Европейская экономическая комиссия женева управление земельными ресурсами

Границы и земельные участки

Земельный участок – это территория, выделяемая границами и находящаяся в исключительной собственности с однородными правами на недвижимость. Определение земельного участка должно быть дано в законе. Рабочая группа ЕЭК ООН по управлению земельными ресурсами подготовила руководство по определению основных единиц недвижимости и о том, как они могут быть идентифицированы. Признаются пять видов недвижимости: участок (который обычно является основой кадастра), основная единица недвижимости (которая может состоять из одного или более участков), единица собственности (которая также может состоять из нескольких участков), портфель собственности (который является группой единиц недвижимости)

часть участка (которая является площадью, которая может быть нанесена на карту). Данные, касающиеся каждого из этих пяти видов недвижимости, могут быть внесены в учетные материалы в виде одной записи в реестре или собраны в автоматическом режиме в том виде, в котором информация понадобится и когда она потребуется.

юридическом смысле, граница – это поверхность, которая определяет, где кончается недвижимость одного собственника и начинается недвижимость другого. Обычно эта поверхность является вертикальной и пересекает поверхность Земли по линии юридической границы; однако она может быть горизонтальной, как при делении на квартиры.

На практике большинство людей отмечают границы своей недвижимости либо линейными элементами, такими как заборы или изгороди; либо точечными элементами, такими как деревянные колышки, железные стержни, бетонные маркеры или специальные каменные отметки. Эти физические объекты могут также называться границей, хотя они могут и не совпадать с той же линией в пространстве, которая является юридическим рубежом. В большинстве правовых систем изгородь рассматривается как средство защиты, препятствие против вторжения; она не обязательно является ограничителем объекта недвижимости.

регистрационной системе границы часто называются либо “фиксированными”, либо “нефиксированными”. Эти термины неоднозначны, поскольку они имеют разные значения для разных людей. Для некоторых фиксированная граница (иногда называемая точной границей) – это та, для которой была проведена точная съемка, так что любой утраченный угловой межевой знак может быть точно восстановлен по измерениям (как, например, в Австрии). Для других этот термин используется для

53

описания граничных поворотных точек, которые становятся фиксированными в пространстве, когда достигается соглашение при отчуждении земли. После этого местоположение юридической границы не может быть изменено без какого-либо документа о передаче прав. Измерения, выполненные геодезистом, могут служить полезными сведениями о местоположении границы, но граница является фиксированной независимо от того, была ли съемка. Это принцип, принятый в системе Торренса.

Решающим является вопрос, имеет ли свидетельство на местности (например, расположение существующих угловых маяков) приоритет над тем, что фактически показано как физические измерения на плане правового титула. Закон должен определить приоритеты, которые будут использоваться, чтобы решить любое противоречие в доказательствах.

Преимуществом фиксированных границ является то, что собственники земли могут точно знать, где проходят рубежи их недвижимости, поскольку они официально признаны в системе. В случае если границы нельзя привязать к видимым и постоянным элементам топографии, таким как заборы, стены, здания или канавы, фиксированные границы, которые были точно измерены при съемке, могут помочь предупредить будущие споры. Очень подробные измерения всех границ (например, с сантиметровой точностью) могут сократить объем дополнительных съемочных работ на более поздней стадии, если и когда это понадобится для конкретных проектов, таких как строительство зданий, экспроприация земли и т. д. Такие очень точные съемки обычно не нужны для целей регистрации правового титула, и затраты на них могут быть оправданы только, когда данные используются и для других целей, а не только для оформления правового титула на землю, например, для проектировочных и строительных работ.

случае нефиксированных границ точная линия юридической границы между соседними участками остается не установленной относительно того, проходит ли она по одной стороне забора или изгороди, по другой или точно по середине. Право собственности на землю может быть гарантировано до ограничивающего объекта, право собственности на который остается неопределенным. Нет необходимости в точной съемке, хотя необходим достаточно точный топографический план. Нефиксированные границы больше всего пригодны там, где развитие ландшафта достигло зрелости, например, в городских районах и в сельских районах, которые обрабатывались длительное время, так что характер использования земель уже устоялся, или где границы являются неточными, например, линия самого высокого прилива на морском берегу.

При системе нефиксированных границ право собственности на участок земли может быть зарегистрировано и без согласования с соседями и согласования точного прохождения линий юридической границы. Это сокращает количество споров в краткосрочном плане, но может привести к проблемам в более отдаленной перспективе, например, в случае нового хозяйственного освоения. Этот подход часто используется, когда установление правового титула происходит спорадически, при этом правовые титулы включаются в реестр при совершении сделок.

54

том случае, если имеются хорошие пограничные знаки, например, в виде заборов или врытых в землю железных вех, участки выделяются само собой, и все, что нужно регистратору правовых титулов,– это отметка, говорящая о том, что в документах указан правильный участок. Обследование на местности может выявить точное положение границ, если это понадобится, а план, полученный в результате съемки, необходим только для идентификации участков.

Преимущества нефиксированных границ заключены в основном в менее требовательных стандартах съемки и методе, при котором регистратор прав может не учитывать мелкие изменения положения границы, согласованной между двумя сторонами , хотя все же гарантируя правовой титул каждой. Кадастровые данные могут храниться в координатной форме в соответствии с требованиями современной технологии, но они могут собираться дешевле и удерживаться в определенных пределах на более высоком уровне точности. Если, например, забор между двумя объектами недвижимости упал и поставлен снова немного по другой линии, может не быть необходимости менять кадастровую карту или план, находящийся в деле. В случае страта-титулов, например, если имеется обособленное право собственности на квартиру в многоквартирном доме, право собственности на части здания может быть установлено и гарантировано без точного определения, где внутри стен и перекрытий одна совокупность прав на недвижимость сменяется другой.