1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

14.2. Қарзга олинадиган воситаларни жалб қилиш самарадорлигини баҳолаш
Ипотека кредитининг самарадорлиги ҳам кредитор ҳам қарздор томонидан баҳоланади. Бунинг учун кредит бўйича фоиз ставкаси, қарз муддати, қарзни қоплаш тартиби, ипотека кредитининг катталиги, молиявий леверидж, кредитлашнинг алоҳида шартлари каби омилларни таҳлил қилиш лозим.
Кўчмас мулк хариди учун ипотека кредитидан фойдаланиш ҳақидаги қарор, харидор томонидан, инвестицион жараёнда қарзга олинадиган воситалардан фойдаланиш самарадорлигини баҳолаш асосида қабул қилинади. Қарздорнинг кредит бўйича тўлов қобилиятини баҳолаш, мазкур ҳолатда, айрим махсус ҳисоб – китобларни амалга оширишни талаб қилади. Уларга қуйида тўҳталиб ўтамиз.
Ипотека – инвестициявий таҳлил асосида мулк қийматига шахсий капитал ва қарзга олинган воситалар йиғиндиси сифатида қаралади. Шунга мувофиқ мулкнинг максимал асосланган нархи инвестор воситаларига тўғри келадиган реверсия тушумини ҳам ўз ичига олган пул оқимларининг жорий қиймати ва кредит катталиги ёки унинг жорий қолдиғи суммаси сифатида аниқланади.
Ипотека – инвестициявий таҳлилда инвесторнинг кўчмас мулк қиймати эмас, балки шахсий капитали учун тўловни амалга ошираётгани ҳақидаги қарашлари эътиборга олинади, кредитга эса шартномани тугатиш ва ўз капиталини кўпайтириш учун қўшимча восита сифатида қаралади. Таҳлилда икки хил усул (икки хил техника) дан фойдаланилади: анъанавий усул ва Эллвуд усули. Анъанавий усул ипотека – инвестициявий таҳлилнинг мантиғини яққол акс эттиради. Эллвуд усули ўша мантиқни акс эттириб, даромадлилик коэффициентлари нисбатлари ва инвестицион таркибий қисмларнинг улушли нисбатларидан фойдаланади.
Анъанавий усул. Анъанавий техникада кўчмас мулк объекти қийматини ҳисоблаш қуйидаги тенгликдан келиб чиқади:


(14.1)
бунда,
– кўчмас мулк объекти қиймати;
– кўчмас мулк объектига қўйиладиган шахсий капиталнинг жорий қиймати;
– кўчмас мулк объектига қўйиладиган қарзга олинган капиталнинг жорий қиймати.
Шахсий капиталнинг жорий қиймати пул оқимларини дисконтлаш усули билан ҳисобланади. Қарзга олинган капиталнинг жорий қиймати кредит суммасига тенг бўлади.
Кўчмас мулк объекти қийматининг алгебраик ифодаси уч босқичли мантиқий кетма – кетликда ёзилади:


(14.2)

бунда,
– кўчмас мулк объекти қиймати;

– кўчмас мулк объектига қўйиладиган қарзга олинган капиталнинг жорий қиймати (кредит суммаси);
– муддатда шахсий капитал га якуний қайтаришда бирлик аннуитет жорий қиймати омили;
– соф операцион даромад;
– қарзга йиллик хизмат кўрсатиш;
– бирлик (реверсия) жорий қиймати омили;
– йилдан сўнг кўчмас мулкни қайта сотиш (реверсия) нархи;
– муддат охиридаги қарз қолдиғи.
Эллвуд техникаси ипотека – инвестициявий таҳлилда қўлланилади ва ҳудди анъанавий усулдаги каби натижаларни тақдим этади, негаки у инвестициявий лойиҳани ривожланитириш даври мобайнида ҳудди ўша бирламчи маълумотлар тўпламига ҳамда шахсий ва қарзга олинган капиталларнинг ўзаро муносабатлари ҳақидаги қарашларга асосланади. Эллвуд техниканинг фарқи шундаки, у мулкни нархига нисбатан инвестициялар таркибидаги улушли кўрсаткичлар, капитал қийматининг ўзгариши коэффициентлари асосида таҳлил қилишга имкон беради ва инвестицион давр мобайнида капитал ўзгариши механизмини очиқ намоён этади.
Эллвуд формуласи қуйидагича кўринишга эга:
(14.3)
бунда,
– капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти;
– шахсий капиталнинг даромадлилик ставкаси;
– ипотека бўйича қарздорлик коэффициенти (инвестицияланувчи капиталнинг умумий суммасида кредитнинг улуши);
– Эллвуднинг ипотека коэффициенти;
– шахсий капиталнинг даромадлилик ставкаси бўйича қоплаш фонди омили;
– йилдан сўнг кўчмас мулк қиймати ўсиш суръати.
Кўчмас мулк объекти қийматининг пасайиши ҳолатида, йилдан сўнг кўчмас мулк қиймати ўсиш суръати ( ) ни қийматнинг пасайиш улуши орқали ифодалаш мумкин .
Агар прогнозлар бўйича кўчмас мулк объектининг қиймати йилдан сўнг кўтарилса, у ҳолда йилдан сўнг кўчмас мулк қиймати ўсиш суръати ( ) ни қийматнинг ўсиш улуши орқали ифодалаш мумкин / .
Агар прогнозлар бўйича кўчмас мулк объектининг қиймати йилдан сўнг ўзгармаса, у ҳолда йилдан сўнг кўчмас мулк қиймати ўсиш суръати ( ) қуйидагича кўринишга эга бўлади: = 0.
Агар кўчмас мулк объектининг қийматини прогнозлаб бўлмаса, у ҳолда формула қуйидагича кўринишда бўлади:


