар суммаси тўланиб, қолган даврда эса қарз тегишли фоизлари билан бир маромда қопланадиган кредитлар.
  

Иштирокли кредитлар даромад келтирувчи кўчмас мулкни сотиб олган инвестор даромадининг бир қисмини кредиторга беришни назарда тутади. Бунда қуйидагилар фарқланади:

• 
  жорий даромадда кредитор иштирок этувчи кредит, бунда назарда тутилишича, кредитни қопланувчи қисми ва фоизлар суммасидан ташқари “кикер” деб аталувчи сумма ҳам тўланади. Бу сумма қатъий белгиланган бўлиши ёки соф операцион даромад ё пул тушумларига нисбатан фоизларда белгиланиши мумкин;
  
• 
  инвестор томонидан кўчмас мулкни сотиш орқали олинган тушумда кредитор иштирок этувчи кредит ёҳуд қиймат ўсишидаги иштирок.
  

Фоиз ставкаси ўзгарувчан бўлган кредитлар. Кредитлашнинг бундай шакли банк таваккалчилигини камайтиришга ва кредитлашнинг бутун узоқ даври мобайнида бозор даромадлилигининг ўзгаришига адекват жавоб қайтаришга имкон беради. Ставканинг ўзгариши қуйидагича амалга оширилиши мумкин:

• 
  янги ставканинг максимал ва минимал чегарасини назарда тутувчи бозор ҳолатига мувофиқ фоиз ставкасини индекслаш. Бу ҳолатда ё кредитлаш муддати ё бир марталик тўлов суммаси қайта кўриб чиқилади;
  
• 
  олдиндан белгиланган вақт оралиқларида фоиз ставкасини қайта кўриб чиқиш (канада ролл–овери, музокаравий ставка).
  

Дастлабки, якунловчи ва қабул қилинган ипотека тушунчалари кўчмас мулкни қайта сотишни молиялаштиришнинг танланган усулига боғлиқ равишда юзага келади.
Дастлабки ипотека – бу ипотека бўйича қарзи бўлмаган кўчмас мулк объектини молиялаштириш учун бериладиган ипотека кредитидир. Дастлабки ипотека ҳам аввал ҳеч қачон кредитланмаган объектни, ҳам ипотека бўйича қарзи бор бўлган кўчмас мулкни сотиб олишда юзага келиши мумкин. Аммо иккинчи ҳолатда сотувчи аввал олинган кредитни қайта сотиш нархи ҳисобига қоплаши лозим. Харидор кўчмас мулк учун тўловни ўзининг шахсий маблағлари ва дастлабки ипотека мақомини олувчи, шу кўчмас мулк учун олинаётган қарз ҳисобига амалга оширади.
Қабул қилинган ипотека ипотека кредити бўйича қарзи бор бўлган кўчмас мулкни сотиб олишда, агар харидор сотувчи томонидан ипотека кредити бўйича аввалдан мавжуд бўлган мажбуриятларини қабул қилса, юзага келади.
Якунловчи ёки кичик ипотека – бу биринчи гаров хати мавжуд бўлган шароитда сотувчи ёки учинчи шахс томонидан бериладиган кредитдир. Якунловчи ёки кичик ипотека сотувчи қулай шартлар асосида олинган мавжуд ипотека кредитини сақлаб қолмоқчи бўлганда ёки харидор банкдан мақбул шартлар асосида кредит ололмаган вазиятларда вужудга келади.
Қарздор ва кредитор ўртасидаги ўзаро муносабатларнинг хилма – хиллиги молиялаштиришнинг турли шакллари мавжуд бўлишини тақозо этади. Молиялаштириш шартларига, одатда, қарзни қоплаш, фоизларни тўлаш усулини; фоиз ставкалари, кредитлаш муддатларини ўзгартириш тартибини; кредит шартномасига унинг тарафлари таваккалчилигига таъсир этувчи қўшимча бандларни киритиш имкониятини келтириш мумкин.
Алоҳида шартлар кредит шартномасига, қарзни муддатидан илгари тўлашга бўлган кредитор ва қарздорнинг ҳуқуқларига, оқловчи жиҳатнинг мавжудлигига, кредитлаш муддати тугагунига қадар объектни сотиш имкониятига, субординация тамойилини аниқлашга тегишли бандларни киритишни назарда тутади. Келтирилган шартларнинг бор ёки йўқлиги, шунингдек уларнинг аниқ таркиби кўчмас мулкнинг бозор қийматини баҳолаш натижаларига таъсир кўрсатади.
Оқловчи жиҳат. Кредит шартномасида мазкур банднинг мавжудлиги шуни билдирадики, агар қарздор томонидан кредит шартномаси шартлари бажарилмаса, у ҳолда банк қарз фақатгина гаровга қўйилган объект ҳисобидан қопланишига умид қилиши мумкин. Қарздорга тегишли бошқа мулкдан ушбу мақсадларда фойдаланиш мумкин эмас. Агар мазкур банд мавжуд бўлмаса, у ҳолда қарздор барча ўзига тегишли мулк билан жавобгарликка тортилади.
Қарздорнинг қарзни муддатидан илгари тўлашга бўлган ҳуқуқи. Ушбу шарт қарздор қарзни кредитлаш муддати тугагунига қадар тўлаш ҳуқуқини беради. Бундай ҳуқуқнинг мавжудлиги инвестор қарз қопланишидан олдин объектни қайта сотиш имкониятини инкор этмайдиган ҳолларда муҳим ҳисобланади. Бундай ҳоларда ғарб амалиёти қарздор тарафидан банк ҳисобига жарима тўланишини назарда тутади. Жарима миқдори қарзни тўлиқ қоплаш санаси яқинлашган сайин камайиб боради. Баъзи ҳолларда кредитлар муддатидан илгари қопланишини таъқиқловчи маълум даврга “қулфланади”.
Кредиторнинг қарзни муддатидан илгари ундириш ҳуқуқи. Бундай ҳуқуқнинг мавжудлиги қарздор кредит шартномаси шартларини бузган – бузмаганлигидан қатъий назар, қарзнинг қолдиғини муддатидан илгари тўланишини (“шарсимон” тўлов) назарда тутади. Муддатидан илгари қопланишнинг мумкин бўлган муддати кредит шартномаси тузилган вақтда белгиланади. Бу вақт келганда кредитор қарзнинг қолдиғини олиш ёки фоиз ставкаси, қарзни қоплашнинг қолган муддати каби позицияларни қайта кўриб чиқишга умид қилиши мумкин. Бундай ҳуқуқнинг мавжудлиги банкка фойдали бўлади.
Кўчмас мулкни қарз билан бирга сотиш ҳуқуқи. Бу ҳуқуқ қарздорга кўчмас мулкни кредит қопланишидан аввал сотиш имконини беради, бунда қарзнинг қолган қисмини янги мулкдор қоплайди, кредитор эса ўшалигича қолади. Бундай ҳуқуқнинг мавжудлиги кредиторнинг таваккалчилигини оширади, шунинг учун банк кўчмас мулкни аниқ харидорга сотишга рухсат бериш ёки фоиз ставкасини кўтариш ҳуқуқини ўзида сақлайди. Таъкидлаш жоизки, бу ҳолда агар янги мулкдор оқловчи жиҳатга эга бўлса, жавобгарлик тўлалигича сотувчининг зиммасида бўлади.
Субординация таиойили. Мазкур банд ипотека кредитидаги устунликнинг ўзгариши мумкинлигини назарда тутади. Агар инвестор кўчмас мулкни ипотека кредити асосида харид қилиб, ундан қарз ҳисобига молиялаштириладиган инвестицион лойиҳа таркибида фойдаланишни кўзласа, у ҳолда биринчи кредит устунлигининг пасайиш имкониятини олдиндан келишиб олиши лозим. Ушбу банднинг мавжуд бўлмаслиги, айнан шу кўчмас мулк объекти гарови эвазига янги кредит олиш масаласини қийинлаштиради.
Баҳоловчи молиялаштиришни анъанавий усуллари билан солиштириши учун унинг аниқ шартлари, албатта, эътиборга олиниши керак. Анъанавий молиялаштириш деб инвесторга тақдим этилиши мумкин бўлган кредит катталиги ва белгиланган фоиз ставкасига айтилади.
Баҳолашнинг классик назариясида кўчмас мулк объектининг “нарх” и ва “қиймат” и тушунчалари фарқланади. Қиймат, аниқ шартларни ҳисобга олган ҳолда, баҳоланаётган объектга алмаштириш мумкин бўлган гипотетик пул суммасини билдиради. Қиймат кўчмас мулкнинг потенциал даромадлилиги билан аниқланади. Қиймат кўчмас мулк келтирадиган даромаднинг катталиги, ҳамда эгалик қилиш даврида унинг қийматидаги ўзгаришларга боғлиқ бўлади. Соф операцион даромад қуйидагиларга боғлиқ бўлади:

