Uy-joy huquqi

Nazoral savoilari
7. Fuqarolar va yuridik shaxslarning turarjoyini mulk qilib olish asoslari
nimalardan iborat?
2. Turarjoylardan foydalanish huquqining mazmunini nima tashkil qiladi?
3. Fuqarolar va yuridik shaxslarning turarjoyni almashtirish huquqi nimani
anglatadi ?
4. Yer uchastkalari da vla t yoki ja m o a t ehtiyojlari uchun olib qb ‘yihsh
munosabati bllan uyi (kvartirasi) buzilishi lozim bo'tgan fuqarolarning
huquqlari nimalardan iborat?
5. Uy (kvartira) lar buzihshi lozim bo jgan fuqarotar va yuridik shaxslar uchun
yangi joyd a uylar, imoratlar barpo etishnnig mazmuni nimadan iborat?
6. M ulkdor oila a 'zolarining, shuningdek u bilan doim iy yashayotgan
fuqarolarning huquq va majburiyatlariga nimalar kiradi?
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

rv BOB
DAVLAT 
UY-JOY 
FONDI TURAR.IOYLARIDAN
FOYDALANISH ASOSLARI, SHARTLARI VA TARTIBI
4.1. Davlat uy-joy fondi binolaridagi turarjoyni ijaraga olish
shartnomasining tushunchasi va mazmuni
Davlat uy-joy fondidagi turaijoy binolaridan foydalanish eng 
aw alo vakolatli davlat oigani va fuqarolar o ‘rtasidagi shartnomaga 
asoslanadi. Bunday shartnoma ijara shartnomasi hisoblanadi.
Davlat uy-joy fondi davlat funksiyalarini, shu jum ladan, aniq 
maqsadli ijlimoiy-sotsial vazifalarni bajarishga xizmat qiladi.
Davlat uy-joy fondi tarkibiga quyidagilar kiradi:
a) m unitsipal uy-joy fondi tu m an . sh ah ar hokim liklari 
tasarrufidagi uy-joylar bo'lib, bundan asosan kam ta'm inlangan 
oilalar, yolg‘iz qariyalar foydalanadilar;
b) idoraviy uy-joy fondi muayyan korxona, tashkilot. mua- 
sassaga qarashli uy-joylar bo‘lib, ushbu idoralar xizmatchilari, 
xodimlari foydalanadilar;
d) 
aniq maq&adli komunal uy-joy fondi komunal xizmat sohasi 
xodimlari tomonidan foydalaniladigan uy-joylar hisoblanadi.
Davlat uy-joy fondintng uylaridagi turaijoyni ijaraga berish 
shartnomasiga asosan bir tarafturaijoyning mulkdori yoki u vakolat 
bergan shaxs (ijara benivchi) boshqa taraf (ijaraga oluvchi)ga 
turarjoyda yashash uchun haq evaziga egalik qilish va foydalanishga 
topshirish majburiyatini oladi.
Odatda, bunday uy-joylar xususiylashtirilishga yo‘l qo'yilmaydi. 
Ijara shartnomasida ijaraga beruvchining va ijaraga oluvchining 
huquq va m ajburiyatlari hamda fuqarolik qonun hujjatlarida 
nazarda tutilgan boshqa shartlar belgilab qo'yiladi. Ijara shart- 
nomasida ijaraga oluvchi bilan doimiy yashayotgan fuqarolar 
ko‘rsatilgan bo'lishi kerak. Agar fuqaro ilgari ijaraga oluvchi bilan 
doimiy birga yashamagan bo‘lsa ham, lekin uning oila a'zosi bo‘lsa 
(eri yoki xotini, voyaga yetmagan farzandlari) hech qanday 
moneliksiz ijara shart nomasiga binoan turaijoyda yashovchi sifatida 
kiritilishi mumkin.
