|
Назорат учун саволлар:
Ипотека кредитининг моҳиятини очиб беринг.
Ипотека кредити кимларга берилади?
Гаров хати нима?
Баҳолаш мақсадлари учун ипотека кредитларининг қандай турлари мавжуд?
Эллвуд формуласини тушунтиринг.
Молиявий леверидж нима?
Кредитлаш мақсадида кўчмас мулкни баҳолашда қандай усуллардан фойдалан илади?
15-мавзу. Ер участкаларини баҳолаш усуллари
15.1. Ерга бўлган мулкий ҳуқуқлар
Мулкий (ашёвий) ҳуқуқлар бўлиб кўчмас ва кўчар мулкка бўлган ҳуқуқлар ҳисобланади, шу жумладан: эгалик ҳуқуқи; хўжалик юритиш ҳуқуқи, оператив бошқариш ҳуқуқи, ишончли бошқариш ҳуқуқи, умрбод мерослик қилинадиган ҳуқуқ, доимий (муддатсиз) фойдаланиш ҳуқуқи, ижара, ипотека, сервитутлар. Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқ фақатгина уларнинг юзага келиш, биридан иккинчисига ўтиш ва тугатилишнинг давлат томонидан қайд этилиши шарти билангина баҳолаш мақсадлари учун тан олинади.
Мулк юридик концепция ҳисобланади. Мулк ҳуқуқи ўзига тегишли бўлган мулкдан ўз ҳоҳиши ва ўз манфаатлари йўлида фойдаланиш ва хўжайинлик қилиш, унга эгалик қилиш ҳуқуқини, шунингдек ким томондан қатъий назар унинг мулк ҳуқуқлари бузилишининг бартараф этилишини талаб қилиш ҳуқуқини ифода этади. Мулк ҳуқуқи муддатсиздир. Мулк ҳуқуқи Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодекси томонидан тартибга солинади.
Кўчмас мулк (кўчмас мулк объекти) ер участкаси ва унга алоқадор бўлган инсон томонидан амалга оширилган яхшиланишлар сифатида аниқланади. Бу моддий, сезиларли "нарса" бўлиб, уни ердаги, шунингдек ер ости ва устидаги барча иншоотлар билан биргаликда кўриш ва ушлаб кўриш мумкин.
Профессионал кўчмас мулкни баҳоловчиларнинг махсус луғатида ер ва ер участкаси синоним тушунча эмас. Ер деганда инсон томонидан ободонлаштирилмаган сайёра юзаси тушунилади.
Ер участкаси – бу белгиланган чегарага, майдонга, жойлашиш ўрнига, ҳуқуқий мақомга ва Давлат ер кадастри ҳамда ерга эгалик қилиш ҳуқуқининг давлат томонидан қайд қилиниши бўйича ҳужжатларда акс этган бошқа характеристикаларга эга бўлган ер юзасидир.
Ер эгаси биринчи навбатда кўчмас мулк объекти томонидан келтириладиган даромадга эгалик қилиш ҳуқуқига эга бўлади, чунки ер участкасидаги бинолар, иншоотлар ва бошқа яхшиланишлар иккиламчи характерга эга бўлиб, ер участкаси қийматига қўшимча улуш сифатида намоён бўлади. Бундан ташқари ер участкасидан фойдаланишдаги манфаатлар чекланмаган вақт давомида амалга ошади, барча яхшиланишлар эса муайян хизмат муддатига эга бўлади, бу эса кўпчилик бинолар, иншоотлар ва технологиялар жисмоний ва маънавий жиҳатдан эскириб қолган ҳозирги пайтда айниқса долзарбдир.
Бозор шароитларида ер қуйидаги сабабларга кўра кўчмас мулк таркибидаги энг қийин баҳоланадиган объект ҳисобланади:
1) ушбу объектнинг ўзига хослиги;
2) меъёрий-ҳуқуқий базанинг ишлаб чиқилмаганлиги;
3) мамлакатдаги ер бозорининг ривожланмаганлиги.
Ер участкасини кўчмас мулкнинг бошқа турларидан фарқи қуйидаги хусусиятларга билан шартлашилган:
а) ер кўчмас мулкнинг бошқа объектларидан фарқ қилган ҳолда эркин ҳолда ишлаб чиқарилмайдиган табиий ресурс ҳисобланади;
б) баҳолашда доим ернинг кўп мақсадли ишлатилиш имконияти борлигини ҳисобга олиш лозим:
٧ Ишлаб чиқаришнинг асосий воситаси сифатида. Қишлоқ хўжалик ерлари иқтисодиётнинг деярли барча соҳалари, шунингдек озиқ-овқат маҳсулотлари учун зарур бўлган хом-ашё ресурсларини ишлаб чиқариш воситалари сифатида намоён бўлади;
٧ Ижтимоий-иқтисодий ривожланиш учун муҳит сифатида. Ер кўчмас мулкнинг турли объектларини жойлаштириш учун муҳитли базис бўлиб хизмат қилади;
в) ер фонди мамлакат аҳолисининг турар жойини шакллантиришнинг асоси бўлиб майдонга чиқади ва иқтисодий хавфсизликни таъминлайди, айниқса қишлоқ хўжалиги ва сув фондидаги ерлар. Шунинг учун барча ривожланган мамлакатларда давлат ердан ҳам табиий, ҳам хўжалик сифатида фойдаланишни тартибга солади;
г) кўчмас мулк бошқа турларидан фарқ қилиб ер участкалари қийматига жисмоний ва функционал эскириш, шунингдек амортизация тушунчаси қўлланилмайди, чунки ер участкаларидан фойдаланиш муддати чегараланмаган. Шунинг учун чекланган ер участкаси қиймати бино, иншоотлар ва бошқа яхшиланишлар қийматидан фарқ қилиб одатда ошмайди;
д) Ўзбекистонда ердан фойдаланиш ва уни сақлашда тегишли ҳудудларда яшайдиган халқлар ҳаёти ва фаолиятининг асоси сифатида.
Шундай қилиб, ернинг иқтисодий асосланган қийматли баҳоланиши мураккаб процедура бўлиб хизмат қилади, чунки уларнинг бир вақтда ҳам табиий ресурс, аҳолининг яшаш муҳити асоси ва кўчмас мулк сифатида қўллаш имкониятини ҳисобга олиши лозим бўлади.
Бунда давлатнинг ролини таъкидлаб ўтиш лозим бўлади, унинг ер сиёсати ернинг рационал қўлланилиши ва сақланиши, унинг ҳосилдорлигининг ва қайта ишлаб чиқариш имкониятининг оширилиши, ҳаёт ва инсонлар, атроф муҳитнинг ҳаёти ва соғлиги учун қулай муҳитнинг яратилиши ва унинг сақлаб қолинишига қаратилган бўлиши ва шу билан ердан фойдаланиш ҳамда шаҳар қурилишида илмий асосланган қарорларни қабул қилиш учун ёрдам бериши керак.
Ер участкасининг пастлаштирилган баҳоси қишлоқ хўжалигида ердан унумсиз фойдаланишни ва шунингдек шаҳар ривожланишининг рационал бўлмаган моделини келтириб чиқаради, масалан марказда саноат зоналарини, шунингдек экологик зарарли бўлган корхоналарни жойлаштириш.
Баҳолашда ердан фойдаланши тоифаси катта аҳамиятга бўлади,чунки у муайян ер участкасига алоқадор бўлган ҳуқуқий мақом, рухсат этилган фойдаланиш ва турли сервитутларни шартлаштириб қўйган бўлади.
Ўзбекистоннинг ер фонди мақсадли мўлжалланиши ва ҳуқуқий мақомига кўра 8 хил ер тоифаларини ўз ичига олади:
Do'stlaringiz bilan baham: |