• 
  объектнинг жисмоний кўрсаткичлари;
  
• 
  ижара тўловининг бозор ставкалари;
  
• 
  мазкур кўчмас мулкка бўлган талаб;
  
• 
  бошқарув сифати;
  
• 
  эксплуатация харажатларининг катталиги.
  

Барча санаб ўтилган омиллар баҳоланаётган объектдан фойдаланиш соҳасига тегишлидир. Қарзни тўлаш бўйича харажатлар молиялаштириш билан боғлиқ харажатларга мансублиги боис, уларнинг катталиги ёки бор – йўқлиги соф операцион даромад суммасига таъсир қилмайди.
Нарх – бу аниқ шартнома жараёнида кўчмас мулк учун тўланадиган пул миқдоридир. Нарх кўпинча сотувчи ва харидорнинг келишувлари асосида юзага келади.
Агар инвестор бозорникидан паст бўлган ставкада қарз олаётган бўлса, ёки кредитлаш муддатининг узайтирилиши ҳисобига ижобий молиявий левериджга эга бўлса, ёки сотувчи харидор олаётган ипотека кредити бўйича дисконтли бандларни қопласа, у ҳолда инвестор харид қилинаётган объектни юқорироқ нархга олишга тайёр бўлади.
Баҳоловчи молиялаштиришнинг аниқ шартларини анъанавий молиялаштириш билан таққослаётганда, айниқса агар қарз учинчи шахс томонидан эмас, айнан сотувчи томонидан берилган ҳолатда, уларга ижобий баҳо бериши мумкин. Бу омил нарх таркибида қийматга тегишли қўшимча сифатида ҳисобга олинади.
Шундай қилиб, молиялаштириш шартлари кўчмас мулк қийматини ўзгартирмайди, аммо унинг нархига таъсир кўрсатади. Ипотека – инвестициявий таҳлил, молиялаштиришнинг аниқ шартларини ҳисобга олган ҳолда, кўчмас мулкни баҳолашга имкон берувчи ҳисоблар ва аналитик тадбирлар мажмуидан иборат.