1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

2 – мисол. 5 нафар жуфт сотув ҳақида маълумотлар мавжуд. Ҳовузнинг мавжудлик ҳолатига тузатиш киритиш лозим.

Объектлар	Сотиш нархи, долл.
	1–жуфт	2–жуфт	3–жуфт	4–жуфт	5–жуфт
Ҳовузли уй	185 000	194 000	188 000	191 000	191 000
Ҳовузсиз уй	170 000	178 500	172 500	175 000	174 500
Фарқ	15 000	15 500	15 500	16 000	16 500
Ўртача 15 700; медиана 16 000; мода 15 500; киритилган тузатиш $ 16 000

3 – мисол. Таққосланаётган турар жойлар бўйича қуйидаги маълумотлардан фойдаланган ҳолда уйларнинг майдони, 2 та автомобил учун гараж ва каминнинг мавжудлик ҳолатига жуфт тузатишлар киритиш.

Кўрсаткичлар	Уй №1	Уй №2	Уй №3	Уй №4
Майдон, кв. м	2 000	2 000	2 300	2 300
Автомобиллар сонига гараж	2	2	2	1
Камин	мавжуд	йўқ	мавжуд	йўқ
Сотиш нархи, долл.	166 000	163 000	176 000	170 000

а) 2000 ва 2300 кв.м. лик объектларнинг майдони ўртасидаги фарқ учун тузатиш:
Бошқа барча кўрсаткичлари бўйича бир хил бўлганлиги сабабли №1 ва №3 объектларни оламиз.
176 000 – 166 000 = 10 000 долл. 300 кв.м. га
б) 2 ва 1 та автомобил учун гаражлар учун тузатиш:
(камин мавжуд бўлмагани учун №2 ва №4 объектларни олиш лозим)
1) 170 000 – 10 000 = 160 000 долл. –300 кв.м. учун тузатиш
2) 163 000 – 160 000 = 3 000 долл. 1 та автомобил учун тузатиш
в) каминнинг мавжудлик ҳолати учун тузатиш
№1 и №2 объектларни оламиз:
166 000 – 163 000 = 3000 долл.


Фоиз шаклидаги тузатишлар

Фоиз шаклидаги тузатишлар мустақил ёки кумулятив асосда амалга оширилиши мумкин.

Мустақил асосдаги тузатишларни харидор тузатиладиган тавсифларни бир – бирига боғлиқ бўлмаган равишда баҳолайди деган фараздан келиб чиққан ҳолда қўллаш таклиф этилади. Акс ҳолда фоиз шаклидаги тузатишлар кумулятив асосда бажарилади.
Таққослаш объектлари нархига киритиладиган мустақил ва кумулятив тузатишлар.

Кўрсаткичлар	Сотилган таққослаш объекти	Мустақил асосдаги тузатиш	Кумулятив асосдаги тузатиш
Нарх, долл.	200 000	–	–
Сотиш санаси	6 ой олдин	+ 5%	1,05
Жойлашган ери	Кўрилаётган объектдан 7% га яхшироқ	– 7%	0,93
Қулайликлар	Кўрилаётган объектдан 10% га яхшироқ	– 10%	0,9
Ҳолати	Кўрилаётган объектдан 4% га ёмонроқ	+ 4%	1,04
Умумий тузатиш		+ 8	0,914004
Таққосланаётган объектнинг тузатилган нархи, $.		184 000	182800,8 ≈ 183000

Ривожланган кўчмас мулк бозори, кичик тафовутли бозор нархларига эга бир турдаги объектларнинг деярли бир вақтда оммавий сотилиши шароитларида баҳоловчи умумий гуруҳланиш усулидан фойдаланиши мумкин. Бу ҳолда ушбу объектларнинг ўртача нархи баҳолаш объектларининг бозор қиймати сифатида қабул қилинади.

4 – мисол. Баҳоловчи деярли бир хил тавсифларга эга учта турар жой олди – сотдиси бўйича битимларни аниқлади. Сотувлар ҳақида қуйидаги маълумотлар мавжуд:

Таққосланувчи объектлар	Сотиш нархи, долл.	Баҳолаш объектига нисбатан сифати
Объект 1	328 000	яхшироқ
Объект 2	320 000	ёмонроқ
Объект 3	323 000	бирмунча ёмонроқ
Нархларнинг максимал тарқоқлиги	5 000 ёки ≈ 1.5%
Тарқоқликнинг кичиклигини ҳисобга олган ҳолда, объектнинг нархи 325 000 долл. Деб қабул қилиниши мумкин.

5 – мисол. Умумий майдони 1000 м² бўлган ва 500000 у.е.га сотилган аналог объект нархига тузатиш киритиш керак. Тузатишлар киритиш тартиби ва якуний қийматнинг келиб чиқиши 12.3. – жадвалда кўрсатилган.