120
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

Shartnomada ijaraga oluvchi bilan doimiy ravishda yashovchi 
shaxslar ko'rsatilmagan bo'lsa, bunday shaxslami ko‘chirib kiritish 
FK ning 608-m oddasi va U y-joy kodeksining 5 t-m o d d asid a
nazarda lutilgan qoidalarga muvofiq amalga oshiriladi.
Qonun turaijoyni ijaraga oluvchilar manfaatini ta ’minlab ijaraga 
beriladigan uy-joylarga nisbatan aniq va qat’iy talablar qo‘yadi. 
Munitsipal idoraviy uy-joy fondining va aniq maqsadli kommunal 
uy-joy fondining uylaridagi yashash uchun yaroqli bo‘lgan alohida 
turaijoy (uy, kvarlira) turarjoy ijaraga berish shartnomasi obyekti 
bo‘ladi.
Doimiy yashash uchun yaroqli bo'lgan uy-joy yilning barcha 
faslida istiqomat qilinishi mumkin bo‘lishi, insonning eng minimal 
ehtiyojlari (yorug‘Iik, xavo almashish, nam iik-quruqlik va shu 
kabi xususiyatlari bo ‘yicha) qanoatlantirish, ya'ni sanitariya, 
gigiyena, qurilish-me’morchilik standartlariga javob berishi lozim 
bo‘ladi.
Ijaraga berilayotgan turarjoy yashash uchun yaroqli bo'lishidan 
tashqari alohida turatjoy talablariga ham javob berishi talab etiladi. 
Xonaning bir qismi yoki bitta umumiy kirish joyi orqali boshqa 
xona bilan bog'langan xona (tutash xonalar) shuningdek, yordam- 
chi xonalar (oshxona, yo‘lak. hujra, balkon va shu kabilar) ijara 
shartnomasining predmeti bo'la olmaydi. Aks holda fuqarolami 
qonunlarda kafolatlangan turarjoy dahlsizligi, xususiy hayot 
dahlsizligi kabi huquqlarini ro'yobga chiqarish mumkin bo'lmay 
qolur edi.
M a'lumki, ko‘p kvartirali uylar ulardan normal foydalanishni, 
qulayliklami ta ’minlovchi tarkibiy tuzilmalarga ega. Ushbu tarkibiy 
tuzilmalardan foydalanish orqali ijaraga oluvchi va uning oila 
a’zolari ijaraga olingan ko‘p kvartirali uydan, turarjoydan normal 
foydalana oladilar. Shu sababli ham, qonunda ijaraga oluvchilar 
va ulaming doimiy birga yashovchi oila a’zolarining quyidagi huquqi 
mustahkamlab qo'yilgan.
Ko‘p kvartirali uydagi turaijoyni ijaraga oluvchi turaijoydan 
foydalanish bilan bir qatorda, shu uyning umumiy foydalanishidagi 
mol-mulkdan (ya’ni, uyning umumiy joylari, tayanch va to ‘.siq 
konstruksiyalar, kvaniralar ora)ig‘idagi ixotalangan (o'ralm a) 
pillapoyalar, zinapoyalar, liftlar, liftning shaxtalari va boshqa
121
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

shaxtalar, dahlizlar, texnik savatlar, yerto'lalar, cherdaklar va 
tomlar, uy ichidagi muhandislik tarmoqlari va kommunikatsiyalari, 
joylar tashqarisida yoki ichida joylashgan va bittadan ortiq joyga 
xizmat ko‘rsatadigan mexanik, elektr. sanitariya-texnika uskunalari 
va qurilmalar, shu uyga tutash, obodonlashtirish elementlari bo'lgan 
yer uchastkasi, shuningdek, ko ‘p kvartirali uydagi ko'chm as 
mulkning yagona majmuiga xizmat ko£rsatish u c h u m n o ‘ljallangan 
obyektlardan) belgilangan tartibda foydalanish huquqiga egadir. 
Ushbu obyektlardan foydalanish lartib qoidalari:
a) ko‘p kvartirali uyda istiqomat qiluvchi barcha fuqarolami 
ushbu obyektlardan erkin foydalanishini ta ’minlash:
b) ushbu obyektlar saqlanishi, ta'm irlanishi, yaxshilanishini 
ta'minlashga xizmat qilish lozim.
Munitsipal turnrjoy fondiga qarashli uy-joylarni ijaraga berish 
shartnomasi tuman, shahar hokimligi yoxud ular vakolat bergan 
organlarbilan turarjoyni olayotgan fuqaro o'rtasida yozma shaklda, 
qonun hujjatlarida belgilangan tartibda tuziladi.
Idoraviy uy-joy fondiga qarashli turarjoyni ijaraga berish 
shartnomasi ularga tegishli bo'lgan davlat korxonalari, muassasalari, 
tashkilotlari bilan turarjoyni olayotgan fuqaro o‘rtasida yozma 
shaklda, qonun hujjatlarida belgilangan tartibda tuziladi.
Bitim (shartnoma)laming yozma shakli FKning 107-moddada 
belgilab qo'yilgan. Unga ko‘ra yozma shaklda tuzilgan bitimni, 
agar ish muomalasi odatlaridan boshqacha tartib kelib chiqmasa, 
taraflar yoki ularning vakillari imzolashi kerak.
Agar qonun hujjatlariga yoki ishtirokchilardan birining talabla- 
riga zid bo‘lmasa, bitim tuzish chog‘ida imzodan faksimile usulida 
nusxa ko‘chirish vositalaridan foydalanilishiga yo‘l qo'yiladi.
Ikki taraflama bitimlar har birini berayotgan taraf imzolaydigan 
hujjatlarni o ‘zaro ayirboshlash yo‘li bilan tuzilishi mumkin.
Xatlar, telegrammalar, telefonogrammalar, teletaypogrammalar, 
fakslar yoki subyektlami va ular xohish-irodasining mazmunini 
ifodalaydigan boshqa hujjatlarni o ‘zaro ayirboshlash, agar qonun 
hujjatlarida yoki taraflaming kelishuvida boshqacha tartib nazarda 
tutilgan bo‘lmasa, yozma shaklda tuzilgan bitimga tenglashtiriladi.
Qonun hujjatlarida va taraflaming kelishuvida bitim shakli mos 
kelishi shart bo‘lgan qo‘shim cha-talablar (muayyan shakldagi
122
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

blankada tuzitishi. m uhr bosib tasdiqlanishi va boshqalar) belgilab 
qo‘yi!ishi va bu talablaiga rioya etmastik oqibatlari nazarda tutilishi 
mumkin.
Agar fuqaro jismoniy kamchiligi, kasalligi yoki savodsizligi tufayli 
bitimni shaxsan o ‘zi imzolay olmasa, uning iltimosiga binoan 
bitimni boshqa fuqaro imzolashi mumkin. Boshqa fuqaroning 
imzosi notarius yoki bunday notarial harakatni amalga oshirish 
huquqiga ega b o 'lg an boshqa m ansabdor shaxs to m o n id a n
guvohlantirilib, bitim tuzuvchi uni shaxsan o ‘zi imzolay olmasli- 
gining sabablari ko'rsatilishi shart.
Yozma shakida tuzilgan bitimni bajargan taraf ikkinchi tarafdan 
ijroni tasdiqlovchi hujjat talab qilishga haqli. Og'zaki tadbirkorlik 
bitimini bajargan taraf ham ana shunday huquqqa ega, tuzilgan 
vaqtning o ‘zidayoq bajariladigan bitimlar bundan mustasno.
Turarjoy ijarasi shartnom asi yozma shaklda emas, og'zaki 
shaklda tuzilgan bo‘lsa, u haqiqiy hisoblanmaydi. FKning 115- 
moddaga ko‘ra, bunday bitim haqiqiy emas deb topiladi. FKning 
114-moddasiga koTa, bunday bitim lar taraflar undan kutgan 
oqibatlami vujudga keltirmaydi.
