Uy-joy huquqi

6.2. Arendaga olingan turarjoyni tasarruf etish
Arendaga berilgan turaijoyni arendaga olgan shaxs arendaga 
beruvchining roziligi bilan tasarruf elish mumkin. Arendaga olgan 
shaxs arendaga beruvchining roziligi bilan turarjoyni quyidagi 
shakllarda tasarmf etishi mumkin:
1. Ikkilamchi arendaga berish orqali
2. Qayla ijaraga berish orqali.
3. Arendaga berilgan turarjoyni tekin foydalanishga berish 
orqali.
Ikkilamchi arendaga berish deganda, birlamchi arendaga oluvchi 
shaxs lurarjoy mulkdorining roziligi bilan uni boshqa shaxsga, 
ya'ni ikkilamchi arendaga oluvchiga egalik qilish va foydalanish 
uchun arenda shartnomasi asosida berishi tushuniladi.
Masalan, muayyan yuridik shaxs arenda shartnomasi asosida 
olgan turarjoyni, ushbu turarjoydan foydalanishga vaqtincha 
ehtiyoji yo'qligi sababli, turaijoy egasining roziligi bilan o ‘zi tuzgan 
arenda shartnomasi muddatidan ko‘p bo'lmagan muddatga boshqa 
bir shaxsga ikkilamchi arenda shartnomasi asosida beradi. Yoki 
yana bir misol, A ismli fuqaroga tegishli turarjoyni «Olmos« 
to'qimachilik xususiy korxonasi o ‘z xodimlarining yashashlari 
uchun arenda shartnomasi asosida olgan edi. Biroz vaqt o‘tganidan 
keyin «Olmos« xususiy korxonasi ishchilarining qatnovlari uchun 
avtobuslar marshruti yo'lga qo‘yildi. Shu munosabat bilan «OImos« 
xususiy korxonasi A ismli fuqaroning roziligi bilan arenda shartno- 
masi asosida olgan turarjoyni «Toshkent Lada» aksionerlik 
jamiyatiga ikkilamchi arenda shartnomasi asosida egalik qilish va 
foydalanish uchun beradi.
Qonunchilikda ikkilamchi arendaga berish shartnomasini tuzish 
vaqtida taraflar amal qilishi zarur bo‘lgan muhim qoida belgilab 
qo‘yilgan. Ya'ni, turarjoyni ikkilamchi arenda (ijara)ga berish 
shartnomasi arenda shartnomasi amal qiladigan m uddatdan 
uzoqroq muddatga tuzilislii mumkin emas.
195
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

Shuningdek. qonun hujjatlarida turaijoyni ikkilamchi arendaga 
berishning quyidagi shartlari nazarda tutilgan:
— turaijoyni ikkilamchi arendaga berayotganda albatta birlamchi 
ijaraga beruvchining roziligi olingan bo'lishi kerak;
— turarjoyni ikkiiamchi arendaga berish muddati birlamchi 
arenda muddatidan oshib ketmasligi kerak.
Ikkilamchi arenda shartnomasi ko'proq foyda oltsh maqsadida 
tuziladigan shartnomadir.
Qayta ijaraga berish deganda, arendaga oluvchi turarjoyni 
arendaga beruvchining roziligi bilan o ‘z zimmasiga olgan huquq 
va majburiyatlarni boshqa shaxsga o ‘tkazishga aytiladi. Masalan, 
turarjoyni birlamchi arenda shartnomasi asosida olgan shaxs, 
shartnoma yuzasidan qanday huquq va majburiyatlami o ‘z zim- 
masiga olgan bo'lsa, .xuddi shu shartlar asosida turaijoyni boshqa 
shaxsga o'tkazadi.
Arendaga olingan turarjoyni tasarruf etishning uchinchi hir 
shakli tekin foydalanishga berishdir. Bunga ko‘ra turarjoyni arenda 
shartnomasi asosida olgan shaxs ijara haqini o ‘zi toiagan holda, 
mazkur turarjoyni o‘zga shaxsga tekin foydalanishga (hech qanday 
haq to'lashni talab qilmay) beradi.
Turaijoyni arendaga oluvchi har qanday holatda ham, ya'ni 
ikkilamchi, qayta ijaraga yoki tekin foydalanishga berganligi uchun 
arendaga beruvchi oldida, shartnoma bo'yicha javobgar b o iib
qoladi. Ayni paytda turaijoyni ikkilamchi. qayta ijaraga olgan yoki 
undan tekin foydalanayotgan shaxslar birlamchi ijaraga oluvchining 
oldida javobgar boiadilar.
Turarjoyni arendaga berish shartnomasini tuzish vaqlida 
arendaga oluvchi keyinchalik arendaga olgan turarjoyni sotib 
olishini m a iu m qilgan yoki m a iu m qilmagan holda arendaga 
beruvchidan toialigicha yoki uning birqismini sotib olishi mumkin. 
Bunda, albatta, turarjoyni arendaga beruvchining roziligi talab 
etiladi. Shuningdek. arenda shartnomasi asosida olingan turarjoyni 
sotib olish taraflar o'rtasida tuziladigan alohida oldi-sotdi shart- 
nomasiga muvofiq amalga oshiriladi. Chunki har ikkala shartnoma 
asosida bir-biridan farq qiladigan munosaballar lartibga solinadi.
Arenda (ijara) shartnomasi bilan oldi-sotdi shartnomalari 
o'rtasidagi asosiy farqni mulk huquqini ifodalaydigan uchta
196
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

