1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Солиштириш элементлари деб ер участкаларининг характеристикилари ва улар борасида битим тузишнинг сотилиш нархининг катталигига таъсир қиладиган шартларига айтилади. Солиштирма сотувларнинг таҳлилини ўтказиш орқали типик (стандарт) ер участкасининг қиймати аниқланади ва у кейинчалик бошқа ер участкаларининг қийматини ҳисоблаш учун асос қилиб олинади. Типик ер участкаси сифатида реал ёки гипотетик участка олиниши мумкин.
Солиштириш жараёнини яхшироқ ташкил этиш учун солиштириш элементларини таҳлил қилишнинг стандарт тартиби тавсия этилади. Ер участкаларини солиштириш пайтида қуйидаги элементларни ҳисобга олиш зарур бўлади.
Баҳоланаётган мулкий ҳуқуқлар. Ўзбекистонда ер участкалари хусусий мулкчилик ҳуқуқи, умрбод мерос бўлиб қоладиган эгалк қилиш ҳуқуқи (фақат жисомний шахслар учун), доимий (муддатсиз) фойдаланиш, ижара, бепул муддатли фойдаланиш ҳуқуқи остида бўлади. Тўғрилаш харидорнинг ҳуқуқлари гаров ёки узоқ муддатли ижара билан оғирлаштирилган пайтда ўзгартириш киритилади.
Молиялаштириш шартлари. Битим шартлари бўлиб сотувчи томонидан кредит фоизини тўлаш хизмат қилиши мумкин.
Сотув шартлари. Бу элемент туфайли тўғрилаш бозор учун хос бўлмаган сотувчи билан харидор ўртасидаги муносабатларни, шунингдек улар ер участкасини сотиш ёки сотиб олиш борасидаги ўз қарорларини қабул қиладиган шароитларни акс эттиради.
Сотув муддати. Баҳолаш муддатини ўхшаш объектларни сотиш санаси билан солиштирганда таққосланадиган сотув худди шундай ёки ўзгарган бозор шароитларида амалга оширилганлигини аниқлаш лозим бўлади. Бунда икки хил ўзгартириш киритилиши мумкин: биттаси ердан фойдаланишнинг ушбу варинатидаги сотувлар нархининг мавсумий тебранишларини ҳисобга олади: иккинчи хили эса фақатгина муайян жойлашган ўрни бўйича ер участкаларининг нархидаги тебранишларни акс эттиради. Ўзгартиришлар одатда нархларнинг кескин сакраб кетиш даврини истисно қилган ҳолда ҳар кварталда киритилади.
Биринчи тўртта солиштириш элементи бўйича ўзгартиришлар ҳар битта кейинги ўзгартиришнинг аввалги натижага киритилиши орқали кетма-кет амалга оширилади.
Жойлашган ери. Жойлашган ўрнини солиштиришда участкаларнинг бозордаги жисмоний, ижтимоий ва иқтисодий омиллар бўйича рақобатбардошлигига атроф муҳитнинг таъсири таҳлил қилинади.
Агар солиштирилаётган участка худди ўша районда бўлса ана шу районлар ўртасидаги мумкин бўлган фарқларнинг таҳлилини ўтказиш керак бўлади. Масалан турар жой қурилаётганда транспортнинг етиб бориши, муҳандислик таъминоти, экология, нуфузлик каби омиллар ҳисобга олинади. Ўзгартириш катталиги жуфтли сотувлар таҳлили асосида ҳисоблаб чиқилади.