Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

A2. Различия между ценой, рынком, затратами и стоимостью

При определении стоимости земли или недвижимости оценщики четко различает такие понятия, как “цена”, “рынок”, “затраты” и “стоимость”. Термин “цена” обычно относится к цене продажи или сделки и применяется к обмену: цена – это свершившийся факт. Цена представляет собой сумму, которую конкретный покупатель согласен уплатить и конкретный продавец согласен принять при обстоятельствах, которые сложились вокруг сделки.

Обычно эти обстоятельства отражают условия, сложившиеся на одном или нескольких рынках. “Рынок” – это совокупность соглашений, в которые покупатели и продавцы вступают вместе посредством ценового механизма. Рынок можно характеризовать по географии, продукции или ее особенностям, количеству участвующих покупателей и продавцов или каким-либо другим признакам. Рынок недвижимости представляет собой взаимодействие отдельных лиц, которые обменивают свои права на недвижимость на другие ценности, например, деньги.

Специальные рынки недвижимости выделяются по видам недвижимости, местоположению, потенциальной доходности, категориям инвесторов, категориям арендаторов или другим признакам, признаваемым теми, кто участвует в обмене недвижимым имуществом. Примерами специальных рынков недвижимости могут быть рынок новых односемейных домов, продаваемых за 100 000 евро, или рынок более старых многоквартирных домов, расположенных около центрального делового района и пригодных для реконструкции.

Оценщики используют термин “затраты” по отношению к производству, а не обмену; затраты могут быть либо свершившимся фактом, либо текущей расчетной оценкой.

60

Оценщики различают несколько видов затрат: прямые затраты, косвенные затраты, затраты на строительство и затраты на освоение. Прямые затраты включают расходы на рабочую силу и материалы, необходимые для строительства нового объекта. Они называются также “твердыми” затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно считаются прямыми затратами.

косвенным затратам, связанным со строительством, относятся расходы по иным статьям, нежели рабочая сила и материалы. Они включают: административные расходы; расходы собственника на гонорары специалистам, финансирование, налоги, уплату процентов по займам и страхование во время строительства; затраты на аренду оборудования, – это чистые расходы на управление объектом до тех пор, пока он не достигнет стадии постоянного пользования. Косвенные затраты иногда называют “гибкими”.

Затраты на строительство, или цена подрядчика, как правило, включают прямые затраты на рабочую силу и материалы, а также косвенные затраты подрядчика. Затраты на развитие представляют собой затраты, связанные с созданием объекта недвижимости, включая землю, и приведением его в состояние годности к эффективной эксплуатации. Они отличаются от затрат на строительство улучшений. Затраты на развитие включают прибыль застройщика, который осуществляет реализацию проекта.

Расходы, связанные с недвижимостью, напрямую связаны с ценой на товары и услуги, сложившейся на конкурентных рынках. Например, затраты на кровельные материалы, кирпич, архитектурные проекты и аренду строительных лесов определяются соотношением спроса и предложения в конкретных районах и зависят от влияния социальных, экономических, административных и экологических факторов.

Отношения между ценой, рынком и затратами включают также понятие стоимости. Термин “стоимость” может иметь много значений при оценке недвижимости; соответствующее определение зависит от контекста и использования. На рынке стоимость обычно воспринимается как ожидание выгод, которые будут получены в будущем. Поскольку стоимость существует в заданный момент, оценка отражает стоимость в конкретный момент времени.

Стоимость в заданное время представляет собой денежный эквивалент недвижимости, товаров или услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют слово “стоимость” самостоятельно; вместо этого они говорят о “рыночной стоимости”, “потребительской стоимости”, “инвестиционной стоимости”, “расчетной стоимости” или других конкретных видах стоимости. Рыночная стоимость является центром внимания большинства заданий по оценке недвижимости, и ее определение является целью большинства оценочных работ.