1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Бу маълумотларнинг манбаи бўлиб қуйидагилар хизмат қилади:
• ер участкалари билан битимларнинг қайд этилиши амалга ошириладиган шаҳар, район ва қишлоқ ер қўмиталари;
• кўчмас мулк билан битимларда мутахассис ҳисобланган риэлтерлик фирмалари;
• ипотекали кредит ташкилотлар, баҳоловчи фирмалар, даврий нашрлар ва ҳоказо.
Сотувларни солиштириш усули билан баҳолаш бозорда бўлиб ўтган битимлар бўйича солиштириладиган ахборот етарли даражада бўлганида энг объектив ҳисобланади.
Шуни ҳисобга олиш зарурки, сотувларни солиштириш усули инфляциянинг суръатлари юқори бўлганида, таққосланадиган объектларнинг бозордаги сотилишлари тўғрисидаги маълумотлар етарли бўлмаганида ёки улар кам ҳаққоний бўлганида, шунингдек иқтисодий шароитлар кескин ўзгарганида қониқарсиз натижа беради.
Агар солиштириш усулини қўллаш учун қурилишлари бўлмаган ер участкаларининг сотувлари сони етарли бўмаса, билвосита ва бирмунча ишончсиз бўлган усулларга, хусусан ўтказиш усулига мурожжат қилиш лозим ва бунда уларни муваффақиятли қўллаш учун дастлабки маълумотларни синчковлик билан таҳлил қилиш ва баҳоловчининг етарли даражадаги тажрибаси зарур бўлади.


15.4. Тақсимлаш усули

Тақсимлаш усули (allocation) баланс ёки улуш тамойилига асосланиб, унга кўра ҳар битта кўчмас мулк тури учун ернинг оптимал ишлатилишини энг яқин даражада акс эттирадиган янги яхшиланишлар мавжуд бўлади. Қурилишлар ёши ўсиб бориши билан мулкнинг умумий қийматига нисбатан ернинг қиймати ошиб бораверади.
Ушбу усул бозор қийматининг аниқ катталигини аниқламайди, у ернинг бўш участкаларининг сотилиши тўғрисидаги ахборот етарли даражада бўлмаганида баҳолаш учун қўлланилиши мумкин.
Фараз қилайлик, курорт зонасидаги ер участкасини баҳолаш талаб қилинсин, бунда ушбу ҳудуддаги бўш участкалар анчадан бери сотилмаган. Шу билан бирга, яқиндаги сотувлар шуни кўрсатадики, участкаси бўлган типовой уйнинг нархи 200 000$ билан 300 000$ орасида.
Бозор таҳлили шуни кўрсатдики, яқин худди шу ўлчамдаги ер участкасини 90 000$ га сотиб олиш мумкин, типовой уйни қуришга кетадиган харажатлар 100 000$, тадбиркор даромади ва қўшимча харажатлар эса - 80 000$ ни ташкил этади.
Шуни таъкидлаш лозимки, даромад ва қўшимча харажатлар фақатгина яхшиланишларга алоқадор бўлади, ер эса яхшиланишлар учун эркин ва рухсат этилган объект сифатида баҳоланади. Шунинг учун тадбиркор даромади ва қўшимча харажатлар яхшиланмаган хўжалик қийматига тақсимланмайди, яъни сотувчига тўланган участка нархи тадбиркор даромади ва қўшимча харажатларни ўз ичига олмайди.
Амалга оширилган ҳисоб-китоблардан келиб чиққан ҳолда, курорт зонасидаги ер участкасининг қиймати 60 000$ диапазонида бўлади (мулк қийматининг 1/3қисми). Албатта бу уй қурилишига кетган харажатларга боғлиқ бўлган тахминий баҳодир.