1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

9.2. Ер участкасининг жойлашган ерини таҳлил қилиш

Ер фаолиятнинг фазовий асоси ва кўчмас мулк объекти сифатида ижтимоий ва иқтисодий параметрлар билан характерланади. Ер участкасининг энг муҳим тавсифлари – унинг ўлчамлари ва жойлашиши ҳисобланади. Участканинг жойлашиши унинг асосий муҳандислик коммуникацияларидан, таъсир қилишнинг ҳудудий марказларидан узоқлиги, йўлларнинг мавжудлиги ва уларнинг сифати билан характерланади. Жойлашишдаги фарққа қараб туриб, ер участкасининг қиммати бир неча бор ортиб кетиши мумкин.

Ер участкасининг қийматига унинг табиий-технологик хусусиятлари: контури, рельефи, геологияси, тупроғи бевосита таъсир кўрсатади. Шу хусуситларга боғлиқ равишда ер участкасини ўзлаштириш ва қўллашга кетадиган ҳаражатлар, яъни муҳандислик коммуникацияларини ётқизиш, бино ва иншоотни қуриш, уларни эксплуатация қилишга кетадиган харажатлар фарқланади.
Кўчмас мулк объекти қийматининг муҳим ташкил этувчиси – бевосита объект жойлашган участканинг ва унга қўшни ерларнинг экологик ҳолати ҳисобланади.
Унумдорликдан кейинги аҳамиятли жиҳат ернинг жойлашганлигидир. Кўчмас мулк сифатида қишлоқ хўжалиги корхонасининг жойлашганлигининг бозор баҳоси унинг қишлоқ хўжалик маҳсулотларини сотиш ва моддий-техник воситаларни сотиб олиш жойларидан узоқлиги билан белгиланади. Бунда турли сифатдаги йўллар – асфальтли-шағалли, ерли йўллар бўйича масофа уларнинг ўртача эквиваленти бўйича таққосланади.
Кўчмас мулк объектлари учун ер тузиш усуллари орқали ечиладиган энг муҳим амалий вазифа бўлиб участканинг натурадаги (жойдаги) ажратиб олиниши ҳисобланади. Натижада кўчмас мулк объектининг, ер мулкининг, ер тузиш чегараси белгиланади. Участкани ажратиш борасидаги ҳужжатлар таркибига чегараларнинг тавсифи, чегараларнинг режаси, оралиқ белгиларнинг координаталари киритилади. Ишлар ернинг жойлашиши, чегараси, майдони ва кўчмас мулкнинг бошқа объектларига нисбатан ҳуқуқий мақоми, ўша жойнинг топографик ва бошқа элементлари акс этган харита ва режалардан фойдаланган ҳолда кадастр съёмкалари материаллари асосида амалга оширилади.
Ер участкасининг қиймати биринчи навбатда унинг жойлашганлиги билан белгиланади, шунинг учун ер участкасининг жойлашганлигини таҳлил қилишда қуйидагиларни кўриб чиқиш лозим бўлади:

• 
  зоналаштириш схемлари;
  
• 
  шаҳар қурилишидаги чекланишлар;
  
• 
  атроф-муҳитнинг ҳолати ва транспортнинг мавжудлиги;
  
• 
  атрофдаги қурилмаларнинг таҳлили.
  

Ер участкалари жойлашганлигининг таҳлил натижалари унинг қийматига таъсир қилади. Солиққа тортиш мақсадида ер участкаларини инвентарли (кадастрли) баҳоланиши амалга оширилади. Шу баҳо асосида ерларнинг натурал ва қийматли кўрсаткичлар тизимида ифодаландиган В ҳудудий-маъмурий районлар бўйича объектив қиймати аниқланади.
Турли тоифадаги ерларнинг қиймати ер бозорида шаклланадиган даромадлилик, талаб ва таклифдан келиб чиққан ҳолда белгиланади. Қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерларнинг кадастрли баҳоси уларнинг унумдорлиги ва жойлашганлигини ҳисобга олади. Аҳоли турар жойларидаги ерларнинг кадастрли баҳоси уларнинг функционал мўлжалланиши, ижтимоий ва муҳандислик-транспорт жиҳатдан таъминланганлиги, қурилишларнинг зичлиги, экологик ҳолати ва эътиборга лойиқлиги билан белгиланади.