elementning (egalik qilish, foydalanish, tasarruf etish) bir shaxsdan 
ikkinchi bir shaxsga o ‘tishi belgilab beradi. Oldi-sotdi shartno- 
masida mulk huquqini belgilovchi uch element (cgalik qilish, 
foydalanish, tasarruf etish) ning barchasi bir shaxsdan ikkinchi 
bir shaxsga to ‘liq o‘tadi.
Ijara munosabatlarida esa yuqorida aytganimizdek, mulk 
huquqini faqat ikki: mulkka egalik qilish va undan foydalanish 
elementlarigina ijaraga bemvchidan ijaraga oluvchiga o‘tadi. Mulkni 
tasarruf etish huquqi har doim mulkdor qo‘lida saqlanib qoladi 
Faqat mulkdorning ruxsati bilan mulkni qisman tasarruf etish 
huquqi ijara munosabatlariga xos xususiyatlardan biridir. Masalan, 
turaijoyni ikkilamchi ijaraga berish.
Arendaga berilgan turarjoy sotib olinayotganda taraflar, 
albatta, Fuqarolik kodeksi (386—496-moddalar)da belgilangan 
oldi-sotdi shartnomasiga doir normalarga rioya qilgan holda 
shartnoma tuzishlari shart va shu asosda turarjoy sotib olinadi.
Agar lurarjoyni arendaga berish va sotib olish shartnomasi 
tuzilayotgan, o ‘zgartirilayotgan, bekor qilinayotganda taraflar 
o'rtasida turli nizolar vujudga keladigan bo‘lsa, mazkur nizolar 
(fuqarolik yoki xo‘jalik) sud tartibida ko'rib hal qilinadi.
Taraflarturaijoy arendasi shartnomasini tuzish vaqtida, albatta, 
arenda haqini tolash tartibi. shartlari va muddallari haqida o‘zaro 
kelishuvga erishgan bo'lishlari va buni shartnomada belgilab 
qo‘yishlari shart. Turatjoy arendasi haqi shartnomaning muhim 
shartlaridan biridir.
Arenda haqining miqdorini taraflar o'zaro kelishuvga ko‘ra 
shartnomada nazarda tutadilar. Basharti qonunga muvoflq uy- 
joy uchun to'lanadigan haqning eng ko‘p miqdori belgilab qo‘yilgan 
bo‘lsa, shartnomada belgilangan haq ana sbu miqdordan oshib 
ketmasligi lozim.
Masalan, ko‘p qavatli uylarning beshinchi qavatida joylashgan 
ikki xonali xonadonning narxi tnraflarning kelishuvj bilan 100 000 
(yuz ming) so‘m qilib belgilanishi mumkin.
Arenda haqining miqdori turarjoyning qayerda (shahar mar- 
kazida yoki markazdan uzoqligida) joylashganligiga, xonalari soni 
va hajmiga, fuqarolarning yashashlari uchun sharoitlam ing 
yaxshiligi va qulayligiga, sanitariya va texnik talablarga to‘la javob
197
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

