1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

13.2. Капиталлаштириш коэффициентини аниқлаш

Кейинги босқич капиталлаштириш коэффициентини аниқлашдир.

Капиталлаштириш коэффициенти бу соф даромадни объект қийматига айлантирувчи кўрсаткичдир. Бунда баҳоланаётган объект эксплуатациясидан олинадиган соф даромаднинг ўзи ва объектни харид қилишга сарфланган асосий капитални вайтариш ҳам ҳисобга олинади. Ушбу икки таркибий қисмни ҳисобга олувчи капиталлаштириш коэффициенти, капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти ёки соф даромадни капиталлаштириш коэффициенти деб аталади. Бунда, капиталлаштириш учун фойдаланиладиган соф даромад маълум муддат, одатда бир йил учун аниқланади. Шундай қилиб, капиталлаштиришнинг умумий коэффициенти (ёки капиталлаштиришнинг тўлиқ коэффициенти) объектни эксплуатация қилиш натижасида олинадиган соф даромаднинг йиллик катталиги ва унинг бозор қиймати ўртасидаги боғлиқликни намоён қилади.
Шуни ёдда тутиш керакки, капиталлаштириш коэффициенти ўзгартириладиган даромад турига мос бўлиши керак.
Иқтисодий нуқтаи назардан капиталлаштириш коэффициенти объектнинг таваккалчиликлари ва уни қийматининг келгусида ўзгариш эҳтимолини ҳисобга олинган ҳолда инвесторнинг даромадлилик меъёрини намоён этади.
Назарий жиҳатдан жорий дароамд учун капиталлаштириш коэффициенти қуйидаги омилларни бевосита ёки билвосита ҳисобга олиш лозим:

• 
  бозорда мажуд таваккалсиз даромадлилик;
  
• 
  кўчмас мулкка киритилган сармоялар таваккалчилиги учун коэффициенти;
  
• 
  паст ликвидлилик учун компенсация;
  
• 
  инвестициявий менежмент учун компенсация;
  
• 
  актив қийматининг башорат қилинадиган кўтарилиши ёки пасайишига тузатишлар.
  

Умумий капиталлаштириш коэффициентини аниқлаштириш учун қуйидаги усуллардан фойдаланилади (13.1-расм):

1. 
   Кумулятив тузиш усули;
   
2. 
   Бозордан сиқиб чиқариш усули;
   
3. 
   Ипотека-инвестициявий таҳлил усули;
   
4. 
   Қарзни қоплаш коэффициенти усули;
   
5. 
   Таққосланувчи сотувлар таҳлили;
   
6. 
   Самарали ялпи даромад коэффициенти таҳлили;
   
7. 
   Шахсий ёки жалб қилинган капитал таркибий қисмлари таҳлили;
   
8. 
   Ер ва бинолардан олинадиган даромаднинг таркибий қисмлари таҳлили.