Збекистон республикаси

62-модда. Шаҳар ва посёлка қурилиши ерлари


Шаҳар ва посёлка қурилиши ерларига уй-жой, коммунал-маиший, маданий-маърифий, саноат, савдо, маъмурий ва бошқа бинолар ҳамда иншоотлар қурилган ёки шундай бино ва иншоотлар қуриш учун берилган ҳамма ерлар киради.
Шаҳар ва посёлка қурилиши ерлари корхоналар, муассасалар ва ташкилотларга уй-жой, маданий-маиший, саноат объектлари қуриш ва капитал қурилишнинг бошқа турлари учун фойдаланишга, фуқароларга эса, якка тартибда уй-жой қуриш ва уй-жойни ободонлаштириш учун мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилишга берилади.
Шаҳар ва посёлканинг қурилиш учун ажратилган, лекин вақтинча шу мақсадда фойдаланилмаётган ерлари енгил турдаги объектлар (савдо чодирлари, дўкончалар, реклама иншоотлари ва шу кабилар) қуриш ва ўзга эҳтиёжлар учун вақтинча фойдаланишга шаҳар ёки туман ҳокими қарори билан берилиши мумкин.
Ер участкасининг ёхуд ундаги иморатнинг у ёки бу қисми коммунал хизматдан (ёритиш, канализация, трубопровод, суғориш қурилмалари ва шу кабилар), ер участкаларининг эгалари ёки ундан фойдаланувчилар эса, мустақил равишда ўзича ёки транспортда кириб-чиқиш имконидан маҳрум бўлиб қоладиган бўлса, ер участкасининг бўлинишига йўл қўйилмайди.
Агар ер участкасига хўжалик бинолари (гараж, отхона, оғилхона, омборхона, ертўла ва шу кабилар) қуриш ушбу участкада жойлашган юридик шахслар ёки уй-жойларда яшовчи жисмоний шахсларнинг манфаатларига зарар келтирса, бундай қурилишни амалга оширишга йўл қўйилмайди.
Табиий офат ёки бошқа сабаблар билан иморат бузилган тақдирда бузилган иморатнинг мулкдори иморат бузилган кундан бошлаб икки йилдан кечиктирмасдан иморатни тиклашга ёки ана шу участкада янги иморат қуришга киришса, бузилган иморат мулкдорининг ер участкасига эгалик қилиш ёки ундан фойдаланиш ҳуқуқи сақланиб қолади, шаҳарни ёки посёлкани режалаштириш ва уни қуриш лойиҳасида ана шу ер участкасидан бошқача тарзда фойдаланиш назарда тутилган ҳоллар бундан мустасно. Бундай ҳолларда бузилган иморатнинг мулкдорига ушбу шаҳар, посёлка чегараси доирасида бошқа ер участкаси ёки бошқа обод уй-жой берилади.

Аҳоли пункти ерларининг энг асосий хусусияти шундаки, улар энг аввало фуқароларнинг яшаши учун уй-жой қуриш, бошқа ижтимоий фойдали меҳнатини ташкил қилиш мақсадида турли бино-иншоотларни жойлаштиришга хизмат қилади, юридик шахслар учун эса ташкилий-ҳудудий асос вазифасини бажаради. Шу сабабли шаҳар (посёлка) қурилиши ерлари аҳоли пункти ерларининг энг муҳим таркибий қисми ҳисобланади.