berishiga, savdo va maishiy xizmat shaxobchalariga, sog'Iiqni 
saqlash va ta'lim muassasalariga. dam olish va ko'ngilochar 
maskanlarga. shuningdek, jamoal transporti qatnovlari yo'lga 
qo‘yilgan markaziy ko'chalarga yaqinligiga, ko'p qavatli uylarbo'lsa. 
yuqori yoki pastki qavatda joylashganligiga ko’p jihaldan bog'liq. 
Turarjoyning arendasi haqi miqdorini belgilashda taraflar yuqorida 
ko‘rsatilgan holatlarga albatta e’tibor beradilar.
Uy-joy uchun to'lanadigan haqning miqdori bir tomonlama 
o ‘zgartirilishiga yo l qo‘yilmaydi, qonun yoki shartnomada nazarda 
tutilgan hollar bundan mustasno (FKning 611-moddasi 2-qism).
Fuqarolik kodeksi 544-moddasi beshinchi qismida mulk ijarasi 
haqining miqdori haqida quyidagicha qoida belgilangan:
«Agar mulk ijarasi shartnomasida boshqacha tartib nazarda 
tulilgan bo lmasa, mol-mulkdan foydalanganlik uchun tolanadigan 
haq miqdori shartnomada belgilangan muddatlarda. biroq bir yilda 
ko pi bilan bir marta taraflarning kelishuvi bilan o'zganirilishi 
mumkin. Qonun hujjatlarida mulk ijarasining ayrim turlari uchun. 
shuningdek ayrim mol-mulk turlarining ijarasi uchun haq miqdo- 
rini qayta ko'rib chiqishning boshqacha eng kam muddallari 
nazarda tutilishi mumkin».
Yuqorida naznrda tutilgan holat bilan qonun chiqaruvchi bozor 
iqtisodiyoti sharoilida narxlarning tez o'zgarishini shartnoma 
tuzayotgan paytda inobatga olish zamrligiga e'tibor bergan.
Agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan 
bo'lmasn turarjoydan foydalanish jarayonida arendaga oluvchi 
javobgar bo'lm agan holatlarga ko‘ra, shartnom ada nazarda 
tuiilgan foydalanish shartlari yoki turarjoyning holati jiddiy 
yomonlashgan bo'lsa. arendaga oluvchi turarjoydan foyda- 
langnnlik uchun arenda haqini tegishli ravishda kamaytirishni 
talab qilishga haqli.
Turarjoyni yaxshilash deganda, arendaga oluvchi tomonidan 
vaqtincha foydalanayotgan uyni o ‘z mablag'lari hisobidan yashash 
sharoitlarini yaxshilovchi turli o'zgartirishlar kiritish, rekonst- 
ruksiyalash, kengaytirish, texnik qayta jihozlash. yangi qurilmalar 
o'rnatish va hokazolar tushuniladi.
Turarjoyni yaxshilash arendaga oluvchining huquqlaridan biri 
bo lib, undan foydalanishi ham yoki foydalanmasligi ham mumkin.
198
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

Turarjoyni yaxshilash ayrim holatlarda arendaga oluvchining 
zimmasidagi majburiyatga aylanishi ham mumkin. Masalan. 
turaijoydan foydalanganlik uchun arenda haqini, taraflar shu 
turarjoyni yaxshilash hisobidan toMashini o ‘zaro kelishgan 
boMsalar yoki arendaga oluvchi o'zining aybi bilan turarjoydagi 
yashash sharoitlarini jiddiy yomonlashtirgan taqdirda, arendaga 
oluvchi turarjoyni yaxshilashi uning zimmasidagi majburiyatga 
aylanadi.
Arendaga oluvchining turaijoyda amalga oshirayotgan yaxshi- 
lash ishlari qonun hujjatlarida belgilangan talablarga mos bo‘lishi 
va bu uchun albatta, arendaga beruvchining roziligini olgan bo‘lishi 
zarur.
Turarjoyning yashash sharoitlarini yaxshilashda arendaga 
beruvchining roziligi talab etilishi quyidagi ikki maqsadni ko‘zlaydi:
l Yaxshilash natijasida turarjoydan foydalanish shart-sha- 
roitlarini o'zgartirishga arendaga beruvchining rozi yoki norozi 
ekanligini bilish.
2. 
Turaijoyni yaxshilash uchun olib kelingan mol-mulk yoki 
sarf qilingan xarajatlarning arenda muddati tugashi bilan arendaga 
oluvchining o ‘zi bilan birga olib ketish.
Arendaga beruvchining roziligi bilan turaijoyning yashash 
sharoitlari yaxshilangan boMsa, shartnoma muddati tugaganidan 
so‘ng yoki shartnoma bekor qilingan taqdirda, arendaga oluvchi 
turaijoyni yaxshilash uchun qilgan barcha xarajatlarini agar taraflar 
o‘rtasidagi shartnomada boshqacha holat nazarda tutilgan boMmasa. 
arendaga beruvchi tomonidan qoplanishini talab qilish huquqiga 
ega bo'ladi.
Agar taraflar o ‘rtasidagi shartnomada turarjoyni yaxshilash 
arenda haqini to‘lash uchun qilinishi belgilangan bo'lsa, u holda 
arendaga oluvchi yaxshilash uchun qilgan xarajatlarini arendaga 
beruvchidan qoplashni talab qilishga haqli emas.
Agar turarjoyni yaxshilash ishlari arendaga beruvchining 
roziligisiz amalga oshirilgan bo‘lsa va qonun hujjatlarida boshqacha 
tartib nazarda tutilgan boimasa qoplanmaydi. Garchi arendaga 
beruvchining roziligisiz amalga oshirilgan yaxshilash turaijoydan 
ajratib olinadigan darajada b o isa, Fuqarolik kodeksining 555- 
moddasida belgilangan qoidaga ko‘ra, arendaga beruvchining mulki
199
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

