1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

15.3. Сотувларни солиштириш усули

Шуни таъкидлаш лозимки, (18 расм) барча усуллар қийматни баҳолашдаги учта асосий ёндашувларга асосланган. Сотувларни солиштириш усули ва даромадни (ер рентасини) капиталлаштириш усули ернинг қийматини баҳолашда бевосита қўлланилиши мумкин. Тақсимлаш ва ажратиш харажатлар усули ва сотувларни солиштириш усулига асосланган. Ер учун қолдиқ техникаси харажатли усул ва даромадни капиталлаштириш усулига асосланган. Участкаларга тақсимлаш усули барча учта асосий ёндашувларга асосланган.

Зарур бўлган ахборот мавжуд бўлганда сотувларни солиштириш усули энг афзал умумий қўлланиладиган усул ҳисобланади. Сотувларни солиштиришусули ҳам ҳақиқатда эркин бўлган, ҳам гўёки эркин бўлган ерни баҳолаш учун қўлланилиши мумкин. Бозор ахбороти йиғилганидан ва солиштириш бирлиги танлаб олинганидан кейин солиштирилаётган участкалар ёки ерларнинг сотилиш нархлари солиштириш элементлари бўйича тўғриланади. Ер учун умумий қабул қилинган солиштириш элементлари бўлиб қуйидагилар хизмат қилади:

• 
  эгалик ҳуқуқи;
  
• 
  молиялаштириш шартлари;
  
• 
  сотиш шартлари;
  
• 
  бозор шартлари (вақт);
  
• 
  жойлашган ери;
  
• 
  жисмоний тавсифлар;
  
• 
  эришиладиган коммунал хизматлар;
  
• 
  зоналаштириш шартлари;
  
• 
  энг яхши ва энг самарали ишлатиш.
  

Ерн ибаҳолашда бир нечта солиштириш бирлигини ишлатиб, ҳар биттасининг нархини ўзгартириб, охирида қиймат диапазонини белгилаб берадиган бирнечта қийматлар катталикларини олиш мумкин.
Солиштирма ёндашув қийматни ҳисоблашнинг қуйидаги босқичларини ўз ичига олади.
1 босқич. Ер участкасининг тегишли сегментида солиштирса бўладиган яқинда сотилган участкаларни аниқлаш.
Баҳоловчи ер бозорини ўрганади, уни сегментлаштиради ва баҳолаш объекти қайси сегментга тегишли эканлигини аниқлайди.
Ер участкасининг ушбу сегменти учун типик бўлган тавсифларга қуйидагилар киради:
• ернинг мақсадли мўлжалланиши;
• зоналаштириш ва ердан фойдаланишнинг рухсат этилган вариантлари;
• жойлашган ўрни;
• ернинг истеъмолчилик хусусиятлари (унумдорлиги ва ернинг бошқа характеристикалари);
• бировга ўтказиладиган юридик эгалик ҳуқуқлари ва бошқалар.