1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Инвестициявий важ:

• 
  инвесторларнинг аналог важлари;
  
• 
  объектлардан энг мақбул ва энг самарали фойдаланишнинг аналоги;
  
• 
  бинонинг эскириш даражаси билан аниқланади.
  

Таққослашнинг ҳисобга олиниши шарт бўлган асосий элементларига қуйидагилар киради:

1. 
   Топширилаётган мулкий ҳуқуқлар;
   
2. 
   Молиялаштириш шартлари;
   
3. 
   Сотув шартлари;
   
4. 
   Хариддан кейинги харажатлар;
   
5. 
   Бозор шартлари;
   
6. 
   Жойлашган ери;
   
7. 
   Баҳолаш объектининг жисмоний тавсифлари (ўлчамлари, қурилиш ишларисифати,бинонинг ҳолати);
   
8. 
   Баҳолаш объектининг иқтисодий тавсифлари (эксплуатация харажатлари, ижара шартномаси шартлари, маъмурий харажатлар, ижарачилар таркиби);
   
9. 
   Фойдаланиш тури (зоналаштириш);
   
10. 
    Кўчмас мулк таркибига кирмайдиган қиймат компонентлари.
    

Юқорида кўрсатилган таққослаш элементларининг дастлабки бештаси бўйича аналогларнинг нархларига тузатишлар киритиш бирин-кетин бажарилади – ҳар бир кейинги тузатиш олдинги тузатиш натижасига қўлланилади. Қолган таққослаш элементлари бўйича тузатишлар киритиш мустақил асосда – ҳар бир таққослаш элементи учун алоҳида бажарилади.
Таққослашнинг асосий элементларидан ташқари қўшимча элементлар ҳам талаб этилиши мумкин. Уларга шаҳарсозлик чекловлари, сервитутлар, табиатни муҳофаза қилиш бўйича чекловлар ва ҳ.к. Кўпинча таққослашнинг асосий элементи таҳлил қилинаётган таққослаш элементини аниқлаштирувчи гуруҳларга бўлинади. Масалан, жисмоний тавсифлар бинонинг ёши, ҳолати, ўлчамлари кабиларга бўлиниши мумкин.
Таққослаш объектларининг сони муҳим аҳамият касб этади. Уларнинг сони қанчалик кўп бўлса, баҳоловчи учун шунчалик аниқроқ натижа олиш имкони яратилади.
Таққослама сотувларнинг тузатишлар киритилган қийматларини ягона қийматга мувофиқлаштириш, қоида тариқасида, ўртача ўлчанган қийматни ҳисоблаш йўли билан амалга оширилади, бунда аналоглар нархларининг энг кам тузатишлар киритилган қийматларига энг катта оғирлик берилади.
Топшириладиган мулкий хуқуклар
Кўчмас мулк нархи кўп ҳолларда тақдим этилган кўчмас мулкга эгалик қилиш ҳуқуқларидан тушган фойда билан белгиланади. Мулкни мавжуд ижара шартномалари билан бирга сотиш бозорда одатдаги амалиётдир. Шу билан бирга, агар битимли ижара тўлови бозорникидан фарқ қилса, унда мулкнинг бўлажак эгаси бозорникидан тафовут қиладиган пул оқимларини ижара шартномасининг қолган муддати давомида олади.
Қиймат аниқланишидаги бозор ва битимли ижара тўлови ўртасидаги фарқни ҳисобга олиш мулк ҳуқуқларини тузатиш, деб аталади. Топшириладиган мулкий ҳуқуқларга тузатишларни ҳисоблаш учун аналог даромадининг манбалари, тузилиши ва уни ижарага бериш шартлари ҳақида ахборот мавжуд бўлиши лозим.
Бозор ижара тўлови ва арзон жорий молиялаштириш вақтида тўла мулк ҳуқуқи аниқланиши қоидаси тузатиш асосида ётади. Иккита усул - бозор ва битимли ижара тўлови ўртасидаги фарқни тўғри капиталлаштириш ҳамда ижаранинг қолган муддати давомида бу фарқни дисконтлаш орқали мулк ҳуқуқларини тузатиш катталиги аниқланади.
Молиялаштириш шартлари
Бозорга умуман бир хил хусусиятларга эга бир неча объект сотувга чиқарилган, деб фараз қилайлик. Уларнинг ҳаммаси сотилганидан кейин эса қийматлари бир-биридан катта фарқ қилгани маълум бўлди. Бунинг энг эҳтимолга яқин сабабларидан бири битимларни молиялаштириш шартларидаги тафовутлардир. Масалан, ҳаридор катта сотилиш нархига кўниши ва бунда бозорникидан пастроқ фоиз қўйилмаси билан сотувчидан кредит олиши мумкин.
Битимлар иштирокчиларининг энг катта фойда олишга интилишлари ҳисоб - китобларнинг турли вариантларини вужудга келтиради. Бу вариантлар эса ўз навбатида объектнинг сотилиш нархига таъсир қилади.
Молиялаштириш шартлари учун тузатишни ҳисоблаш молиявий битимлар мазмунига боғлиқ бўлади. Бундай ҳолларда кўпинча сотилиш ва молиялаштириш шартлари учун тузатишлар бирлашади.
Битимнинг энг кўп тарқалган шартлари яна шундай бўладики, унда сотувчи бандларни, яъни қарз берувчи кредитни тақдим қилиши учун талаб этган қарз суммасининг фоизларини тўлайди. Бу ҳолда тузатиш учун сотилиш нархидан пулда ифодаланган бандлар катталиги айирилади.
Яна бошқа бир энг кўп тарқалган ҳол - бу келишувнинг сотувчи томонидан молиялаштирилиши, яъни унинг ҳаридорга ипотека қарзини тақдим этишидан иборат. Бундай шартларни тузатиш учун фоизнинг бозор меъёридаги ипотека қарзининг пул оқимларини дисконтлашни ишлатиш мумкин. Бунда шуни назарда тутиш керакки, ҳаридор объектни қарз муддати тугагунига қадар сотиши мумкин, шу сабабли дисконтлаш учун қарз муддатлари камайтирилиши мумкин.
Ипотека қарзи бозорникидан пастроқ фоиз қўйилмаси остида тақдим этилганида унинг ҳақиқий қиймати қарз муддати давомида бозор фоиз қўйилмаси шароитидаги ойлик тўловларини дисконтлаш йўли билан аниқланади.
Сотув шартлари
Сотув шартлари учун тузатиш сотувчи ва харидор ўртасидаги бозорга хос бўлмаган муносабатларни акс эттиради. Агар сотувчи мулкни дархол сотиши зарур бўлса, сотувчига босим қилинса, келишув иштирокчилари ўртасида оилавий, иш юзасидан ёки молиявий алоқа мавжуд бўлса, сотув бозордан пастроқ нархда амалга оширилиши мумкин.
Бошқа томондан эса, агар харидор учун унинг умумий мулки қиймати сезиларли ошса ёки сотиб олинаётган мулк унга оила ёдгорлиги сифатида қадрли бўлса, сотув бозордан юқорироқ нархда бажарилиши мумкин.
Сотув шартлари учун тузатишдаги асосий қийинчиликлар келишувнинг учрамайдиган сабабларини юзага чиқариш ва хусусан тузатиш катталигини аниқлашдан иборатдир. Сотувнинг нобозор шартларидан шубҳаланилган тақдирда мазкур объектни қиёсий сотув сифатида жуда эҳтиёткорлик билан кўриб чиқиш керак.