Ijara shartnomasi bo‘yicha egallab turilgan turatjoyga bo'lgan 
mulk huquqi turli asoslarga ko‘ra (korxona. muassasa tashkilotlarni 
qayta fashkil etish, xususiylashtirish, shahar, tuman hududlarini 
o'zgarlirilishi va h.k.) boshqa subyektlaiga o'tishi mumkin. Biroq, 
bunday holat ijara shartnomasini o ‘z-o‘zidan bekor bo‘!ishi yoxud 
shartnomalarning o'zgarishiga olib kelmaydi. Bunda turaijoyning 
yangi mulkdori ilgari tuzilgan uy-joyni ijaraga berish shartnomasi 
shartlari asosida ijaraga beruvchi bo‘lib qoladi (to ijara shartnomasi 
muddati tamom bo'lguncha).
Davlatga qarashli bo ‘lgan barcha turdagi uy-joy fondlarini 
ijaraga berish shartnomasi mazmuni qonun hujjatlarida belgilab 
qo'yiladi. M unitsipal, idoraviy uy-joy fondi va aniq maqsadli 
kommunal uy-joy fondining uylaridagi turatjoyni ijaraga berishning 
nam unaviy shartnom asi t o ‘g ‘risidagi N izo m lar 0 ‘zbekiston 
R espublikasi V azirlar M abkam asi to m o n id an tasd iq lan ad j. 
Binobarin, amaliyotda qoMlaniladigan shartnomalar mazmuni va 
shartlari tegishli namunaviy shartnomalarga to ‘Ia muvofiq bo'lishi 
lozim.
123
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

Uy-joy shartnomasining muddati mol-mulk ijarasining boshqa 
turlari bokyicha muddatlardan keskin farq qiladi. Masalan. ko‘p 
hollarda mol-mulk ijarasi nomuayyan muddatga yoxud 49 yoxud 
99 yillik muddatga tuzilishi mumkin. Biroq, munitsipal, idoraviy 
uy-joy fondi va aniq maqsadli kom m unal uy-joy fondining 
uylaridagi turarjoyni ijaraga berish shartnomasi 5 yildan ortiq 
b o ‘lm agan m uddatga tuziladi. Agar sh artn o m ad a m uddali 
ko'rsatilmagan bo‘lsa, u nomuayyan muddatga luzilgan bo‘lib emas, 
balki 5 yil muddatga tuzilgan hisoblanadi.
Bir yilgacha m uddatga tuzilgan turarjoyni ijaraga berish 
(qisqacha muddatli ljara) shartnomasiga nisbatan FKning 612- 
modda, 2-qismida belgilangan qoidalar qo‘llaniladi. Bunga kokra 
qisqa muddatli ijara quyidagi xususiyatlarga ega:
a) unga nisbatan FK ning 6 0 6 -m o d d a, 2 va 3-qism lari 
qo'llanilmaydi, ya’ni shartnomada uy-joyda ijaraga oluvchi bilan 
birga doimiy yashaydigan fuqarolar ko'rsatilishi shart emas va 
bunday fuqarolar bo'lgan taqdirda, ular ijaraga oluvchi bilan teng 
huquqlar asosida turaijoydan foydalanish huquqidan foydalana 
olmaydilar;
b) unga nisbatan FKning 609-moddasi qoMlanilmaydi, ya'ni 
ijaraga oluvchi va uning bilan birga doimiy yashovchi oila a'zolari 
vaqtincha yashovchilarni bepul yashab lurishiga ruxsal berish 
huquqiga ega emaslar;
d) unga nisbatan FKning 612-modda 3-qismi qoMlanilmaydi, 
ya’ni ijaraga oluvchi yangi muddatga shartnoma tuzishda imtiyozli 
huquqiqa ega emas;
e) unga nisbatan 613-modda qo'llanilmaydi, ya'ni ikkilamchi 
ijaraga herishga haqli emas;
f) unga nisbatan FKning 614-moddasi qoMlanilmaydi, ya’ni 
uy-joyni ikkilamchi ijaraga berishga yo‘l qo'yilmaydi, ya'ni ijaraga 
oluvchini uning boshqa oila a'zolari bilan almashtirishga yo‘l 
qo'yilmaydi.
