1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

15.5. Ажратиб олиш усули

Ажратиб олиш усули (extraction), тақсимлаш усулининг бир кўриниши ҳисобланади. Ер қиймати мулк қийматидан яхшиланишлар қийматини уларнинг эскиришини ҳисобга олган ҳолда айириб ташлашдан келиб чиқади. Бу усулни яхшиланишлар улуши кам бўлган ва етарли даражада енгил аниқланадиган шаҳар ташқарисидаги участкаларни баҳолаш учун тавсия этиш мумкин.
Усул яқин атрофдаги бўш участкаларнинг сотилиши тўғрисидаги ахборот мавжуд бўлмаганида қўлланилади.
Участкаларга бўлиш усули (subdivision development), бундай бўлиш ернинг энг яхши ва энг самарали ишлатилишини ифода этган тақдирда қўлланилади. Бунда алоҳида участканинг сотилиш нархини сотувларни солиштириш орқали аниқлаш мумкин.
Катта ер массивини участкаларга тақсимлаш – кенг тарқалган амалиёт бўлиб ҳисобланади, чунки кўпинча мулкни янада жадалроқ ишлатиш борасида шароитлар юзага келади. Тақсимлаш пайтида пайдо бўладиган участкаларнинг ташқи ва ички яхшиланишлари ерни энг самарали ишлатиш учун шароит яратади.
Ерни тақсимлашнинг биринчи қадами жисмоний ва юридик имкониятлар ҳамда иқтисодий мақсадга мувофиқликдан келиб чиққан ҳолда участкаларнинг сони ва ўлчамини аниқлаш ҳисобланади. Гарчи участкалар сонининг асосланган баҳоси амалдаги нормативлар талабига мос равишда олинса ҳам, шунга ўхшаш ер массивини ривожлантириш бўйича бозор маълумотлари афзалроқ бўлиб кўриниши мумкин, агар бундай маълумотлар бўлса.
Кейинги қадам - тайёр бўлган участкаларни сотиш ёки ижарага бериш орқали келиб тушадиган потенциал тушумни аниқлаш. Ҳисоб-китоб учун асос бўлиб тафовутлар борасидаги ўзгартиришларни ҳисобга олган ҳолда сотувларни солиштириш усулида ҳисобланган битта участканинг қиймати хизмат қилади.
Ер массивининг қиймати сотувлардан келиб тушган соф тушум, яъни сотувлардан олинадиган потенциал тушум билан яхшиланишлар ва участкаларни тегишли кўринишга келтиришга кетадиган харажатларнинг суммаси орасидаги фарқ орқали аниқланади.
Яхшиланишларга кетадиган харажатлар кўпинча ўз ичига қуйидагиларни олади:
- участкаларни тақсимлаш, тозалаш ва режалаштиришга кетадиган харажатлар;
- йўллар, йўлаклар, муҳандислик тармоқлари, дренажни ташкил этишга кетадиган харажаталар;
- солиқлар, суғурта, ИТР гонорарлари;
- маркетинг харажатлари;
- пудратчининг даромади ва қўшимча харажатлари;
- тадбиркор даромади ва ҳ.к.
Ҳудудни ўзлаштириш одатда бир оз вақт олгани ва сотувлардан келиб тушадиган тушум бир вақтда келмаслиги сабабли, ер массивининг ҳақиқий қиймати тушумларнинг даврийлиги ва лойиҳанинг кутилаётган қайтиб бериш меъёрини ҳисобга олган ҳолда сотувларнинг соф тушуми оқимини дисконтлаш орқали аниқланади.
Участкаларга тақсимлаш усули ёрдамида ер массиви қийматини баҳолаш мисолини кўриб чиқамиз. Фараз қилайлик, иморат солувчи 30 та участкага бўлмоқчи ва кейин ҳар бирини 25 000$ га сотишни режалаштираётган ер массивини баҳолаш талаб қилинсин. Бунда қуйидаги харажатлар ўринли бўлади:
- режалаштириш, тозалаш, муҳандислик тармоқлари, лойиҳа; 180 000
- бошқариш; 10 000
- қўгимча харажатлар; 60 000
- маркетинг; 20 000
- солиқлар ва суғурта; 10 000
- тадбиркор даромади; 40 000
Жами: 320 000$
Сотувлардан соф тушум миқдори:
30 х 25 000 - 32 0000 = 430 000$
Соф даромаднинг 4 йил давомида келиб туриши ва қайтиб бериш меъёри 10% лигини ҳисобга олган ҳолда ер массивинингҳақиқий қиймати.
(430 000/4) х 3,1699 = 340 760$
бу ерда 3,1699 – аннуитетнинг ҳақиқий қиймати коэффициенти.