Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

Роль управления земельными ресурсами в планировании землепользования

Чтобы оптимально использовать национальные ресурсы, каждая страна осуществляет стратегию планирования и развития землепользования с тем, чтобы улучшить физическую инфраструктуру и оздоровить окружающую среду. Планирование землепользования представляет собой процесс распределения ресурсов, особенно прав использовать землю определенным образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность с учетом характера окружающей среды и благосостояния населения.

Без официальных планов землепользования и полномочий, которые применяются для обеспечения контроля за развитием, развитие будет происходить нестабильно, создавая неконтролируемые поселения и ущерб для окружающей среды. Неорганизованные поселения будут появляться, и земля, предназначенная для общества в будущем, будет захватываться, задерживая перспективные программы развития или препятствуя ихреализации. Это может очень дорого стоить обществу и окружающей среде.

Как осуществляется планирование землепользования, зависит от политической системы страны и распределения обязанностей между различными частями системы управления. Некоторые обязанности ложатся на центральное правительство, а другие могут быть переданы на местный уровень. Подход к развитию городов часто существенно отличается от подхода в отношении сельских районов, приводя к социальным трениям. На деле же существуют крепкие связи между городами и сельскими районами, зависящими друг от друга.

Планирование землепользования связано с разными видами деятельности, включая обеспечение необходимой инфраструктуры и регулирование, например, посредством постановлений об эстетическом и физическом качестве зданий и сооружений. Оно включает анализ и понимание существующих условий и затем определение проблем, которые необходимо решить. Многое из этой работы выходит за рамки управления земельными ресурсами, но в связи с правами землепользования и стоимостью земли

74

существуют тесные связи между работой тех, кто планирует землепользование, и тех, кто участвует в управлении земельными ресурсами.

Планирование землепользования часто приводит к созданию новых схем зонирования земель и новых схем землепользования, которые оказывают значительное влияние на земельный рынок. Во многих странах некоторые из прав, которые распределяются в процессе планирования, такие как разрешения на строительство, учитываются в реестрах земель и кадастрах; тогда обязанностью органов регистрации земель является, как, например, в Литве, проверять, находятся ли, скажем, предложенные схемы зонирования в соответствии с законодательством о планировании.

Если органы планирования хотят создать новые схемы землепользования, не объединяя свою работу с системой управления земельными ресурсами, то реализация программ развития почти наверняка будет задерживаться и может, в конечном счете, провалиться. Исследования 1980-х годов показали, что во всем мире более половины проектов, нацеленных на обеспечение жилья для населения с низкими доходами, провалились из-за проблем с правами на землю.

Планирование землепользования оказывает существенное воздействие на рынок городских земель, так как стоимость объектов недвижимости резко меняется, когда изменяется разрешенное использование земель, например, с сельско- или лесохозяйственного на жилое или коммерческое. Физические улучшения зданий дают лишь небольшую разницу в рыночной цене по сравнению с переменами в разрешенном использовании. Иногда называемое повышением ценности увеличение стоимости, вызванное разрешением изменить целевое использование земель, часто бывает очень большим по размеру и может облагаться особыми налогами, чтобы уменьшить спекуляцию земель. Напротив, редко бывает компенсация за снижение стоимости объектов недвижимости, которое происходит, когда на объектах недвижимости неблагоприятно сказывается, например, решение построить поблизости автостраду или аэропорт.

Должны быть законодательно установленные порядок принудительного отчуждения и перераспределения прав на землю и механизмы обжалования с тем, чтобы люди были уверены в защищенности своих правовых титулов. Должны быть также механизмы, с помощью которых может обеспечиваться компенсация собственникам земли, на чьих правах неблагоприятно отражается какой-либо проект, например, в случае перераспределения или принудительного отчуждения земель. Эти механизмы должны соответствовать тому, как земля была оценена в системе управления земельными ресурсами.

Данные системы управления земельными ресурсами могут использоваться для ведения мониторинга влияния планирования землепользования на окружающую среду. Все больше в реестрах учитываются экологические ограничения. В Швейцарии, например, подробный перечень всех законодательных ограничений, которые применяются к какому-либо отдельному участку, может отмечаться в реестрах, а в Нидерландах Управление кадастра, регистрации земель и картографии отвечает за ведение учета некоторых аспектов использования земель в соответствии с различными законодательными актами, включая:

75

Закон о лесе: для территорий, где вырубка леса запрещена;

Закон о шумовом загрязнении: для зон шумового воздействия, где уровень шума ограничен;

Закон о реконструкции городов: для территорий с особым режимом охраны окружающей среды;

Закон о территориальном планировании: различные нормы, регулирующие использование земель;

провинциальное постановление об озерах: для правил строительства и защиты берегов;

Постановление Комитета по водным ресурсам: об ответственности за содержание каналов и рек в хорошем состоянии;

Закон об охране почв: для норм о загрязнении почв и ответственности за их очистку.

соответствии с переработанным Законом о кадастре Управление кадастра, регистрации земель и картографии будет учитывать все “публично-правовые обременения с действием против третьих лиц” и любые связанные с землей обязательства, которые создаются государственными органами, имеющими право накладывать такие обременения, в том числе муниципалитетами. Связь с муниципалитетами будет гарантировать, что люди, обращающиеся за информацией о земле, получат доступ к данным как Управления кадастра, регистрации земель и картографии, так и муниципалитетов. В Нидерландах учет публично-правовых обременений не является конституционным требованием: обременение возникает между муниципалитетом и собственником земли сразу после подписания муниципалитетом соответствующего документа.

Словении новый Закон о пространственном планировании с 2002 г. устанавливает прочную связь между данными для планирования и кадастровыми данными. Будет создана база данных о “правовых режимах”, которая будет содержать текущие документы по территориальному планированию и другим вопросам, утверждающие схемы территориальной планировки, меры по реализации и ограничения на территориальное планирование. Будут также база данных об “административных актах”, содержащая данные, связанные со строительством, и база данных о “фактическом использовании”, содержащая данные о фактическом использовании физического пространства и государственных сетях и объектах инфраструктуры. Все эти базы данных будут тесно связаны с кадастровыми базами данных о земле и зданиях, которые ведутся Управлением геодезии и картографии.