Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

Рынки земли и недвижимости

Регистрация правового титула на землю имеет две главные цели: обеспечение защиты права собственности на землю и содействие функционированию земельного рынка. Существует несколько форм земельных рынков; некоторые – официальные и подчиняются порядку, установленному государством, а некоторые – неофициальные и не структурированы, как часто бывает в странах с менее развитой экономикой. Они функционируют в сельских районах, где основной интерес представляют сельскохозяйственные и лесные земли, а также в городах, где преобладают интересы к промышленным, коммерческим и жилым объектам. Они могут формироваться вокруг продажи с передачей права собственности или права долгосрочной аренды (рынок продажи) или вокруг краткосрочной аренды (рынок аренды). Они могут охватывать продажу особых прав на землю, таких как воздушные права или право извлекать прибыль или другие выгоды, которые появляются в результате использования земли.

Рынки продажи земли влияют на уровень инвестиций в промышленность и эффективность сельскохозяйственного производства, поскольку земля может использоваться для заимствования средств под расчетную рыночную цену, которую можно уплатить за объект недвижимости. В городских районах рынки аренды создают возможности для того, чтобы люди переезжали туда, где в настоящее время есть

69

работа, а в сельской местности они позволяют использовать сельскохозяйственные земли более эффективно фермерами, арендующими землю, которую они не могут себе позволить купить, но которую они могут продуктивно использовать.

Земля считается одной из лучших форм обеспечения кредитов. Системы, позволяющие, чтобы земля использовалась для этой цели, должны быть надежными и эффективными как для экономического развития общества в целом, так и для процветания отдельных собственников недвижимости. Ссуды под недвижимость в качестве обеспечения составляют большую часть кредитного рынка в экономике многих стран; особенно при инвестировании в жилье, поскольку деньги на покупку или модернизацию домов часто дает ипотечный залог.

Земельный рынок должен действовать на законной основе с тем, чтобы все сделки были надежно защищенными. Эффективный рынок предполагает наличие регулирующих институтов, которые обеспечивают стабильные и прозрачные условия, в которых совершаются сделки. Он также должен давать легкий доступ к рынку для всех участников, включая собственников земли, арендаторов и юридических лиц, таких как банки и кредитные учреждения, а также представителей тех, кто имеет права третьих лиц и несовершеннолетних. Должны быть четко определены товары и услуги (такие как земля, здания и механизмы, с помощью которых они могут быть выставлены на продажу или для аренды), источники ипотечного кредитования, стабильный налоговый режим, возможности получения кредита , а также система ясных, последовательных и экологически устойчивых решений в области земельной политики. Понимание земельного рынка подразумевает понимание не только его участников, но и процессов, таких как планирование и строительство, от которых зависят экономические решения.

Земельный рынок имеет много сходства с инвестициями в фондовый рынок, и их общие суммы, вовлеченные в экономику развитых стран, часто бывают одного порядка. В странах переходного периода фондовые рынки были созданы очень быстро,

земельные рынки остались далеко позади, отчасти, из-за отсутствия ликвидного капитала для кредитования и, отчасти, из-за отсутствия прозрачности. Как и фондовый рынок, земельный рынок должен быть прозрачен, чтобы минимизировать возможности коррупции и дать всем участникам возможность получать достаточную информацию.

рыночной экономике именно участники играют главную роль на рынке. Задача государственной администрации состоит в устранении недостатков рынка, перераспределении ресурсов и создании базы для регулирования поведения рынка с помощью законов и нормативных актов. Они различны в каждой стране, поэтому в случае земельных рынков предпринимаются попытки установить общий порядок для оценки информации с помощью таких проектов, как Европейская земельно-информационная служба (EULIS). Различия возникают вследствие разной необходимости защищать второстепенных участников рынка (таких как инвестор с краткосрочным вложением капитала или собственник односемейного дома) и разного отношения к закону и сущности недвижимости.

настоящее время процессы регулирования в каждой стране отличаются по степени, в которой они поддерживают рынок, по тому, как они поощряют инвестирование (особенно зарубежные инвестиции) и как быстро они устраняют барьеры и

70

ограничения, тем самым стимулируя экономический рост, а также насколько они содействуют развитию государственно-частного партнерства и частных инициатив в области финансирования. Процессы регулирования включают нормы, касающиеся ежегодной отчетности, незаконных операций при использовании внутренней конфиденциальной информации, формирования недвижимости, залога недвижимости, разрешений на строительство, покупки недвижимого имущества и т. д.

Важным элементом на рынке является разделение обязанностей между разными участниками. Должно существовать ясное и четкое разделение обязанностей между разными “торговцами” и различными необходимыми обслуживающими функциями. Почти во всех отношениях фондовый рынок более развит, чем земельный рынок, возможно, благодаря гораздо большему международному влиянию, наличию очень крупных инвесторов и относительно большому распространению спекуляции на рынке.

Земельному рынку нужен доступ к общей базовой информации. Это имеет крайне важное значение. Было много кризисов на рынках земли и недвижимости, которые оставляли людей с отрицательной маржой по кредиту, когда стоимость их недвижимости снижалась настолько, что сумма, подлежащая выплате по закладной, становилась больше текущей рыночной стоимости их недвижимости. Это происходило, отчасти, из-за отсутствия хорошей земельно-рыночной информации о ценах и динамике. Чтобы рынок работал успешно, должны быть прозрачность, гарантии правового титула на землю и эффективные и действенные системы управления земельными ресурсами, которые обеспечивают быстрый и надежный доступ к информации о земле и недвижимости.