Bir yildan k o 'p ro q m uddatga tuzilgan ijara shartnom asi 
tuzishda ijaraga oluvchi imtiyozli huquqqa ega bo ‘ladi. Ushbu 
imtiyozli huquq bir xil shartlar asosida ijara shartnom asini 
tuzishda boshqa talabgorlarga nisbalan avvalgi ijaraga oluvchining 
afzalligini anglaladi.
124
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

Ijaraga beruvchi tomonidan c'tiroz bo'imagan taqdirda, (shu 
jumladan. sukut saqlangan holda ham) ijaraga oluvchi shartnoma 
muddati tugaganidan keyin ham turaijoydan foydalanishni davom 
ettinsa, shartnoma awalgi shartlarda (shu jum ladan, taraflarning 
huquq va majburiyntlari, ijara haqi miqdori, 1o‘lash tartibi. ijara 
m uddati va boshqa barcha sharilar bo ‘yicha) qayta tuzilgan 
hisoblanadi.
Munitsipal uy-joy fondi va idoraviy uy-joy fondi uylaridagi 
turarjoylarni ijaraga beruvchilar, agar turaijoyni ijaraga bermaslikka 
qaror qilgan bo‘lsa, bu holda ijaraga oluvchini kamida biryil oldin 
xabardor qilib. yangi muddatga shartnoma tuzishdan voz kcchishi 
mumkin
ljaraga beruvchi bunda qonun hujjatlarida belgilangan asoslar 
bo'yicha qaror qabul qilishi shart. M a'lum ki, davlatga qarnshli 
uy-joy fondi fuqarolarga qonun hujjatlarida heigilangan asoslar 
b o ‘yicha ijaraga beriladi. M asalan, munitsipal uy-joy fondi kam 
ta'm iniangan oilalalarga, yolg'iz qariyalarga ijaraga beriladi. 
Idoraviy uy-joy fondiga mansub uylar csa korxona, muassasa, 
tashkilot tom onidan o ‘zi bilan m chnat m unosabatlarida bo ‘lgan 
xodim larga beriladi. B inobarin. ijaraga oiuvchi fuqaroning 
moddiy-mulkiy ahvoli keskin yaxshilanishi. xodimning mehnat 
m unosabatlarini bekor hoMishi turarjoy ijarasi shartnom asini 
bekor b o lis h ig a sabab b o ‘luvchi aso slar sifatida qaralishi 
m um kin.
Ijaraga beruvchi, ijaraga oluvchi shartnomasini uzaytirish niyati 
yo'qligi haqida bir yil oldin yozma shaklda ogohlantirish lozim. 
Agar ijaraga oluvchi bundan norozi bo‘lsa, m a'm uriy va sud tartibida 
shikoyat qilishga haqli.
Yuqoridagi tartib korxonalar aniq maqsadli komunal uy-joy 
fondiga qarashli uylarni ijaraga berish shartnom asiga taalluqli 
emas.
Turaijoym ijaraga berish shartnomasi kishilarni turaijoyiarga 
nisbatan ehtiyojlarini qanoatlantirishning huquqiy shakllaridan biri 
bo‘lib hisoblanadi. Qonun ijaraga muvchi fuqaro va uning oila 
a'zolarini ijaraga olingan lurarjoyda normal va erkin istiqomat 
qilishni kafolatlaydi. FKda, Uy-joy kodeksida, boshqa qonun 
hujjatlarida turaijoyni ijaraga berish shartnomasi bo'yicha ijaraga
125
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

oluvchining huquqlari va manfaatlarini ta'm inlovchi norm alar 
helgilab qo'yilgan. Turarjoyni ijaraga berish shartnom asining 
oluvchining holatini qonun hujjatlarida nazarda tutilganiga nisbatan 
yomonlashlinivchi shartlari haqiqiy emas.
