Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

Ипотечное финансирование

Один из основных двигателей в экономике, основанной на земельном рынке, стало жилищное финансирование, позволяя собственникам домов использовать текущую стоимость их домов для финансирования других видов хозяйственной деятельности. Земля и недвижимость представляют существенную долю материальных активов страны и могут использоваться в качестве залога для обеспечения больших ссудных сумм. В Соединенных Штатах, например, ипотечная задолженность является самым большим компонентом внутреннего рынка ссудного капитала. На ранних этапах перехода от плановой экономики к рыночной была тенденция обращать основное внимание на либерализацию экономики и приватизацию. При реформе экономики и более устойчивых финансовых институтов центр внимания сместился к жилому сектору и ипотечному рынку. Активный ипотечный рынок приносит пользу экономике через больший доступ к капиталу для развития, более мобильную рабочую силу и рост занятости в строительной отрасли.

На ипотечном рынке существуют три основных операции: кредитование под недвижимость, сопоставимое со сделками по размещению ценных бумаг на других рынках капитала; владение закладными и, следовательно, риск учреждений, таких как банки или другие инвесторы; обслуживание залогов, включая получение платежей от заемщиков, обеспечение уплаты налогов и процедуры лишения права выкупа заложенной недвижимости в случае неуплаты долга.

71

Первая из них, как правило, инициируется банками, строительно-сберегательными обществами или другими кредитно-финансовыми учреждениями. В странах переходной экономики в 1990-х годах банки отказывались предоставлять ипотечные ссуды под недвижимость из-за рисков в ипотечном кредитовании (включая риск неплатежа по кредиту, процентный риск и риск ликвидности) и отсутствия ликвидного капитала. Существовало и все еще остается в некоторых случаях представление о том, что чрезмерное заимствование может перегреть экономику и иметь результатом, например, отрицательную маржу, когда цены на недвижимость падают и находятся ниже уровня, на котором ссуды являются обеспеченными. Отрицательная маржа означает, что собственники недвижимости не могут ее продать без значительных потерь и, следовательно, не могут никуда переселиться на новую работу.

более недавние времена выросли первичные ипотечные рынки и появились вторичные рынки. Вторичный ипотечный рынок – это такой рынок, на котором процесс обеспечения ссуд (который все еще может выполняться банками) отделен от владения закладными (которое может осуществляться инвесторами рынка ссудного капитала). При повышении роли ценных бумаг как формы заимствований (ценных бумаг, обеспеченных закладными) залог продается специализированной компании, которая в свою очередь финансирует покупку, выдавая инвестору облигации, тем самым уменьшая банку риск и позволяя ему использовать свои ресурсы в других областях экономики. Риск активов, таким образом, переведен на рынок ссудного капитала. Необходимое законодательство для содействия этому должно согласовываться с порядком управления земельными ресурсами, обеспечивающим необходимую поддержку. Где становится необходимым лишение права выкупа, это должно быть возможно сделать быстро и легко.

При закладных листах залоги остаются на балансе банка, но используются как обеспечение для облигаций, выпускаемых банком для финансирования залоговых операций. В настоящее время многие европейские страны имеют законодательство, которое предусматривает выпуск обеспеченных облигаций, и это означает, что в случае банкротства банка инвесторы имеют преимущественное право на закладные, которые обеспечивают облигации. Вторичные ипотечные рынки существуют и в Европе (например, во Франции), где центральные учреждения-эмитенты покупают обеспеченные залогами закладные листы и финансируют себя, выпуская свои собственные облигации.

Современные государственные реестры имеют существенное значение для ипотечного рынка особенно с тех пор, как инвестиции во вторичные ипотечные рынки или рынки закладных смогли поступать от международных компаний. Также должны быть приняты транснациональные стандарты (например, для повышения роли ценных бумаг как формы заимствований). Важно при создании или перестройке системы управления земельными ресурсами, чтобы было понимание национальных и международных финансовых структур и требований.

72