1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

11.1. Кўчмас мулкнинг эскириш турлари ва уларни аниқлаш усуллари

Кўчмас мулкнинг ҳаёт давомийлиги ва умумий йиғилган эскиришни аниқлаш. Кўчмас мулк, корхонанинг исталган бошқа активи сингари, ўзининг ҳаёт давомийлигига эга. Кўчмас мулк объектларининг ҳаёт давомийлиги - кўчмас мулк объектларининг лойиҳага мувофиқ шакллантирилишидан то тугатилиши (утилизация қилиниши) гача бўлган жараёнларнинг кетма-кетлигида намоён бўлади.

Умумий йиғилган эскириш деганда, баҳоловчилар баҳоланаётган объектнинг барча мумкин бўлган сабаблар бўйича ўз қийматини йўқотишини тушунадилар. Умумий йиғилган эскириш катталиги баҳолаш санасидаги қурилишларнинг бозор қиймати ва унинг тиклаш ёки ўриндошлик қиймати сифатида ҳисобланган тўлиқ тиклаш қиймати орасидаги фарқни намоён этади. Харажатли ёндашув баҳоланаётган биноларни янги деган фараздан келиб чиқиб, унинг тўлиқ тиклаш қийматини кўриб чиқади. Шунинг учун, баҳоловчилар бинонинг умумий йиғилган эскириш катталигини баҳолаб, тўлиқ тиклаш қийматидан айирадилар ва шу тарзда бинонинг қийматини аниқлайдилар. Баҳолашда қуйидаги эскиришлар фарқланади:

• 
  жисмоний эскириш;
  
• 
  маънавий (функционал) эскириш;
  
• 
  ташқи (иқтисодий) эскириш.
  

Баҳоловчининг вазифаси – бозорнинг амортизация қиймат таъсирини қабул қилишини қурилишларнинг якуний бозор қийматига идентификациялашдан иборат.
Баҳоловчи бинонинг эскириши ва тўлиқ тиклаш қийматини ҳисоблаш учун ягона асосдан фойдаланиши керак.
Бинонинг тиклаш қиймати баҳоланаётган объектнинг аниқ нусхасини қуриш учун сарфланадиган жорий нархлардаги харажатлар билан аниқланади. Ўриндошлик қиймати баҳоланаётган объектнинг фойдалилигига эквивалент равишда фойдаликка эга бўладиган кўчмас мулк объектини қуриш учун сарфланадиган жорий нархлардаги харажатлар билан аниқланади, аммо бунда у замонавий лойиҳа меҳёрларидан, прогрессив материал ва конструкциялардан, ҳамда замонавий ускуналардан фойдаланган ҳолда янгича архитектуравий услубда қурилади. Бошқача қилиб айтганда, тиклаш қиймати объектнинг аниқ нусхасини қуриш учун сарфланадиган харажатларда, ўриндошлик қиймати эса – функционал аналогни яратиш учун сарфланадиган харажатларда ифодаланади.
Бухгалтерия ҳисобида қўлланиладиган “амортизация” ва баҳолаш фаолиятида қўлланиладиган “эскириш” атамаларини фарқлаш лозим. Бухгалтерия ҳисобида амортизация деганда, ҳаёт циклининг фойдали ёшидавомида асосий воситаларнинг бошланғич ёки тиклаш қийматини қоплашнинг бухгалтерия усули тушунилади.
Баҳолашда фойдаланиладиган ва бозор омилларини ҳисобга олган ҳолда аниқланадиган, амортизациядан фарқли равишда, бухгалтерия амортизациясини ҳисоблашнинг амалдаги усуллари ва меъёрларига бўйсунади.
Баҳолашда қурилишларнинг эскириши бевосита уларнинг яхлит ёки алоҳида элементларининг ёши ва эксплуатация муддати билан боғлиқ, чунки, эскириш бино ёки унинг элементининг эксплуатация муддати давомида юзага келади.
Назарий жиҳатдан бино ёки унинг элементи эксплуатация муддати давомида ўз қийматини тўлиқ йўқотиши керак, шунинг учун амортизацияни ҳисоблашда қурилишлар ёки уларнинг таркибий қисмларининг умумий эскиришини ҳисоблаш учун баҳолаш санасидаги ёш ва эксплуатация муддатларидан фойдаланилади.
Умумий эскиришни ҳисоблашда баҳоловчилар қуйидаги тушунчалардан фойдаланадилар: