Mulk qiymatining shakllanishiga ta'sir qiluvchi omillar

Er uchastkasining qiymatini aniqlash
Er uchastkasining bozor qiymatiga ta'sir ko'rsatadigan o'ziga xos omillar ham mavjud. Biz asosiylarini sanab o'tamiz:
• Yerning maqsadi,
• Boshqa toifaga o'tish imkoniyati. Bunday imkoniyatning mavjudligi erning qiymatini sezilarli darajada oshirishi mumkin,
• Shahar va yirik magistrallardan uzoqligi,
• Yaqin atrofdagi suv havzalarining mavjudligi;
• Saytning fizik xususiyatlari, uning o'lchamlari, tuproq tarkibi,
• Baholangan maydonda binolarning mavjudligi;
• Yaqin atrofdagi ob'ektlarni ishlatish imkoniyatlari, ularning mo'ljallangan va haqiqiy maqsadi,
• Saytda muhandislik tarmoqlarining mavjudligi yoki ularga ulanish imkoniyati,
• yerdan foydalanishda cheklovlar, og'irliklar yoki servitutlarning mavjudligi.
Qishloq uyining narxini aniqlash
Bu erda, universal omillarga qo'shimcha ravishda, xarajatlar qiymatiga quyidagi fikrlar ta'sir qilishi mumkin:
• Uy joylashgan er toifasi: IZHS, bog'dorchilik,
• kirish yo'llarining holati,
• Uy qurilgan material, qurilgan yili,
• Uyning holati,
• Uy maydoni, qavatlar soni,
• Mahalliy hududni obodonlashtirish;
• Saytda, uyda kommunal xizmatlarning mavjudligi,
• Aholi punkti turi: posyolka, qishloq, dacha posyolkasi,
• Qishloq va uyning xavfsizlik darajasi: xavfsizlikning mavjudligi, qishloqda nazorat punkti, uyda videokuzatuv tizimining mavjudligi,
• aholi punktini infratuzilma ob'ektlari bilan ta'minlash;
• Aholi punktining shahardan uzoqligi;
• Hududdagi ekologiya,
• o'rmonlar va suv havzalarining yaqinligi.
Yuqoridagilardan ko'rinib turibdiki, har qanday ko'chmas mulk ob'ektining narxi bir qator omillardan iborat. Va har bir ob'ektni baholashda, u kvartira, uy yoki er bo'ladimi, nafaqat umumiy omillarni, balki ko'chmas mulkning ma'lum bir turiga xos bo'lgan o'ziga xos fikrlarni ham hisobga olish kerak. Va bu erda tajribali baholovchining vazifasi ko'chmas mulkning bozor qiymatini to'g'ri, eng aniq aniqlashga aylanadi.
Ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillar

Har qanday mulk qiymatining o'zgarishi baholash jarayonining turli bosqichlarida paydo bo'ladigan bir qator omillarga bog'liq; bu omillar uch xil ierarxik darajaga belgilanishi mumkin.

Birinchi daraja (mintaqaviy) - bu ma'lum bir mulk bilan bog'liq bo'lmagan va unga bevosita bog'liq bo'lmagan, lekin bozorda ko'chmas mulk bilan sodir bo'ladigan jarayonlarga bilvosita ta'sir qiluvchi umumiy xususiyatdagi omillarning ta'sir darajasi va natijada mulk. qadrlanadi.
Ikkinchi daraja (mahalliy) - mahalliy omillarning, asosan, shahar yoki shahar hududi miqyosida ta'sir qilish darajasi. Bu omillar bevosita baholanayotgan ob'ekt va shunga o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari va ular bo'yicha operatsiyalarni tahlil qilish bilan bog'liq.
Uchinchi daraja (yaqin muhit) - bu mulk bilan bog'liq va ko'p jihatdan uning xususiyatlariga bog'liq bo'lgan omillarning ta'sir darajasi.
Omillarning ta'siri bir vaqtning o'zida turli darajalarda sodir bo'lishi mumkin va baholashning batafsil darajasiga va baholanayotgan qiymat turiga qarab ketma-ket hisobga olinishi mumkin. Ko'chmas mulkni baholovchi har bir omilning yakuniy narxga ta'sirini, so'ngra jami barcha omillarning ta'sirini aniqlashi va zarur asoslar bilan tasdiqlangan mulkning qiymati to'g'risida umumiy xulosa chiqarishi kerak.
Birinchi darajaga quyidagi 4 ta guruh omillar kiradi:
• ijtimoiy:

