1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Баҳолаш топшириғи мижоз томонидан белгиланади, ундан баҳолаш мақсадлари, вазифалар ва сана келиб чиқади. Мижоз томонидан аниқ шакллантирилган баҳолаш мақсади аниқланаётган қиймат тури ва баҳолаш санасига, ҳисобларда керакли маълумотлар ҳажмига ва баҳолаш усулларига аниқлик киритади.
Баҳолашнинг универсал модели эгилувчан алгоритм ҳисобланади, шу билан бирга у баҳоловчининг маълум кетма-кетликка эга, қонун ҳужжатлари, назария ва баҳолаш услубияти билан тартибга солинадиган ҳаракатларидан иборат бўлади.
Кўчмас мулкни баҳолаш жараёни қуйидаги ўзаро боғлиқ босқичлардан иборат: баҳолаш топшириғини аниқлаш; баҳолаш режасини тузиш; маълумотлар тўплаш ва таҳлил қилиш ҳамда баҳолаш ёндашувларини танлаш; баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва кўчмас мулк баҳоси ҳақидаги ҳисоботни тайёрлаш (6.5-расм).





6.4. Баҳолаш объектини идентификациялаш

Кўчмас мулк объекти идентификацияси унинг манзили, тўлиқ ҳуқуқий таърифи, аниқ жойлашган ери каби тавсифларни ўзинигина назарда тутмайди. Ҳуқуқий таъриф, ер участкаларининг чегаралари таърифи, давлат текширув тизими ҳамда участка ва мавзелар хариталарини таърифлаш ва тузиш тадбирларидан иборат, ер участкаларини текшириш ва таърифлашнинг аниқ тизимини ҳисобга олиши керак.

Баҳоланадиган мулкий ҳуқуқларни идентификациялаш. Кўчмас мулкни баҳолашнинг ўзига хос жиҳати шундаки, унда кўчмас мулкка бир вақтнинг ўзида ҳам мавжуд жисмоний объект ҳам хусусий ёки юридик шахсларнинг ҳуқуқлари тўплами сифатида қаралади.
Мулк ҳуқуқларининг ажралиши ёки бўлинишига асосланган тўлиқ ёки қисман мулкий ҳуқуқларга эга кўчмас мулк баҳолаш объекти бўлиши мумкин. Кўчмас мулкнинг бозор қийматини аниқлаш жараёнида баҳоловчи ижара шартномаси, сервитутлар, кўчмас мулк объектининг гаров сифатида ушланиши билан боғлиқ чекловлар, мулк ҳуқуқларига бўлган даъволар каби мулк ҳуқуқларининг чекловлари, ҳамда ер усти майдонини тасарруф этиш ҳуқуқларини инобатга олиши лозим.
Буюртмачи ва ҳисоботдан фойдаланувчи учинчи шахслар билан келишилган, баҳоловчи томонидан танланган қиймат тури баҳолаш топшириғида кўрсатилиши керак. Бундан ташқари, ҳисоботда ёзма шаклда келтирилган қийматга изоҳ бериб ўтиш лозим, бунда у баҳолаш стандартларига зид келмаслиги керак.
Аниқ объектни баҳолаш жараёнида фойдаланиладиган қиймат тури баҳолашнинг универсал модели доирасида унинг алоҳида босқичлари таркибига таъсир этади. Қиймат тури баҳолаш мақсадлари учун маълумотларнинг таркиби, уларни йиғиш, тайёрлаш ва таҳлил қилишни белгилайди. Кўчмас млулкни баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш аниқланаётган қиймат турига боғлиқ равишда эркин танланади; масалан, суғурта қийматини аниқлашда даромадли ёндашув усулларини қўллаш мақсадга мувофиқ бўлмайди. Қиймат тури баҳолаш натижаларини мувофиқлаштиришнинг мантиқийлиги ва асосланганлигини белгилайди.