Odatda, turarjoy ijarasi shartnom asi shartlarini belgilashda 
taraflar qomm hujjatlariga rioya qilishlari lozim. Agar qonun 
hujjatlarida dispozitiv ko‘rsatma bo ‘lsa, taraflar yo qonun hujjat- 
laridagi ko'rsatm ani yoxud o ‘zaro kelishuv asosidagi qoidani 
shartnom aga kiritishga haqlidirlar.
Agar qonun hujjatida q a t'iy im perativ ko‘rsatm a bo'lsa, 
ushbu ko‘rsatma shartnom a sharti sifatida taraflarning xohishi- 
dan q a fiy kiritiladi. Ijaraga beruvchining holatini qonun hujjat- 
larida belgilovchi norm alar xuddi shunday dispozitiv yoki qat'iy 
norm alarda boMishi mumkin.
Turarjoyni ijaraga berish shartnom asining ijaraga oltivchi 
holatini qonun hujjatlarida nazarda tutilganiga nisbatan yomon- 
lashtiruvchi shartlar quyidagilarda namoyon bo'ladi:
a) qonun hujjatlarida ijara beruvchi uchun belgilab qo'yilgan 
huquqlarni istisno etuvchi. cheklovchi, olganda foydalanish 
imkoniyatidan mahmm eluvchi shartlar (masalan, FK. ning 608- 
moddaga zid ravisiida ijara shartnom asida ijaraga oluvchi oila 
a’zolarini ko‘chirib kiritish huquqini taqiqlash);
b) qonun hujjatlarida ijaraga beruvchi zimmasiga yuklatilgan 
m ajburiyatlarni istisno eluvchi yoxud uni amalga oshirishning 
ijaraga oluvchi tom onidan talab qilinishini qiyinlashtiruvchi 
sh artlar (m asalan. ijaraga beruvchi FK ning 602-m oddasiga 
ko ‘ra doim iy yashash uchun yaroqli alohida uyni ijaraga berish 
kerak, shartnom ada alohida em as, tutash xonani ijaraga berish 
sharti belgilangan bo‘lsa, bu ijaraga oluvchi holatini yom on- 
lashtiradi);
d) ijaraga oluvchi zimmasiga qonun hujjatlarida nazarda 
tutilmagan, turaijoydan normal foydalanishga xalaqit beruvchi, 
to'sqinlik qiluvchi qo'shim cha majburiyatlar kiritish (masalan, 
elektr energiyasidan foylanalmaslik va h.k.)
Ijaraga oluvchi holatini yomoniashtiruvchi bunday shartlar 
shartnomaga ijaraga oluvchi roziligi bilan yozma ravishda kiritilgan 
bo‘lsa ham haqiqiy hisoblanmaydi.
126
www.ziyouz.com kutubxonasi

---

Yuqoridagi sh an lar garchi shartnom adn mavjud b o ’lsa ham 
hnqiqiy hisoblanmaydi va ularning ijrosini talab qilish mumkin 
emas. Ijara shartnomasining yuqoridagi sharllarini haqiqiy emas- 
ligi shartnom aning qolgan qismini haqiqiy sanalmasliliga asos 
bo ‘lmaydi. FKning 128-moddasiga ko‘ra, bitim ning bir qismi 
haqiqiy sanalmasligi bitimning haqiqiy sanalmagnn qismi qo'shil- 
masa ham u tuzilgnn b o ‘lar edi, deb taxm in qilish m um kin 
bo'lsa, uning boshqa qismlnrining haqiqiy sanalmasligiga sabab 
b n ‘lmaydi.
Agar turarjoyni ijaraga berish shartnomasining ijaraga oluv- 
chining holatini qonun hujjatlarida nazarda tutilganiga nisbatan 
yomonlashtiruvchi shartlariga rioya qilish, bajarish oqibatida ijaraga 
oluvchi zarar ko‘rgan, qo'shim cha xarajatlar qilgan bo‘)sa, zarar 
va xarajatlar ijaraga beruvchidan ijaraga oluvchi foydasiga sud 
qarori asosida undirib berilislu mumkin