|
Энг яхши ва энг самарали фойдаланиш тамойили
Ушбу тамойил маълум давр ичида кўчмас мулкнинг даромад ёки бошқа кўринишдаги манфаат келтиришини таъминловчи кўчмас мулкдан фойдаланиш имкониятини аниқлайди.
Бунда қуйидагилар таъминланиши кепак:
Кўчмас мулкни яхшилаш ва ундан фойдаланишнинг жисмонан иложи борлиги
Тахминий фойдаланиш характери, мулкдорнинг ҳаракатларини чеклаб қўювчи, қонунга зид бўлмаслиги лозим.
Қонун нуқтаи назаридан рухсат берилган объектдан фойдаланиш тартиби мулкдорга соф даромад келтиришни таъминлаши керак.
Мулкдорнинг соф даромадини максималлаштиришни ёки объектнинг максимал қийматга етишини назарда тутувчи максимал самарадорлик таъминланиши керак.
Бошқа исталган бозордаги сингари кўчмас мулк бозорида ҳам сотувчи ва харидор ўзаро маълум алоқаларга киришади. Ўзаро алоқаларнинг учинчи субъекти деб, товарнинг бозор қийматини айтиш мумкин, яъни бозорда шаклланган жорий ҳолатни кўрсатадиган ва битим нархини аниқлашдаги бошланғич нуқта ҳисобланадиган қиймат.
Бозор қиймати бозордаги иқтисодий ҳолатнинг функцияси бўлиб, баҳолашнинг асосий тамойиллари – талаб ва таклиф, ўриндошлик, баланс, мувофиқлик – базасида аниқланади. Бундан ташқари, фойдалилик, харид қобилияти, танқислик каби иқтисодий омиллар бозор қийматига таъсир кўрсатади. Бошқача қилиб айтганда, бозор қиймати унда амал қилувчи кучларнинг жорий нисбати ва ушбу нисбат ўзгаришининг кутиладиган тенденциясини намоён этади.
Бошқа томондан, исталган харидор ёки инвестор кўчмас мулкдан энг самарали фойдаланиш йўли билан қўйилмаларини максимал даражада қайтариб олишга ҳаракат қилади. Кўриниб турибдики, фойдаланишнинг бундай шакли ҳам бозорнинг жорий ҳолатига боғлиқ бўлади, бунда кўчмас мулкнинг қиймати эса максимал даражада бўлади.
Исталган вақтда кўчмас мулкнинг максимал қиймати бозорнинг жорий ҳолати билан аниқланадиган кўчмас мулкдан энг самарали фойдаланишга жавоб беради.
Баҳолаш амалиётида кўчмас мулкдан энг самарали фойдаланишга жавоб берадиган максимал қиймат фундаментал катталик бўлиб, у кўчмас мулкдан фойдаланиш характерини таҳлил қилишга ва тегишли бозор қийматини аниқлашга имкон беради.
Кўчмас мулк объектининг максимал бозор қийматини аниқлаш учун бозорнинг жорий ҳолатини таҳлил қилиш ва ундан энг яхши, энг самарали фойдаланишни аниқлаш лозим. Бундай тадбирлар мажмуи энг яхши ва энг самарали фойдаланиш таҳлили (highest and best use analysis) деб аталади.
Энг яхши ва энг самарали фойдаланиш – бу ер майдонидан оқилона, иложи борича самарали ва қонуний фойдаланиш, жисмонан иложи бўлса, юридик жиҳатдан йўл қўйилганидек молиявий жиҳатдан амалга оширилса, энг катта иқтисодий самарадорликни ва ернинг энг катта қийматини таъминлайди.
Таҳлил тадбири энг яхши ва энг самарали фойдаланишнинг икки хил вариантини кўриб чиқишни назарда тутади:
а) бўш ер участкаси сифатида;
б) мавжуд яхшиланишларга эга ер участкаси сифатида.
Мисол учун, агар, баҳолаш объекти савдо корхоналари зонасида жойлашган бўлса, ер участкасидан бўш майдон сифатида максимал қиймат олишнинг энг эҳтимолли варианти ундан савдо мақсадларида фойдаланиш бўлади. Аммо талаб даражаси етарли бўлса, ер участкасидан мавжуд яхшиланишларга эга майдон сифатида максимал қиймат олишнинг энг эҳтимолли варианти ундан турар жой мақсадларида фойдаланиш бўлади.
Яхшиланишларга эга бўлган мулк қиймати бўш майдон қийматидан каттароқ бўлса, ундан яхшиланишларга эга майдон сифатида фойдаланиш энг яхши ва энг самарали вариант бўлади. Бўш майдон қиймати яхшиланишларга эга майдон қийматидан катта бўлса, ундан бўш майдон сифатида фойдаланиш энг яхши ва энг самарали вариант бўлади.
Ердан бўш майдон сифатида энг яхши ва энг самарали фойдаланиш таҳлили икки хил ҳолатда амалга оширилади:
ер участкасини алоҳида баҳолаш талаб қилинганда;
қиёсий таҳлил учун объектлар танлашда.
Бўш майдон сифатидаги ер атамаси баҳолаш назариясида, айниқса, ер ва яхшиланишларнинг алоҳида қийматини аниқлашни назарда тутадиган усулларда етарлича муҳим ҳисобланади.
Мазкур таҳлилнинг асосий вазифаси – қуйидаги саволларга жавоб беришдан иборат:
агар майдон бўш бўлса (қурилиши бўлмаса), шу бозорда ердан фойдаланишнинг қайси варианти мақсадга мувофиқ;
мўлжалланган лойиҳани амалга ошириш учун қандай ҳужжатлар зарур, яъни қандай турдаги биноларни қуриш мақсадга мувофиқ.
Биринчи саволга жавоб олиш учун бозорнинг фақатгина жорий ҳолатини таҳлил қилиш эмас, балки унинг келажагини прогнозлаш ҳам зарур, чунки қиймат аввало имкониятлар салоҳияти билан аниқланади.
Яхшиланишларга эга бўлган мулкдан энг яхши ва энг самарали фойдаланиш таҳлили қуйидаги ҳолатларда амалга оширилади:
Do'stlaringiz bilan baham: |
