1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

15.6. Қолдиқ усули

Ер учун қолдиқ техникаси. Ушбу усул ернинг бўш участкалари сотилиши тўғрисидаги маълумотлар йўқ бўлганида қўлланилади. Ер участкасининг қийматини аниқлаш учун қуйидагиларни билиш зарур:
- бино қиймати;
- бутун мулкнинг соф операцион даромади;
- ер ва бино учун капиталлаштириш коэффициентлари.
Бинолар қиймати янги ёки энг яхши ва энг самарали ишлатишни ифода этадиган лойиҳалаштирилаётган объектлар учун аниқланиши мумкин;
Ер учун қолдиқ техникасини қўллаш қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:
• Энг яхши ва энг самарали ишлатишни ифода этадиган яхшиланишлар аниқланади;
• бозор ижара тўлови ва тахмин қилинаётган операцион харажатлар асосида бутун мулкнинг соф операцион даромади аниқланади;
• соф операцион даромаднинг бинога тегишли қисми аниқланади;
• ерга тегишли бўлган даромад қисмини капиталлаштириш орқали ер қиймати аниқланади.
Мисол: Фараз қилайлик энг яхши ва энг самарали ишлатиш бўлиб бизнес-марказ қурилиши бўлган участканинг қийматини аниқлаш талаб этилсин. Қурилиш қиймати 500 000$, башорат бўйича соф операцион даромад 120 000$ деб баҳолансин, ер ва бино учун капиталлаштириш коэффициентлари мос равишда 8% ва 10%. бўлсин
Бинога тегишли бўлган соф операцион даромад қисми қурилиш қиймати ва бинолар учун капиталлаштириш коэффициенти орқали аниқланади:
500 000 х 0,1 = 50 000$
Ерга тегишли бўлган соф операцион даромад:
120 000 - 50 000 = 70 000$.
Ер қиймати:
70 000 / 0,08 = 875 000$.

Ер участкалари бозор қийматини аниқлашнинг кўриб чиқилган усуллари қонунчиликка биноан шаклланган (ёки шаклланиши мумкин бўлган) ва айланишдан олинмаган ер участкалари (баҳолаш объектлари) ни баҳолаш учун қўлланилиши мумкин.

Назорат учун саволлар:

1. 
   Мулкий ҳуқуқларга мисол келтиринг.
   
2. 
   Ер участкасига таъриф беринг.
   
3. 
   Ўзбекистоннинг ер фонди ҳуқуқий мақомига кўра қандай ер тоифаларини ўз ичига олади?
   
4. 
   Ер участкасининг бозор баҳоси қандай тамойилларга асосланади?
   
5. 
   Ер рентасини капиталлаштириш ва сотувларни солиштириш усулларини айтиб беринг.
   
6. 
   Тақсимлаш, ажратиб олиш усуллари ва ер учун қолдиқ техникаси қандай ҳолларда қўлланилади?
   

1^ Ўз.Р «Ипотека ҳақида» ги қонуни №ЎРҚ-58. 34-модда.

2^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 18-модда.

3^ ЎзР «Ипотека ҳақида»ги қонуни 3-боб.

4^ Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб.: МКС, 2000. 160 с.

5^ Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. – СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. 32 с.

6^ Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости, – М.: ИНФРА-М, 1996. 16 с.

7^ Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. 10 с.

8^ Дж. Фридман, Н Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.1195

9^ Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003. 21 с.

10^ Correlatio (позднелат.) – ўзаро нисбат, ўзаро боғлиқлик.

11^ Согласно наиболее распространенному определению, «трансакционные издержки есть эквивалент трения в механических системах», см.: Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Фирмы, рынки в отношении контрактации. – СПб.: Лениздат, 1996. С. 53.

12^ Коуз Р. Фирма, рынок и право. – М., 1993. С. 59.

13^ «регресс» деганда битта юридик (жисмоний) шахс томонидан бошқа юридик шахсга тақдим этиладиган суммани қоплаш талаб этиладиган қайта талабнома назарда тутилади

14^ Баҳолаш амалиётида, шунингдек, “иқтисодий хизмат муддати” атамасидан ҳам фойдаланилади, у бинонинг алоҳида қисмлари (том ёпма, ора ёпмалар ва бинонинг бошқа конструктив элементлари ва муҳандислик жиҳозлари) учун қўлланилади.

15^ Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело ЛТД, 1995.

16^ МБМС №;10 “Кўчмас мулк қийматини баҳолаш”да бу коэффициент капиталлаштириш ставкаси деб берилган

17^ Бунда кўчмас мулк корхона сифатида кўрилади.

18^ Ўзбекистон Республикаси Президентининг Қарори 16.02.2005 йилдаги ПҚ-10-сон, кучга кириш санаси 16.02.2005 . Манба: ЎР ҚҲТ, 2005 й., 7-сон, 54-модда