Ўзбекистоннинг замонавий ер ҳуқуқи назариясида шарҳланаётган модда мазмунидан келиб чиққан ҳолда шаҳар қурилиши ерларига қуйидагича таъриф берилади: шаҳар қурилиши ерлари деганда, амалда қуриб битказилган ёки шаҳар қурилиши режаси лойиҳаси бўйича қуриш учун мўлжалланган ерлар тушунилиб, бу ерларга уй-жой, коммунал маиший, маданий-маърифий, саноат, савдо, маъмурий ва бошқа бинолар ҳамда иншоотлар қурилган ва уларни қуриш мақсадида берилган ҳамма ерлар киради. Шаҳар қурилиши ерлари давлат, жамоат корхоналари, муассасаларига фойдаланишга берилади. Шаҳар ерларининг энг муҳим таркибий қисмларидан бири бўлган шаҳар қурилиши ерларида уй-жойдан ташқари маъмурий бинолар, маданий-маиший муассасалар, саноат корхоналари ва бошқа мақсадларга мўлжалланган бино, иншоотлар қурилган бўлади. Фуқаролар эса бу ерлардан асосан якка тартибда уй-жой қуриш учун фойдаланадилар. Таъкидлаш жоизки, Ўзбекистонда аҳоли пункти ерлари таркибидаги алоҳида тоифа ерларнинг, масалан, қурилиш ерларининг рўйхати юритилмаганлиги сабабли, уларнинг миқдори аниқ эмас.
Шаҳар қурилиши ерларининг асосий қисмини уй-жойлар билан банд бўлган ер участкалари ташкил қилади. Ўзбекистон Республикаси Шаҳарсозлик кодексининг (04.04.2002 й.) 43-моддасида турар жой зоналари тушунчаси келтирилган бўлиб, унга кўра турар жой зоналари кўп қаватли уйлар, ўртача ва кам қаватли уйлар, якка тартибдаги уйлар қуриш учун мўлжалланган бўлади.
Турар жой зоналарида санитария-муҳофаза зоналари белгилаш талаб этилмайдиган ҳамда фаолияти атроф муҳитга зарарли таъсир (шовқин, тебраниш, магнит майдонлари, радиация таъсири, тупроқ, ҳаво, сувнинг ифлосланиши ва бошқа зарарли таъсирлар) этмайдиган, алоҳида турган, биргаликда қурилган, биргаликда-қўшимча қилиб қурилган ёки қўшимча қилиб қурилган ижтимоий ва маданий-маиший объектларнинг, ибодатхоналарнинг, автомобиль транспорти қўйиладиган махсус жойларнинг, саноат, коммунал ва омборхона объектларининг жойлаштирилишига йўл қўйилади.
Бундан ташқари, ушбу моддада турар жой зоналари жумласига аҳоли пунктлари чегаралари доирасида жойлашган боғдорчилик-узумчилик ва полизчилик ширкатларининг ҳудудлари ҳам киритилади. Чунки бундай ҳудудларда аҳоли уй-жой қуриб истиқомат қилади.
Мамлакатимизда аҳолини турар жойлар билан таъминлаш соҳасидаги давлат сиёсати асосан Ўзбекистон Республикасининг уй-жой қонунчилиги билан тартибга солинади. Ўзбекистон Республикаси Уй-жой кодексининг (1998 йил 24 декабр) 1-моддасида таъкидланишича, агар уй-жой муносабатлари уй-жой тўғрисидаги қонун ҳужжатлари билан тартибга солинмаган бўлса, ерга оид қонун ҳужжатлари ҳамда архитектура ва шаҳарсозлик соҳасидаги қонун ҳужжатларининг ана шу муносабатларни тартибга солишга тааллуқли қисми қўлланилади.
Ўзбекистон Республикаси Давлат Архитектура ва қурилиш қўмитасининг 2003 йилги “Шаҳар ва қишлоқ аҳоли пунктлари ҳудудларини ривожлантириш ва қурилишини режалаштириш” бўйича Шаҳарсозлик нормалари ва қоидалари (ШНҚ 2.07.01 – 03) га асосан турар жой қурилиши шаҳар ва қишлоқ аҳоли пунктларининг обод ҳудудларида амалга оширилади.