(14.4)

Эллвуднинг ипотека коэффициенти қуйидаги формула бўйича аниқланади:

(14.5)
бунда,
– Эллвуднинг ипотека коэффициенти;
– шахсий капиталнинг даромадлилик ставкаси;
– кредитнинг прогнозланаётган даврда қопланадиган қисми;
– шахсий капиталнинг даромадлилик ставкаси бўйича қоплаш фонди омили;
– ипотека доимийси.
Эллвуд техникаси ипотека – инвестициявий таҳлилнинг тез амалга ошадиган инструментини намоён қилади.
Кредит бўйича фоиз ставкаси, кредитлаш муддати ва уни қоплаш тартиби ипотека доимийсининг катталигига таъсир кўрсатади. Ипотека доимийси олинган ипотека кредити бирлигига бўлган мажбурий тўловларнинг катталигини кўрсатади.
Ипотека доимийси асосий қарзни қоплаш ва тўланадиган фоизлар суммасини ўз ичига олувчи қарзни қоплаш бўйича йиллик харажатлар катталигининг бошланғич олинган кредитга нисбати сифатида ҳисобланади.
, (14.6)
бунда,
ИП – ипотека доимийси;
РОД_r – қарзни қоплаш бўйича йиллик харажатлар;
ИК – ипотека кредити катталиги.
Ушбу мақсадлар учун махсус ҳисобланган ипотека доимийлари карталаридан фойдаланилади. Кўрсаткичлардан бири (фоиз ставкаси ёки муддат) ни ўзгартирган ҳолда, қарздор банк ҳисобига йиллик тўловларнинг оптимал катталигини таъминловчи кредитлаш шартларини танлаши мумкин. Аммо шуни ёдда тутиш кераки, кредиторга тўланадиган йиллик тўловлар миқдорини камайтириш учун кредитлаш муддатини узайтириш, қарздор бутун кредитлаш даврида тўлаб борадиган, фоизларнинг умумий суммасини оширади.
Кўчмас мулкни харид қилиш учун инвесторнинг шахсий капитали ва ипотека кредитидан фойдаланишни назарда тутувчи комбинацияланган молиялаштириш даромаднинг тақсимланиши, объектга киритиладиган инвестициялар даромадлилик ставкасини баҳолашга таъсир кўрсатади.
Комбинацияланган молиялаштириш манбаалари суммаси кўчмас мулк қийматига мос бўлиши лозим.
Соф операцион даромад ҳақиқий ялпи даромад ва кўчмас мулк эксплуатацияси жараёнида амалга ошириладиган операцион харажатлар ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади. Агар кўчмас мулк хариди учун ипотека кредити жалб қилинса, у ҳолда инвесторда молиялаштириш шартлари билан боғлиқ йиллик харажатлар (асосий қарзни қайтариш ва тегишли фоизларни тўлаш) юзага келади. Соф операцион даромад ва қарзни қоплаш бўйича харажатлар ўртасидаги фарқ инвестор томонидан олинадиган даромад катталигини акс эттирувчи пул тушумлари ҳисобланади.


, (14.7)
бунда,
СОД – соф операцион даромад;
ҚҚХ – қарзни қоплаш бўйича йиллик харажатлар;
ПТ – инвесторнинг шахсий капиталига қўшиладиган пул тушумлари.
Инвестицион жараёнда қарзга олинадиган воситалардан фойдаланиш имконияти, одатда, молиявий леверидж деб аталади. Молиявий левериджнинг сифати инвестор томонидан қарзга олинган воситалардан фойдаланиш самарадорлигини аниқловчи муҳим омил бўлиб ҳисобланади. Кредит бериладиган шартларга боғлиқ равишда, молиявий леверидж ижобий, салбий ёки нейтрал деб баҳоланиши мумкин.
Молиявий левериджни объектив баҳолаш учун кўчмас мулкдан келаётган даромадлар даражасини фарқлаш ва тегишли даромадлилик ставкаларини тўғри аниқлаш керак. Даромадлилик тушунчаси олинган даромадлар ва киритилган воситалар катталикларини таққослашда намоён бўлади.