|
A3. Методы оценки
Процесс оценки применяется для получения обоснованного расчета ценности недвижимости с учетом всех существенных данных. Оценщики рассчитывают стоимость недвижимости с помощью специальных методик, которые отражают три различных метода анализа данных: анализ затрат, сопоставление продаж и
капитализация доходов. Один или несколько из этих подходов могут использоваться во всех расчетах стоимости. Выбор подхода зависит от вида недвижимости, назначения оценки, а также качества и количества имеющихся для анализа данных.
Все три подхода применимы ко многим оценочным задачам, но для конкретной задачи большее значение может иметь один или более из подходов. Например, затратный подход может не годиться при оценке объектов недвижимости с относительно старыми удобствами, которые существенно ухудшились вследствие физического износа или которые функционально устарели, – все это трудно рассчитать. Метод сопоставления продаж не может быть применен к очень специализированным объектам недвижимости, таким как заводы по переработке отходов, потому что сопоставимых данных может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки жилых объектов недвижимости, занимаемых собственниками, хотя он может быть использован в сочетании с другими данными. Капитализация доходов может быть особенно ненадежной для рынка коммерческой и промышленной недвижимости. Где возможно, оценщики должны использовать, по крайней мере, два подхода. Разные полученные значения стоимости могут быть полезными для взаимной проверки.
A3a. Затратный метод
Затратный метод основан на понимании того, что покупатели и продавцы связывают стоимость с затратами. При этом подходе стоимость объекта недвижимости получается путем прибавления расчетной стоимости земли к текущим затратам на строительные работы по восстановлению или замене того, что уже находится на земле; чтобы получить чистую стоимость, из этой суммы вычитается амортизация, основанная на степени физического и морального износа. Этот подход особенно полезен при оценке новых или почти новых улучшений и объектов недвижимости, которые нечасто продаются на рынке. Методы оценки затрат могут быть также применены для получения информации, необходимой при методах сопоставления продаж и капитализации доходов.
Текущие затраты на строительство улучшений могут быть получены у специалистов по расчету затрат, таких как сметчики или экономисты по строительству, из публикаций по вопросам расчета затрат, от строителей и подрядчиков. Амортизация определяется с помощью рыночных исследований и применения специальных методик оценки. Стоимость земли рассчитывается отдельно.
A3b. Метод сопоставления продаж
Метод сопоставления продаж наиболее полезен, когда несколько сходных объектов недвижимости были недавно проданы или в настоящий момент выставлены на продажу. При этом подходе оценщик определяет степень сходства или различия между данным объектом недвижимости и сопоставимыми продажами, учитывая различные элементы сопоставления, такие как передаваемые права на недвижимое имущество, финансовые условия, условия купли-продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, использование и компоненты стоимости, непосредственно не связанные с недвижимым имуществом. Затем к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости применяются поправки в денежном выражении или процентах с учетом проявленного к недвижимости интереса. Поправки делаются к продажным ценам сопоставимых
объектов недвижимости, поскольку цены на них известны, а стоимость данного – нет.
С помощью этого сравнения оценщик рассчитывает стоимость на конкретную дату.
странах, где еще нет земельного рынка, может быть мало или не быть сопоставимых объектов недвижимости. В таких случаях лучшие результаты можно получить, учитывая такие вещи, как местоположение и его характеристики (почвы, наличие коммунальных сооружений, удаленность от магазинов и т. д.), тип здания (размеры, внешний вид и конструкция, возраст) и т. д. Данные о многих из этих элементов очень часто вносятся или в кадастр, или в особые реестры зданий. Кадастры в Центральной и Восточной Европе традиционно содержали данные, очень подробно описывающие физические свойства земли и зданий. При введении рыночной оценки эта информация сыграла важную роль в снижении затрат на оценку, если она содержалась в актуальном состоянии. Сбор и содержание этих данных в других местах, а не в кадастровом органе, будет увеличивать бюрократические барьеры или создавать излишнее дублирование функций.
A3c. Метод капитализации доходов
методе капитализации доходов определяется текущая стоимость ожидаемых выгод от права собственности на объект недвижимости и капитализируется в текущую стоимость с единовременной выплатой. Как при затратном методе и методе сопоставления продаж, расчет капитализации доходов требует всестороннего изучения рынка. Исследования и анализ данных для этого подхода выполняются с учетом соотношения спроса и предложения, что дает информацию о тенденциях и рыночных ожиданиях. Например, инвестор, вкладывающий средства в многоквартирный дом, ожидает приемлемой прибыли на инвестированный капитал, а также возврата вложенных средств.
Уровень дохода, необходимый для привлечения инвестиционного капитала, является функцией риска, заложенного в объект недвижимости. Кроме того, уровень дохода, необходимый инвестору, колеблется в зависимости от изменений на денежных рынках
доходов, которые предлагают альтернативные инвестиции. Оценщики должны быть чуткими к изменениям требований инвесторов, на которые указывают современный рынок сопоставимой инвестиционной собственности и изменения более неустойчивых денежных рынков, что может подсказать будущие тенденции.
Do'stlaringiz bilan baham: |