Ўзбекистон Республикаси Шаҳарсозлик кодексининг 44-моддасида шаҳар қурилиши учун мўлжалланган ҳудуднинг ижтимоий-амалий зоналари тушунчаси келтирилган. Унга кўра, ижтимоий-амалий зоналар амалий, молиявий, ижтимоий фаоллик марказлари, соғлиқни сақлаш, маданият, савдо, умумий овқатланиш, маиший хизмат кўрсатиш объектлари, таълим муассасалари, маъмурий, илмий-тадқиқот муассасалари, ибодатхоналар ва бошқа бино ҳамда иншоотлар, шунингдек автомобиль транспорти қўйиладиган махсус жойлар жойлаштирилишига мўлжалланган бўлади.
Ижтимоий-амалий зоналарга жойлаштириш рухсат этиладиган объектлар рўйхатига уйлар, меҳмонхоналар, ер ости ёки кўп қаватли гаражлар киритилиши мумкин.
Шаҳар ва посёлкаларнинг қурилиш учун ажратилган, лекин вақтинча шу мақсадда фойдаланилмаётган ерлари енгил турдаги объектлар (дўкончалар, реклама иншоотлари) қуриш учун вақтинча фойдаланишга шаҳар ва туман ҳокими қарори билан берилади. Бундай тартиб Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 1995 йил 11 апрелдаги «Савдо ва хизмат кўрсатиш соҳаси объектларини улар жойлашган ер майдонлари билан биргаликда ҳамда ер майдонларини мерос қилиб қолдириш шарти билан умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи асосида хусусий мулк сифатида сотиш тартиби тўғрисида»ги (Вазирлар Маҳкамасининг № 126-сонли қарорига 3-илова) Низоми, шунингдек, Тошкент шаҳар ҳокимининг 2002 йил 3 январдаги «Танлов савдолари асосида ер майдонларини узоқ муддатли ижарага ва доимий фойдаланишга бериш тартиби тўғрисида»ги Низомларида (Тошкент шаҳар ҳокимининг № 4-сонли қарорига 3- илова) белгиланади.
Таъкидлаш жоизки, мамлакатимизда ер участкаларини хусусийлаш-тириш билан боғлиқ ҳуқуқий ислоҳотлар амалга оширилар экан, ушбу жараённи аҳоли пункти ерларидан фойдаланиш ҳуқуқисиз тасаввур қилиб бўлмайди. Чунки хусусийлаштириладиган ер участкалари асосан аҳоли пунктларининг қурилиш ерларига тўғри келади. Мамлакатимизда мустақиллик йилларида амалга оширилаётган ер билан боғлиқ ҳуқуқий ислоҳотларнинг асосий ташаббускори Ўзбекистон Республикаси Президенти бўлиб, давлатимиз раҳбари томонидан қабул қилинган норматив ҳужжатлар ер қонунчилиги ривожланишининг аосий йўналишларини белгилаб бермоқда. Президент И.А. Каримов 2005 йил 10 февраль куни мамлакатни ижтимоий-иқтисодий ривожлантиришнинг 2005 йил якунлари ва 2006 йилда иқтисодий ислоҳотларни чуқурлаштиришнинг энг муҳим устивор йўналишларига бағишланган Вазирлар Маҳкамаси мажлисида қилган маърузасида хусусий мулкдорларга бинолар ва иншоотларни улар жойлашган ер участкалари билан бирга хусусийлаштириш ҳуқуқини бериш ҳисобига хусусийлаштириш объектларини кенгайтириш, шунингдек якка тартибда уй-жой қуриш учун ер участкаларини белгиланган меъёрлар доирасида ажратиш ҳисобига хусусийлаштириш жараёнларини янада кенгайтириш ва чуқурлаштиришга эришиш мумкинлигини таъкидлади. Давлат раҳбари бу вазифаларни хусусийлаштириш жараёнида ўз ечимини кутаётган принципиал масалалар сирасига киритди²¹. Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2006 йил 24 июлдаги “Юридик шахслар ва фуқароларнинг бинолари ҳамда иншоотлари билан банд бўлган ер участкаларини хусусийлаштириш тўғрисида”ги Фармонида нодавлат юридик шахсларига ҳозирги кунда доимий фойдаланиш ҳуқуқи асосида тегишли бўлган ер участкаларини хусусийлаштириш тартиби, шунингдек, фуқароларнинг уй-жойлари билан банд бўлган ҳамда уларга мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи асосида тегишли бўлган ер ер участкаларини хусусийлаштириш тартиби белгиланди.
