1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Кўчмас мулкнинг иқтисодий ҳаёти муддати (10.1-расм)¹⁴ – объект даромад манбаи сифатида ишлатилиши мумкин бўлган давр вақтини белгилайди. Объектни яхшилаш мақсадида амалга ошиилаётган харажатлар объект қийматини оширишдан тўхтаганда (яъни, қилинган харажат у келтирадиган дароматдан кам бўлганда) иқтисодий ҳаёт муддати тугайди. Иқтисодий ҳаёт муддатини баҳолаш учун бозор қиймати бўйича сотилган аналог биноларнинг типик иқтисодий ҳаёт муддатларини ўрганиб чиқиш лозим.
Иқтисодий ҳаёт муддати қуйидаги бир қатор омиллар таъсирида шаклланади:

• 
  жисмоний омиллар: қурилиш ишлари сифати, объектнинг қўлланиш соҳаси, иқлим шароитларини ҳисобга олувчи бинонинг жисмоний қисмларининг эскириш тезлиги;
  
• 
  функционал омиллар: қурилиш ва энерготежамкор технологияларнинг замонавийлаштирилиш тезлиги, архитектуравий талабларнинг ўзгариши, қурилиш лойиҳаларининг самарадорлиги;
  
• 
  ташқи ёки иқтисодий омиллар: талаб ва таклифнинг қисқа ҳамда узоқ муддатли динамикаси, регион ва аниқ ҳудуднинг ҳаёт муддати, молиялаштириш шартлари.
  

Жисмоний ҳаётнинг фойдали муддати - кўчмас мулк объектининг бузиб ташлангунгача яроқли ҳолда мавжуд бўлишининг реал давридир. У меъёрий ҳужжатлар билан аниқланади. Кўчмас мулк объектларининг жисмоний ва иқтисодий ҳаёт муддатлари объектив характерга эга, уни бошқариш мумкин, аммо ундан вос кечиб бўлмайди.
Бинонинг элементларини икки турга бўлиш мумкин:
хизмат муддати узоқ элементлар - яхшилашнинг хизмат муддати билан тенг бўлган муддатга эга яхшилаш элементлари (пойдеворлар, деворлар, ер ости коммуникациялари ва ҳ.к.);
хизмат муддати қисқа элементлар - яхшилашнинг хизмат муддати мобайнида вақти-вақти билан алмаштириб туришни талаб этадиган яхшилаш элементлари (том ёпма, ички ва ташқи пардоз ва ҳ.к.).
Элементларнинг узоқ ва қисқа муддатлиларга бўлиниши ажратиш усули билан эскиришни ҳисоблашда ҳисоб-китобларнинг икки карра бажарилишининг олдини олади.

Иқтисодий ҳаётнинг қолган муддати, эксперт-баҳоловчи томонидан объектни баҳолаш мақсадида ишлатилади ва баҳолаш санасидан то объектнинг иқтисодий ҳаёти тугагунгача бўлган даврни қамраб олади. Агар объектнинг энг самарали фойдаланиш шакли ўзгармаса, у ҳолда бино иқтисодий ҳаётининг қолган муддати умумий иқтисодий ҳаёти муддатидан ошмайди, баъзан у билан тенг бўлиши мумкин.

Фойдали ҳаётнинг қолган муддати – бу баҳоловчи томонидан аниқланадиган самарали ёшдан то фойдали ҳаёт умумий муддатининг охиригача бўлган даврни қамраб оладиган муддатдир. Хизмат муддати узоқ элементлар фойдали ҳаётининг қолган муддати иқтисодий ҳаётнинг қолган муддатига тенг ёки ундан ортиқ бўлади.
Ҳақиқий ёки хронологик ёш – бу объектнинг эксплуатацияга тушган пайтидан бошлаб баҳолаш санасигача бўлган йиллар сонидир.
Самарали ёш – бу баҳоланаётган бинонинг ҳақиқий ҳолати ва фойдалилигига мос келувчи ёш ҳисобланади. Бир вақтда эксплуатацияга топширилган ўхшаш қурилишлар бир хил ҳисоблаш усулида тенг бухгалтерия амортизациясига эга бўлади, аммо ички ва ташқи омиллар таъсирида турли хил эскиришларга юз тутади.

11.2. Харажатли, даромадли ва қиёсий ёндашувларда йиғилган эскиришни аниқлаш усуллари