- ko'chmas mulkni sotib olish uchun asosiy ehtiyojlar, ulardan foydalanish variantida; boshqalar bilan muloqot qilish uchun asosiy ehtiyojlar, qo'shni ob'ektlar va ularning egalariga munosabat, egalik hissi;

- aholining o'zgarishi tendentsiyalari, uning yosharishi yoki qarishi, oilalar soni, aholi zichligi va boshqalar;
- ta'lim darajasi, madaniyat darajasi, jinoyatchilik darajasining o'zgarishi tendentsiyalari;
- turmush tarzi va darajasi.
• iqtisodiy:

-jahon iqtisodiyotining umumiy holati; mamlakat, mintaqa, mahalliy darajadagi iqtisodiy vaziyat; korxonalarning moliyaviy holati;

- talab omillari: bandlik darajasi, daromadlar darajasi va uning o'zgarishi tendentsiyalari, to'lov qobiliyati, kredit resurslarining mavjudligi, foiz stavkalari va ijara haqi, sotishni shakllantirishdagi xarajatlar, aholini kommunal ob'ektlar bilan ta'minlash va boshqalar;
- taklif omillari: qurilish va rekonstruksiyani moliyalashtirish manbalari va shartlarining mavjudligi, sotuvga qo'yilgan ob'ektlar soni; qurilish-montaj ishlari xarajatlari va ularning tendentsiyasi, soliqlar.
• jismoniy:

-iqlim sharoiti, tabiiy resurslar va xom ashyo manbalari, relefi, relyefi, tuproq va boshqalar;

- ekologiya;
-seysmik omillar.
• siyosiy (ma'muriy):

- siyosiy barqarorlik, xavfsizlik;

- soliq siyosati, moliyaviy siyosat, turli imtiyozlar berish;
- rayonlashtirish: taqiqlovchi, cheklovchi yoki liberal;
- qurilish normalari va qoidalari: cheklovchi yoki liberal;
- kommunal xizmatlar xizmatlari: yo'llar, obodonlashtirish, muhandislik jihozlari, jamoat transporti, maktablar, yong'inga qarshi xizmat;
- qonunchilikning mavjudligi va takomillashtirilishi (ipoteka to'g'risida, mulk to'g'risida, ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar to'g'risida, ekologiya sohasida, garov to'g'risida, qurilish sohasida, kredit siyosati to'g'risida va boshqalar), ko'chmas mulk va baholash faoliyatini litsenziyalash.
Ikkinchi daraja quyidagi omillarni o'z ichiga oladi:
• Manzil:

- biznes markazi, ish joylari, turar-joy massivlari, avtomobil yo'llari, temir yo'llar, qirg'oqlar, yashil hududlar, kommunal xo'jaliklarga (chiqindixonalar va boshqalar) nisbatan;

- aloqa vositalarining mavjudligi va holati;
- ijtimoiy-madaniy ob'ektlarning mavjudligi;
- ob'ektlarni shahar (tuman), qo'shni atrof-muhit rejasida joylashtirish.
• sotish shartlari:

- operatsiyalarning maxsus shartlari; sotuvchilar va xaridorlarning motivlari

- moliyalashtirish shartlari: kreditlash shartlari; foiz stavkalari; mablag'larni o'zlashtirish shartlari.
Uchinchi daraja quyidagi omillarni o'z ichiga oladi:
• jismoniy xususiyatlar:

- jismoniy ko'rsatkichlar: maydoni, o'lchamlari, shakli, qurilish materiali, qurilgan yoki rekonstruksiya qilingan yili, qavatlar soni va boshqalar;

- qurilish va foydalanish sifati;
- kommunal xizmatlarning mavjudligi;
- funksional yaroqlilik;
- jozibadorlik, qulaylik.
• arxitektura va qurilish:

- uslub, joylashuv, qurilish va boshqalar;

- kosmik rejalashtirish ko'rsatkichlari va boshqalar.
• moliyaviy va operatsion:

- operatsion xarajatlar;

- qurilish qiymati;
- mulkdan olingan daromadlar.