1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Бинонинг иқтисодий ҳаёт муддати объект даромад манбаи сифатида ишлатилиши мумкин бўлган давр вақтини белгилайди. Объектни яхшилаш мақсадида амалга ошиилаётган харажатлар объект қийматини оширишдан тўхтаганда (яъни, қилинган харажат у келтирадиган дароматдан кам бўлганда) иқтисодий ҳаёт муддати тугайди.
Амортизацияни ҳисоблашда баҳоловчи томонидан бинонинг иқтисодий ҳаёт муддатига бозор муҳитининг таъсири инобатга олиниши лозим. Аниқ регионнинг бозор конъюнктураси таҳлили ва объектларни бузиш ёки бинонинг иқтисодий ҳаёти тугаган ҳолда ундан энг самарали фойдаланишни таъминлаш мақсадида реконструкция қилиш жараёни асосида иқтисодий ҳаётнинг умумий муддати олиниши мумкин.
Бозордан танлаш усулини объектнинг эскиришнинг ўртача йиллигига тескари катталигини намоён қилувчи умумий иқтисодий ҳаёт муддатини баҳолаш санасига ҳисоблаш учун қўллаш мумкин. Мисол учун, баҳоланаётган объектга ўхшаш объект эскиришининг йиллик меъёри 2,5 %ни ташкил қилади. Натижада мазкур битим учун баҳолаш санасига иқтисодий ҳаётнинг умумий муддати 40 йил (1:2,5% = 40) ни ташкил этади. Олинган натижа фақатгина баҳолаш санасига ҳақиқий ҳисобланади, негаки у бозордаги мавжуд ҳолатдан келиб чиқиб ҳисобланган бўлади.
Бозордан танлаш усулининг кейинги мисолида X, Y и Z аналоглар учун ўртача йиллик эскириш кўрсаткичлари тегишли равишда 3,5%, 3,1%, 3,3% ни ташкил қилади. Улар учун биноларнинг умумий иқтисодий хизмат муддатига тенг тескари катталиклар 29 йил, 32 йил ва 30 йилни ташкил қилди. (11.3-жадвал)
11.3-жадвал
Баҳоланаётган объектнинг эскиришини аналог объектлар билан таққослаш асосида аниқлаш

	Аналог Х	Аналог Y	Аналог Z
Эскиришнинг ўртача йиллик меъёри	3,5%	3,1%	3,3%
Аниқ ҳаёт муддати (йил)	9	18	14
Иқтисодий ҳаётнинг умумий муддати (йил)	29	32	30
Иқтисодий ҳаётнинг қолдиқ муддати	20	14	16

Мазкур ҳолатда биноларнинг эскиргани сайин эскиришнинг йиллик меъёри кўпаяди, иқтисодий ҳаётнинг умумий муддати эса камаяди деган объектив қонуният кузатилмайди. Баҳоланаётган объектнинг умумий эскириш фоизини ҳисоблаш учун у билан аниқ ёши бўйича энг яқин аналог танланади. Баҳоланаётган объектнинг ёши 15 га тенг, шунинг учун унга энг яқин аналог ёши 14 га ва иқтисодий ҳаётнинг умумий муддати 30 га тенг аналог Z ҳисобланади. Шундай қилиб, баҳоловчи эскиришнинг умумий муддатини ҳисоблаш формуласини қўллаши мумкин, бунда у бинонинг тўлиқ тиклаш қийматидан 50,0% (15/30) ни ташкил қилади.