Cобиқ иттифоқ тузуми даврида давлат ер фондининг мутлоқ мулкдори эди. Ушбу тартиб бозор иқтисодиёти талабларига тўғри келмаганлиги сабабли, ҳозирги кунда МДҲ таркибидаги давлатларнинг кўпчилигида ер участкалари фуқаролик муомаласига киритилган (масалан Россия Федерацияси, Қозоғистон Республикасида). Ўзбекистон Республикасида эса ерларни хусусийлаштириш жараёни энди амалга оширилаётганлиги сабабли ер участкалари фуқаролик муомаласи объектига ҳали тўлиқ айланиб улгурмаган. Аммо шунга қарамай, ер давлат мавжудлигининг бирламчи шарти, маъмурий ҳудудий бирлик ҳамда табиий ресурс бўлганлиги сабабли жаҳон тажрибасида ер участкаларига нисбатан алоҳида фуқаролик-ҳуқуқий мақоми белгиланиши кузатилади. Яъни, ер участкаларини хусусийлаштиришда маълум чекловлар белгиланади, давлат мулкчиликнинг ҳар қандай шаклидаги ер участкаларини улардан оқилона фойдаланилмаганда, сифати бузилганда ёки қонуда белгаланган бошқа ҳолларда юридик ва жисмоний шахслардан олиб қўйиши мумкин бўлади.
Шаҳар қурилиши ерларидан фойдаланиш ҳуқуқининг асосий субъекти фуқаролар бўлиб, улар ушбу ерлардан энг аввало уй-жой қуриш мақсадида фойдаланадилар. Фуқаролар якка тартибда қурилган уй-жойнинг мулкдори бўлгани ҳолда улар жойлашган ер участкаларидан мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи асосида фойдаланадилар. Ушбу ҳуқуқ фуқаролик қонунчилигига асосан ашёвий ҳуқуқ ҳисобланади. Амалда эса фуқароларнинг ер участкаларидан мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи хусусий мулк ҳуқуқи мазмунига мос келади. Чунки фуқаролар уйни сотганда, айрибошлаганда, ҳадя қилганда, гаровга қўйганда уй жойлашган ер участкасидан мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи иккинчи тарафга ўтади. Шу сабабли ер ислоҳотларининг ҳозирги босқичида бундай ерларга фуқаролар хусусий мулкчилигининг ўрнатилиши айни муддаодир.
Қишлоқ аҳоли пункларидаги уй-жойлар жойлашган ер участкаларини хусусийлаштириш масаласи алоҳида мулоҳаза талаб қиладиган мавзу ҳисобланади. Қишлоқ аҳоли пункти ерларида, одатда уй-жойлар билан томорқалар ёнма-ён жойлашади. Томорқа ерларидан уй-жойни ободонлаштириш, шахсий ёрдамчи хўжалик юритиш мақсадларида фойдаланилади. Ушбу ерларнинг миқдори Ўзбекистон Республикаси «Деҳқон хўжалиги тўғрисида»ги қонунининг (30.04.1998 й.) 8-моддасида белгиланган миқдорда бўлса ундан деҳқон хўжалиги ҳуқуқий мақомида фойдаланиш мумкин. Табиий савол туғилади. Уй-жойлар жойлашган ер участкалари фуқароларнинг хусусий мулки бўлгани ҳолда уларга туташ томорқа ерлари мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи асосида тегишли бўлиши мақсадга мувофиқми? Суғорма деҳқончиликка асосланган Ўзбекистон шароитида қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерларни фуқаролар ва юридик шахсларга хусусий мулк сифатида бириктириш мақсадга мувофиқ эмас. Шу сабабли, ҳозирги кунда ер ҳуқуқи назариясида ер қонунчилигига “фуқаролар қишлоқ аҳоли пунктларида якка тартибда уй-жой қуриш ва уй-жойни ободонлаштириш учун 0,06 га гача ер участкаларидан мулк ҳуқуқи асосида фойдаланадилар” мазмунидаги қоида белгиланиши ҳақида таклифлар киритилмоқда ²².
Шу ўринда аҳоли пунктларининг қурилиш ерларидан юридик шахсларнинг хусусий мулкчилик асосида фойдаланиш ҳуқуқи масаласи ҳозирги кунда кўплаб илмий-назарий мушоҳадаларга сабаб бўлаётганлигини қайд этиш лозим. Юридик шахслар давлатга тегишли бўлган ва нодавлат бўлиши мумкин. Давлат органлари давлат ҳокимиятининг бошқарув фаолиятини амалга оширганда ер участкасини давлат номидан тасарруф этадилар. Давлат органи хўжалик юритганда ҳудудий жойлашув асоси бўлган ер участкасидан доимий ёки муддатли фойдаланиш ҳуқуқига эга бўлади. Аммо эндиликда нодавлат ноқишлоқ хўжалик юридик шахсларининг бино-иншоотлари жойлашган ва улардан фойдаланиш учун зарур бўлган ер участкаларидан мулк ҳуқуқи асосида фойдаланиши ер ва фуқаролик қонунчилигида белгиланиши назарда тутилмоқда. Ҳозирда улар доимий фойдаланиш ҳуқуқи асосида эгалик қилаётган ер участкаларини хусусийлаштириш тартибини жорий этишга соҳадаги муносабатларни тартибга соладиган Вазирлар Маҳкамасининг махсус Низомини қабул қилиш орқали эришиш мумкин. Чунки Вазирлар Маҳкамасининг 1995 йил 11 апрелдаги «Савдо ва хизмат кўрсатиш соҳаси объектларини улар жойлашган ер майдонлари билан биргаликда ҳамда ер майдонларини мерос қилиб қолдириш шарти билан умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи асосида хусусий мулк сифатида сотиш тартиби тўғрисида»ги Низоми ер участкаларини хусусийлаштириш ишларининг кўлами ошганлиги сабабли бундай муносабатларни тўлиқ қамраб олмайди.
Мамлакатимизда юридик шахсларнинг ер участкаларини хусусийлаштириш ҳуқуқий механизмининг ишлаб чиқилиши ва тадбиқ этилиши:

• 
  амалда мавжуд ижтимоий муносабатларни юридик жиҳатдан қонунчиликда мустаҳкамлаш имконини беради;
  
• 
  қонунлар ва қонуности актлари ўртасидаги тафовутларга барҳам беради;
  
• 
  тадбиркорларда мулкдорлик ҳиссини шакллантириш ҳисобига турли соҳалар ривожланишига ёрдам беради.
  

Шуни таъкидлаш лозимки, амалдаги қонунчиликка биноан шаҳар ерларидан фойдаланиш ҳуқуқига, яъни якка тартибда уй-жой қуриш учун 0,04 гектаргача доирада ер участкаларига мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи белгиланган тартибда ким ошди савдоси асосида реализация қилиб олиш ҳуқуқига барча ҳам эга бўлавермайди.
