1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Участкада ижтимоий (коммунал) хизматларнинг мавжудлиги. Участка қийматига етказиладиган сув, электр энергияси, газ, телефон ва оқава, шунингдек кабель телевидениеси киритилади. Участка гарчи бу тармоқлар уйга ҳали уланмаган бўлса ҳам уларга уланиш имконияти мавжуд бўлганда қўшимча қийматга эга бўлиши мумкин. Баъзида марказлаштирилган сув таъминоти ва оқава мавжуд бўлиб, қудуқлар ва септик оқавадан фойдаланиладиган уйларни топиш мумкин.
Кўчалар ва хиёбонлар. Участкадан унда турли хил кириш йўллари қурилмагунча фойдаланиш мумкин эмас. Бу чегара олди мулки орқали ўтиш ҳуқуқи ёки хусусий йўл ёки кўчадан ўтиш ҳуқуқи бўлиши мумкин. Кириш ижтимоий кўчадан ёки хиёбондан амалга оширилиши мумкин, бундайлари йўқ бўлса асосий эътиборни кўчага қарайдиган шахсга қаратиш лозим, буни ҳудудга хизмат кўрсатадиган кредит ташкилотлар ижтимоий кириш йўлларига эга бўлмаган уйларнинг ипотекасини амалга оширган тақдирда ҳам бажариш лозим.
Кўчадаги яхшиланишлар. Участканинг тавсифи шунингдек кўча кенглиги, унинг қопламаси ва йўлакларнинг ҳолати каби яхшиланишлар тўғрисидаги маълумотларни ўз ичига олиши керак.
Ерни баҳолаш ер участкаларининг оммавий кадастр баҳоси ва ёлғиз ер участкасининг бозор қийматига бўлинади.
Кадастр баҳосининг мақсади маъмурий-ҳудудий тузилма (вилоят, туман, шаҳар, қишлоқ ва ҳоказо) чегараси ичидаги барча ер участкаларининг муайян муддатдаги баҳолаш зоналари бўйича бир вақтдаги кадастр қийматини аниқлаш ҳисобланади.
Алоҳида баҳолашнинг мақсади эса мустақил баҳоловчилар томонидан қабул қилинган стандартлар ва баҳолаш усуллари асосида баҳолаш санасидаги ёлғиз ер участкасининг бозор ёки бошқа бирорта қийматини аниқлашдир.
Ер участкасининг қиймати ҳар доим уни эркин ва энг яхши ҳамда энг самарали иқтисодий ишлатиш учун имконият мавжуд бўлган участка нуқтаи назаридан қараб ҳисобланиши лозим.
Ер биринчи навбатда бутун мулк томонидан келтириладиган даромад ҳуқуқига эга бўлади. Ер қиймати бутун мулк қийматига тенг ва ҳатто ундан каттта ҳам бўлиши мумкин.
Кўчмас мулкни баҳолашда ер қийматга эга деб ҳисобланади, яхшиланишлар эса – бу қийматга қўшилган улушдир.
Ердан фойдаланишнинг турли вариантларини кўриб чиқишда асосий масала бўлиб ернинг энг катта қолдиқ қийматини таъминлайдиган яхшиланишлар стратегиясини топиш ҳисобланади.
«Ер» ва «участка» атамаларини фарқлаш лозим. Ер ҳудудининг қайсидир қисми жиҳозланган ва турли мақсадларда қўлланишга тайёр бўлса, у участка деб аталади. Участка учун мўлжалланган яхшиланишлар ички ва ташқига бўлинади. Ташқи яхшиланишларга кўчаларни, йўлакларни, дренажли ва муҳандислик тармоқларини ташкил этиш киради. Ички яхшиланишлар эса муҳандислик тармоқларини, алоқа коммуникацияларини ва ҳоказоларни улаш учун керакли жойларни режалаштириш, кўкаламзорлаштириш, асфальтлаш ва ташкил этишни ифода этади.
Ёки бўш участкани, ёки яхшиланишлари бўлган участкани сотиб олишда типик харидор ушбу объект қандай қийматни ошириш салоҳиятига эга эканлиги билан қизиқади. Истиқболларни таҳлил қилиш учун қуйидаги омилларни кўриб чиқиш лозим бўлади: