Тошкент давлат юридик университети фуқаролик ҳУҚУҚИ дарслик II қисм

3-§. БИНОЛАР ВА ИНШООТЛАР ИЖАРАСИ

Бинолар ва иншоотлар ижараси шартномаси ижара шартномаларининг кўринишларидан бири бўлиб, унинг махсус хусусиятларини тартибга солиш, унинг объекти хусусиятидан келиб чиқади.

Шартнома объекти бўлиб, бинолар ва иншоотлар ҳисобланади. Бино – унда одамлар туриши мақсадидаги архитектура-қурилиш қурилмасининг кўринишларидан бири.
Шаҳарсозлик кодексининг 2–моддасида берилган тушунчага кўра бино–функционал мақсадига қараб одамлар яшаши ёки бўлишига ва хар хил турдаги ишлаб чиқариш жараёнларини бажаришга мўлжалланган, ёпиқ хажмни ташкил этувчи таянч, тўсма ёки хар иккала мақсадга хизмат қилувчи конструкциялардан иборат қурилиш тизими ҳисобланади.
Қуриш мақсадига қараб улар турар жойларга ва нотурар жойларга бўлинади. Тураржой биноси бутунлигича ёки аҳамиятли қисми одамлар яшаши учун фойдаланилади. Уни шундай деб тан олиш учун у яшаш жойларига нисбатан санитар-техник нормалар ва қоидалар талабларига мувофиқ келиши керак.
Нотурар-жой деб ишлаб чиқариш ёки ижтимоий (маданий, тиббий, таълим) ва бошқа мақсадларда ишлатиладиган, бино тушунилади.
Қурилма деббинодан (уйдан) ташқари хар қандай қурилиш-архитектура ёки техник объект шу жумладан гидротехник (шлюзлар, акведуклар, маёқлар ва бошқалар), транспорт шу жумладан транспорт инфраструктураси-темир йўл ва автомобил йўллари, кўприклар, пристанлар, электр узатувчи линиялар, труба проводлар ва бошқалар тушунилади.
Шаҳарсозлик кодексининг 2–моддасида белгиланган тушунчага мувофиқ иншоот-хар хил турдаги ишлаб чиқариш жараёнларини бажаришга, материаллар, буюмлар, асбоб-ускуналарини сақлашга, одамларнинг вақтинча бўлишига, одамлар, юклар ва бошқа нарсаларни олиб ўтишга мўлжалланган, таянч, тўсма ёки хар иккала мақсадга хизмат қилувчи конструкциялардан иборат хажмий, ясси ёки чизиқ тарзидаги қурилиш тизими ҳисобланади.
Аниқ бир объектни маълум турдаги иншоот деб аниқлаш тушунчаси тегишли объектнинг умум техноген табиати ва унинг техник хусусиятидан келиб чиқиб, тегишли норматив актларда кўзда тутилган.
Иншоот ишлаб чиқариш-техник каби бошқа ижтимоий вазифага хам эга бўлиши мумкин.
Шартноманинг предмети бўлиб, бино тўлиқлигича ёки унинг хона деб номланувчи алоҳида қисми бўлиши мумкин. Бино ва хоналар ишлатилиш мақсадларига боғлиқ равишда турар-жой ва нотурар-жойларга бўлинади.
Шартнома тушунчаси шахслар доираси бўйича чекловларни кўзда тутмайди. Ўз навбатида ижарага олувчи тарафидан ҳам, ижарага берувчи тарафидан ҳам фаолияти мақсадидан қатъий назар, ҳам жисмоний хам юридик шахслар, бўлишлари мумкин. Аммо муайян бир холатда бундай истиснолар ҳам бўлиши мумкин. Энг аввало бу бино ёки иншоотнинг вазифаси, улардан фойдаланиш мақсадига боғлиқ. Шу каби агар ижарага олувчи ишлаб чиқариш, омбор, техник объектларни тадбиркорлик мақсадида ишлатмоқчи бўлса, бунда шартнома тарафлари-тадбиркорлардир.
Ижтимоий-маданий вазифадаги нотижорат мақсадида фойдаланиладиган объектлар предмети сифатида шартноманинг тарафлари бўлиб, нотижорат ташкилотлари ҳисобланади. Техник объект эгалиги учун хусусан агарда объектнинг ўзи ёки ундан фойдаланишда амалга ошириладиган фаолият атрофдагиларга юқори хавф туғдирса лицензия талаб этилади.
Шартнома консенсуал, икки тарафлама ва ҳақ эвазига тузиладиган ҳисобланади. Бино ёки иншоотлар корхонанинг мулкий комплекси таркибий қисми ҳисобланса корхона ижараси ҳисобланади.
Бино ва иншоотларни ижарага бериш шартномаси тарафлар имзолайдиган битта ҳужжат тарзида ёзма шаклда тузилади.
Тарафлари юридик шахслар ҳисобланган, шунингдек юридик шахс ташкил этмаган ҳолда тадбиркорлик фаолиятини амалга ошираётган жисмоний шахслар ижара шартномалари ёзма шаклда тузилади (ФК 107, 539–моддалари, “Хўжалик юритувчи субъектлар фаолиятининг шартномавий-ҳуқуқий базаси тўғрида”ги қонуни 11–моддаси).
ФК 111–моддасига кўра кўчмас мулкнинг узоқ муддатли ижараси, яъни бино ёки иншоотларнинг бир йилдан кам бўлмаган муддатга ижара шартномаси давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим ( ФК 574–моддаси).
Ушбу шартнома тарафлар томонидан имзоланадиган битта ҳужжат шаклида тузилади.
Бино ёки иншоотни ижарага бериш шартномасининг шаклига риоя қилмаслик унинг хақиқий бўлмаслигига олиб келади.
Бундай битимнинг предмети бўлиб кўчмас мулк ҳисобланади. Кўчмас мулк билан бўлган битим ФК 111–моддасига кўра давлат рўйхатидан ўтказилиши керак.
Кўчмас мулк билан бўлган битимларни рўйхатдан ўтказиш тартиби ва тегишли реестрларни юритиш қонунчилик томонидан белгиланади.
Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисидаги низом¹⁸юридик ва жисмоний шахсларнинг ер участкаларига, бинолар ва иншоотларга (шу жумладан ер ости иншоотларига), кўп йиллик дов-дарахтларга бўлган ҳуқуқларини, шунингдек ипотекани ҳамда бинолар ва иншоотлар ва ер участкаларига бўлган ашёвий ҳуқуқлар ипотекаси тўғрисидаги шартномаларни, ахборот-коммуникация технологияларини қўллаб, «бир ойна» тамойили бўйича давлат рўйхатидан ўтказиш тартибини белгилаб беради.
ФК 575–моддаси биринчи қисмига мувофиқ бино ёки иншоотни ижарага олувчига ижара шартномаси бўйича бир вақтнинг ўзида ушбу кўчмас мулкка фойдаланиш ва эгалик ҳуқуқи билан биргаликда ўтказишда ушбу кўчмас мулк ва ундан фойдаланиш учун зарур бўлган ер участкасига бўлган ҳуқуқ ҳам ўтказилади.
Ижарага олувчига тегишли ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқидан ўтказилишига асос бўлиб, тарафларнинг бу тўғридаги келишувиёки қонун ҳисобланади. Агар ижарага берувчи ижарага берилаётган бино ёки иншоот жойлашганер участкасининг эгаси бўлса, бунда асос бўлиб ҳам шартнома ҳам қонун ҳисобланади.
Ижара ҳақи миқдори тўғрисидаги шартлар шартноманинг тарафлар томонидан ёзма шаклда келишув шарт бўлган муҳим шартиҳисобланади. Бундай шартнинг шартномада ёзма қайд этилишимавжуд бўлмагандашартнома тузилмаган деб ҳисобланади.
Ижара ҳақини ҳисоблашда: бино қиймати, йиллик амортизация чегирмалари миқдори (агар капитал таъмирлаш ижарага берувчи томонидан амалга оширилса), ижарага олинган хоналар ва яқин жойлашган ҳудудларнинг (агар у қисман ёки тўлиқ равишда ижарага берувчи томонидан амалга оширилса), мулкни сақлаш билан боғлиқ бошқа устама ҳаражатлар (солиқлар, суғурта бадаллари) ва шунингдек маҳсулотлар таннархига таъсир қиладиган айрим бошқа кўрсаткичлар ҳисобга олинади.
Ижарага олинган бино ва иншоотлардан фойдаланганлик учун ижара ҳақи ҳисобига ФК 575–моддасига мувофиқ ижарага олувчига мажбурий тартибда тақдим этиладиган ер участкаси учун ижара ҳаққи ҳам киритилади. Бундай участканинг чегараси бино ёки иншоот ўзи эгаллаган, шунингдек, унга яқин жойлашган, фойдаланилиши учун зарур бўлган ер участкасидан кам бўлиши мумкин эмас. Агар тарафлар катта ер участкасини фойдаланишга бериш тўғрисида келишсалар, бу хам тегишлича шартнома баҳосига таъсир қилади.
Қонун тарафларга бино ёки иншоотларни ижарага топширишни расмийлаштиришни, топшириш далолатномани ёки бошқа ҳужжатни тузиш ва имзолашни расмийлаштириш талабини қўяди.
Топшириш далолатномаси ёки бошқа ҳужжат хусусан қандай аниқ мулк, қандай ҳолатда ва қачон ижарага олувчига топширилганлигини ёзма тасдиғи бўлиб ҳисобланади. Бундай актни имзолаган пайтдан бошлаб ижарага олувчи унинг сақланиши ва бошқа мажбуриятларни бажарилиши учун шартнома бўйича, қонун бўйича ҳам унга топширилган мулкнинг титул (қонуний) эгаси сифатида (хусусан, ижарага олинган мулкдан фойдаланиш биланбоғлиқ фаолиятида учинчи шахсларга етказилган зиён учун жавобгарликни зиммасига олади) жавобгарликни зиммасига олади.
Ижара шартномасининг тугатилишибино ёки иншоотнинг ижарага олувчи томонидан ижарага берувчига топширилиш жараёнини назарда тутади. Бундай жараён топшириш далолатномаси ёки бошқа ҳужжатнинг тузилиши ва имзоланиши йўли билан амалга оширилади.