12.3. – жадвал

Таққослаш элементлари	Тузатишлар катталиги, %	Тузатишларнинг қийматдаги шакли, тузатилган нарх, у.е.
Аналогнинг сотиш нархи		500 000
Топшириладиган мулкий ҳуқуқлар учун тузатиш	+ 4	+ 20 000
Тузатилган нарх		520 000
Молиялаштириш шартлари учун тузатиш	- 2	- 10 400
Тузатилган нарх		509 600
Сотув шартлари учун тузатишлар	+ 3	+ 15 288
Тузатилган нарх		524 888
Иқтисодий шартлар ўзгариши учун тузатиш	+ 5	+ 26 244
Тузатилган нарх		551 132
Жойлашган ери учун тузатиш	+ 4	+ 22 045
Тузатилган нарх		573 177
Эскириш учун тузатиш	- 6	+ 22 045
Тузатилган нарх		573 177
Қўшимча қулайликлар мавжудлиги учун тузатиш (пул шаклидаги нархи)		- 35 000
Тузатилган нарх		503 787
Масштаб учун тузатиш (таққослаш бирлигига пул шаклидаги тузатиш)		- 160 000
чяфқфФЯЯкуний қиймат		343 787

Тузатишларни ҳисоблашнинг статистик усуллари

Корреляцион – регрессион таҳлил усулининг мазмуни кўчмас 3ц12 объектлари нархларидаги ўзгаришлар ва унинг қандайдир тавсифининг ўзгариши ўртасидаги боғлиқликни йўл қўйиладиган формаллаштиришдан иборат. Бу усул кўп меҳнатни талаб қилади ва уни қўллаш учун етарлича ривожланган кўчмас мулк бозори керак бўлади, негаки усул ахборот базасидан олинадиган катта миқдордаги мълумотларни таҳлил қилишни назарда тутади.

Тузатишларни ҳисоблаш ва киритишнинг эксперт усуллари

Тузатишларни ҳисоблаш ва киритишнинг эксперт усуллари, одатда фоизли усуллар баҳоловчининг баҳоланаётган объект таққосланаётганидан қанчалик яхшироқ ё ёмонроқлиги ҳақидаги шахсий фикрига асосланади.

Баҳоланаётган объект қийматини Х билан, таққосланаётган аналог сотув нархини эса 1,0 га тенг деб оламиз, агар объект аналогдан 15% га яхшироқ бўлса, у ҳолда аналогнинг нархи ўша 15% га ошиши керак бўлади:
Х = 1,0 + 15% ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1 + 0,15) = 1,15
Тузатишларни киритиш кетма – кетлиги
Таққосланувчи объектларга киритиладиган тузатишлар кетма – кетлиги битимлар ҳақидаги бозор маълумотлари таҳлили асосида аниқланади. Таққосланаётган объект нархига нисбатан фоиз кўрсаткичлари унинг топшириладиган мулкий ҳуқуқлар, молиялаштириш шартлари, сотув шартлари, бозор конъюнктураси, жойлашган ери, иқтисодий тавсифлари, фойдаланиш тури кабилар борасида қанчалик яхшироқ ёки ёмонроқлигини ҳисобга олиш учун қўлланилади.
Топшириладиган мулкий ҳуқуқлар, молиялаштириш шартлари, сотув шартлари ва бозор шартларига киритиладиган тузатишлар кўпинча фоизларда акс эттирилади. Бироқ, бозор маълумотлари асосида фоиз кўрсаткичи аниқланганидан сўнг, ҳар бир таққослаш элементи учун алоҳида пулдаги ифодаси ҳисобланади. Масалан, агар таққосланаётган сотув санасидан баҳолаш санасигача бўлган бозор шартларидаги ўзгаришлар йилига 5% ни ташкил қилса, унда таққосланаётган объектга нисбатан 5% га тенг пул шаклидаги тузатиш киритилади.
Киритилган тузатишлардан сўнг сотувнинг тузатилган нархи одатда кейинги тузатишлар: жойлашган ерига, жисмоний ва иқтисодий тавсифларига ҳамда кўчмас мулкка боғлиқ бўлмаган қиймат компонентларига тузатишларни киритиш учун тегишли солиштирма нарх шаклига келтирилади.
Битим нархига киритиладиган биринчи тузатиш топшириладиган мулкий ҳуқуқларга тегишли бўлади. Ушбу тузатиш таққосланаётган ва баҳоланаётган мулк объектларининг ҳуқуқий мақомидаги фарқланишларни ҳисобга олади. Иккинчи тузатиш таққосланаётган объект нархи молиялаштириш шартлари бўйича мос келиши учун амалга оширилади. Учинчи тузатиш сотув шартларига нисбатан қўлланади ва у таққосланаётган объектнинг ҳақиқий сотилган нархи ҳамда сотилиши мумкин бўлган нархи орасидаги тафовутни акс эттиради. Агар таққосланаётган объект бўйича молиялаштириш шартлари ва сотув шартлари баҳоланаётган объект бозоридаги каби бўлса, у ҳолда жадвалда уларнинг нольга тенг кўрсаткичи келтирилади.
Кейинги тузатиш бозор шартларига нисбатан амалга оширилади.
Сотув шартларига қараб киритиладиган тузатишлар харидор ва сотувчи ўзаро муносабатларининг таҳлили асосида аниқланади. Мазкур тузатиш топшириладиган мулкий ҳуқуқлар, молиялаштириш шартлари, сотув шартларига тузатишлар киритилгандан сўнг амалга оширилади. Агар тузатиш бевосита, нархга ноодатий молиялаштириш кўринишидаги нобозор мулоҳазалар таъсир кўрсатган, битимнинг ҳақиқий нархига нисбатан қўлланилса у нотўғри амалга оширилган бўлади.
Жойлашиш ўрни, жисмоний хусусиятлар, иқтисодий хусусиятлар, фойдаланиш тури (зоналаштириш) ва кўчмас мулкка боғлиқ бўлмаган қиймат компонентларига киритилган тузатишлар қўшилади. Барча тузатишлар киритилгандан сўнг баҳоланаётган объектнинг қиймати аниқланади.