hisohlanadi va yaxshilashga sarf qilgan jihozlami turaijoydan ajratih 
olishga haqli bo‘ladi.
Arendaga berilgan turaijoyni yaxshilashdan tashqari uni joriy 
va kapital ta'mirlash ham mavjud bo‘lib, Fuqarolik kodeksining 
610-moddasiga muvofiq, ijaraga berilgan uy-joyni joriy ta'mirlash. 
agar uy-joyni ijaraga berish shartnomasida hoshqacha tartib 
helgilangan bo‘lmasa. tjaraga oluvchining zimmasida bo‘lishi, 
ijaraga berilgan uy-joyni kapital ta'mirlash esa, agar uy-joyni ijaraga 
berish shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan boMmasa, 
ijaraga beruvchining zimmasida boMishi nazarda tutilgan.
Ushbu qoidadan turur joyni joriy va kapital ta'mirlash ham 
taraflar o‘rtasidagi o'zaro kelishuvga bog'liqdir.
Turarjoyga nisbalan mulk huquqi deganda, turarjoyga egalik 
qilish, foydalanish va tasarruf etishni belgilovchi mulk huquqining 
uch elementi tegishli shaxsga taalluqliligi lushuniladi. Miilk huquqi 
kimga tegishli bo'lsa, shu shaxs turarjoyning mulkdori hisoblanadi. 
U o'ziga tegishli bo‘lgan mol-mulkka nisbalan o'z xohishiga ko'ra 
egalik qiladi, foydalanadi va tafarruf etadi. Mulkdor o ‘z mulkini 
tasarruf etish orqali uni o'zidan begonalasht^ishi. mulk huquqini 
o'z egaligidan boshqa shaxsga o'tkazishi mumkin. Fuqarolik 
qonunchiligida turarjoyga nisbatan mulk huquqini bir shaxsdan 
ikkinchi birshaxsga o'lishini belgilovchi qator shartnomalar mavjud. 
Bularga, oldi-sotdi. hadya, ayirboshlash, vasiyatnoma kabilarni 
kiritish mumkin Mazkur shartnomnlar yordamida mulkdor o'ziga 
tegishli bo‘lgan turarjoyni sotib yuborsa, hadya qilsa, ayirboshlasa 
yoki vasiyat qilib qoldirsa unga nisbalan mulk huquqi boshqa 
shaxsga o‘tadi. Garchi, turaijoyga nisbatan mulk huquqi o'zgargan, 
ya’ni bir shaxsdan ikkinchi bir shaxsga o ‘tgan bo‘lsa ham, u 
yuzasidan tuzilgan arenda shartnomasining o'zgarishi yoki bekor 
qilinishi uchun asos boMmaydi.
Biroq, turarjoyga nisbatan mulk huquqini qo ‘lga kiritgan 
mulkdorning talabi bilan arenda shartnomasi muddatidan oldin 
bekor qilinishi mumkin.
Shuningdek, turarjoyga nisbatan ashyoviy (operativ boshqarish 
yoki xo'jalik yuritish) huquqining boshqa shaxsga o'tishi, u 
yuzasidan tuzilgan arenda shartnomasini o'zgartirish yoki bekor 
qilishga asqs bo'lmaydi.
2 0 0
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

Ashyoviy huquq egasi bu mulkdor bo'lib, o'ziga qarashli mulkni 
boshqa shaxslarga operativ boshqarish yoki xo‘jalik yuritish huquqi 
asosida beradi. Ashyoviy tuiquq sohibidan operaliv boshqarishga 
yoki xo‘jalik yuritishga olgan shaxslar bu mol-mulkka Fuqarotik 
kodeksida belgilangan doirada egalik qiladi, undan foydalanadi va 
uni tasarruf etadi. Ashyoviy huquq asosida o'ziga biriktirilgan 
m ol-m ulkni boshqarayotgan shaxslarning o'zgarishi turarjoy 
arendasi shartnomasining o'zgartirish yoki bekor bo'lishiga asos 
bo‘lmaydi.
Masalan, operativ boshqarish huquqi asosida biriktirilgan muas- 
sasa rahbari o'ziga biriktirilgan ehtiyojidan tashqari bo‘lgan, bo‘sh 
turgan turarjoyni boshqa shaxsga arenda shartnomasi asosida 
vaqtincha egalik qilish va foydalanish uchun beradi. 0 ‘z mol- 
mulkini opreativ boshqarishga bergan mulkdor arenda shartnomasi 
muddati tugamasdan operativ hoshqarish huquqi biriktirilgan 
shaxsni o'zgartiradi.
Bunday holat qonunda belgilanganidek, tuzilgan arenda 
shartnomasining o‘zgartirish yoki bekor bo'lishi uchun asos 
bo‘lmaydi.