1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Жисмоний эскириш кўчмас мулк объектини эксплуатация қилиш, табиий омиллар ва вақт омили таъсирида юзага келади. Жисмоний эскиришни объектив баҳолаш учун уни тикланадиган ва тикланмайдиган турларга, бинонинг жисмоний эскиришга мойил элементлари эса кечиктирилган таъмирлаш ишлари, ҳамда узоқ муддатли ва қисқа муддатли элементларга бўлинади.
Эскириш турлари, уларнинг таснифланиши ва бартараф этиш усуллари 11.2-расмда кўрсатилган.

Ажратиш усулининг биринчи босқичида жисмоний эскиришнинг барча компонентларини баҳоланади, сўнг натижалар жамланади.

Функционал эскириш - бу функционал фойдалилик нуқтаи назаридан объектнинг замонавий талабларга мос келмаслигидир. Бунда кўчмас мулк объектининг айрим хусусиятлари унинг истеъмол жозибадорлигининг камайтиради. Эскиришнинг бу тури бинонинг эскирган архитектураси, тархи, муҳандислик таъминоти кабиларда намоён бўлади ва амалиётда бу маънавий эскириш деб аталади. Ҳудди жисмоний эскириш каби, маънавий эскириш ҳам тикланадиган ва тикланмайдиган бўлиши мумкин.
Функционал эскиришни объектив баҳолаш учун уни қуйидагича таснифлаш мақсадга мувофиқ бўлади:
1. Тикланадиган функционал эскириш:

• 
  аввал мавжуд бўлмаган янги элементни ўрнатишни талаб этувчи;
  
• 
  эски элементни янгисига алмаштиришни талаб этувчи;
  
• 
  иқтисодий жиҳатдан тузатиш мумкин бўлган, керагидан ортиқ етарлиликдан келиб чиққан.
  

2. Тикланмайдиган функционал эскириш:

• 
  бирор элементнинг етишмовчилигидан келиб чиққан;
  
• 
  керагидан ортиқ етарлиликдан келиб чиққан.
  

Ташқи эскириш баҳоланувчи объектга боғлиқ бўлмаган омиллар таъсири натижасида қийматнинг пасайишини намоён этади. жисмоний ва функционал эскириш билан боғлиқ бўлмаган омиллар ташқи эскиришга тааллуқли бўлади. Буларга иқтисодий омиллар, жойлашган жой кабилар мисол бўлади. Келтирилган омиллар ҳам ер участкасига ҳам қурилишларга таъсир кўрсатиши мумкин. Ташқи эскиришни бартараф этиш йўллари, одатда, бозор меъёрларини ўзгартиришни талаб этади, шунинг учун баҳолаш санасига уни тиклаб бўлмайди, аммо бу ташқи эскиришнинг аниқланган сабаблари доим таъсир қилади дегани эмас.