Хорижий фуқаролар ер участкаларига эгалик қилиш ва ундан фойдаланиш ҳуқуқига белгиланган тартибда маълум босқичлардан ўтгандан сўнг эга бўладилар. Бундай тартиб Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 1999 йил 27 февралдаги № 92 сонли “Хорижий фуқаролар ва фуқаролиги бўлмаган шахслар томонидан Ўзбекистон Республикасида уй-жой сотиб олинишини ҳамда доимий яшаш учун Тошкент шаҳрига келишни тартибга солиш тўғрисида”ги қарори билан белгиланади. (Ушбу қарорга Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 2004 йил 16 декабр № 586-сонли «Тошкент шаҳрида уй-жой сотиб олишни тартибга солишга доир қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида»ги қарорига мувофиқ ўзгартиришлар киритилган.) Яъни, хорижий фуқаролар Тошкент шаҳрида уй-жой сотиб олмоқчи бўлса, Тошкент шаҳар ҳокимияти ҳузуридаги махсус комиссия рухсати билан бундай ҳуқуқ эгаси бўлиши мумкин.
Ривожланган давлатларда ҳам худди шундай тажриба мавжуд, яъни бундай ҳудудлар ёпиқ маъмурий ҳудуд ҳисобланади, аҳоли яшаш жойлари чегараларини тасдиқлаш ва ўзгартириш ҳукумат томонидан амалга оширилади (масалан Россия Федерациясининг Ер кодексида шундай тартиб белгиланган). Шаҳар ерларининг вужудга келиш жараёни шаҳар чизиғи доирасидаги ерлардан фойдаланиш ҳуқуқи объектларига боғлиқ эмас. Аммо ер участкаларини қишлоқ хўжалик корхонаси таркибидан чиқариб шаҳар чизиғи доирасига киритилиши ушбу ерларнинг тақдирини ҳал қилади.
Ўзбекистон Республикаси Шаҳарсозлик Кодексининг 7-моддасига мувофиқ, алоҳида тартибга солинадиган объектлар жумласига қуйидаги аҳоли пунктлари киритилиши мумкин:
Ўзбекистон Республикаси пойтахти - Тошкент шаҳри;
Қорақалпоғистон Республикаси пойтахти - Нукус шаҳри;
вилоятларнинг маъмурий маркази бўлган шаҳарлар;
ҳудудида маданий мерос объектлари бўлган шаҳарлар ва бошқа объектлар.
Ер участкасининг ёхуд ундаги иморатнинг у ёки бу қисми коммунал хизматдан (ёритиш, канализация, трубопровод, суғориш қурилмалари ва шу кабилар), ер участкаларининг эгалари ёки ундан фойдаланувчилар эса, мустақил равишда ўзича ёки транспортда кириб-чиқиш имконидан маҳрум бўлиб қоладиган бўлса, ер участкасининг бўлинишига йўл қўйилмайди.
Шаҳарлардаги уй-жойлар атрофида фуқаролар кўпинча қўшимча хўжалик бинолари - гараж, отхона, оғилхона, омборхона, ертўла ва шу каби бошқа иншоотларни қуриб фойдаланаётганликларининг гувоҳи бўлиш мумкин. Агар бундай қурилиш иншоотларини қуриш бошқа юридик ва жисмоний шахсларнинг манфаатларига зарар келтирса, уларни қуришга йўл қўйилмайди.
Табиий офат ёки бошқа сабаблар билан иморат бузилган тақдирда бузилган иморатнинг мулкдори иморат бузилган кундан бошлаб икки йилдан кечиктирмасдан иморатни тиклашга ёки ана шу участкада янги иморат қуришга киришиши лозим. Акс ҳолда шахснинг ер участкасига эгалик қилиш ёки ундан фойдаланиш ҳуқуқи бекор бўлади. (ЎзР Ер кодексининг 36-моддаси, I қисми, 10-бандига асосан амалга оширилади). Агар ер участкаси жойлашган шаҳар ёки посёлканинг режалаштириш, қуриш лойиҳасида ана шу участкадан бошқача тарзда фойдаланиш назарда тутилган бўлса бузилган иморатнинг мулкдорига ушбу шаҳар, посёлка аҳоли пункти доирасидан бошқа ер участкаси ёки обод уй-жой берилади.