Хизмат муддати усули ўзининг соддалиги билан ажралиб туради ва баҳоловчига умумий эскиришни аниқлаш имконини беради. Умумий эскириш ўз навбатида бир неча хил турларга бўлинади. Ушбу усулни қўллаш бўйича чекловлар бўлиши мумкин. Биринчидан, мазкур усул, эскириш биноларнинг иқтисодий ҳаёт муддати мобайнида капиталнинг пропорционал қайтишини таъминлайди, деган фикрдан келиб чиқади. Шунинг учун, 15 йил аввал қурилган бинонинг эскириши ҳудди шундай аммо 5 йил аввал қурилган бинонинг эскиришидан уч баравар юқори бўлади, буни эса мутлақо тўғри деб бўлмайди, негаки йиллар давомида эксплуатация жараёнида эскириш даражаси ўзгариши мумкин. Бозордан танлаш усулидаги каби хизмат муддати усулининг иккинчи камчилиги шундаки, унда эскиришнинг умумий суммасини уни ташкил этувчиларига бўлиш имкони мавжуд эмас. Қийматнинг пасайишига турли хил омиллар таъсирини кўрсата олмаслик, баҳоланаётган кўчмас мулк ва аналоглар жойлашиши ва эскириш даражаси билан фарқлананса, усулни қўллашни мураккаблаштиради. Бундан ташқари, ушбу усул узоқ ва қисқа муддатли элементлар эскириш даражасини ҳисобга олмайди.
Ва ниҳоят, аналог объектлар иқтисодий ҳаётининг умумий муддати баҳолаш вақтигача бўлган давр ва бинонинг келгуси даврини ҳам қамраб олади. Прогнозлаш баҳоловчидан мураккаб таҳлилни амалга оширишни талаб қилади, шунинг учун бино иқтисодий ҳаётининг умумий муддатини ҳисоблаш мураккаб жараён ҳисобланади.
Одатда исталган функционал ёки жисмоний эскирган элементларнинг тикланиш қиймати ҳеч шубҳасиз аниқланган бўлиши мумкин. Бундай элементлар қийматининг таъсири “ёш - муддат” нисбатини қўллашдан аввал ҳисобга олинади, бу эса “ёш - муддат” нисбатини ҳисоблашда ҳақиқий ёшнинг қисқароқ муддатини ва/ёки иқтисодий ҳаётнинг узоқроқ муддатини қўллаш имконини беради. Мазкур жараён инвестицион қарорларни қабул қилишда харидорларнинг анъанавий ҳоҳишларини намоён этади.
Қуйида баҳоланаётган объектда ташқи эскириш аниқланган, аммо ўхшаш сотувлар бўйича танланган объектларда у мавжуд бўлмаган мисолни кўриб чиқамиз. Бунда баҳоловчи:

1. 
   бозордан танлаш усули билан иқтисодий ҳаётнинг умумий муддатини аниқлаш;
   
2. 
   хизмат муддати усули билан, тўлиқ ташқи эскиришни ҳисобга олмаган ҳолда, эскиришни ҳисоблаш;
   
3. 
   ажратиш усули билан ташқи эскиришни аниқлаш;
   
4. 
   умумий эскиришни ҳисоблаш.
   

3. Ажратиш усулидан, биринчи навбатда, эскиришнинг умумий суммасини уни келтириб чиқарган сабабларга мос равишда бўлиш мақсадида фойдаланилади. Усул ўхшаш усуллар ёки хизмат муддати усуллари учун етарлича маълумот мавжуд бўлмаганда ижобий натижа беради ва қуйидаги босқичларниназарда тутади:

1. 
   жисмоний эскиришни ҳисоблаш;
   
2. 
   функционал эскиришни ҳисоблаш;
   
3. 
   ташқи эскиришни ҳисоблаш;
   
4. 
   бинонинг қолдиқ қийматини унинг тўлиқ тиклаш қиймати ва аниқланган жисмоний, функционал ва ташқи эскиришларнинг катталиклари ўртасидаги фарқ сифатида аниқлаш.
   

Ажратиш усули билвосита бинонинг турли элементларини тиклаш харажатлари катталигини барча мумкин бўлган сабаблар бўйича ҳисоблаш ва олинган натижаларни кўчмас мулкни баҳолашнинг бошқа ёндашув, ҳамда усулларида қўллаш имконини беради.