Курс лекций Для направления

10.1.Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса
Коэффициент улучшений (improvement ratio). Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене собственности. В примере, приведенном в табл. 12-1, он составляет 90% (450 000 долл./500 000 долл. = 90%). В целом коэффициент улучшений указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения. Чем выше в цене объекта доля изнашивающейся части, тем больше вычитаемая в целях налогообложения сумма начисляемого износа. Остаток цены за вычетом зданий и сооружений (10%) также указывает на ту часть стоимости объекта, которая не списывается на износ, не вычитается из налогооблагае­мой суммы и не убывает со временем, а именно относится к земле.
Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%. Торговые центры, как правило, размещаются на дорогой земле, поскольку для них необходимо обеспечить легкий и удобный доступ автомобилей. Более того, значительные площади необходимы для парковки автомобилей, а здания торговых центров для удобства покупателей редко превышают два этажа, поскольку это выгодно. Поэтому для торговых центров данный коэффициент обычно невысок. Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города будет характерен более высокий коэффициент, поскольку в этом случае в здания и сооружения инвестируются значительно большие средства. Например, если за 1 кв. фут участка земли заплачено 100 долл. и на участке построено пятидесятиэтажное здание, занимающее его полностью, то на каждый кв. фут поэтажной площади приходятся лишь 2 долл. стоимости земли. Для участков, занятых под жилые дома, коэффициент улучшений может сильно варьировать. Одинаковые дома могут быть построены на участке земли стоимостью ив 10 000 долл., и в 25 000 долл.
Коэффициент ипотечной задолженности
Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности; в примере, приведен­ном в табл. 12-1, он составляет 80% (400 000 долл./500 000 долл. = 80%), Хотя в действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене, для застроенного объекта он тем не менее называется коэффициентом отношения кредита к стоимости (loan-tovalut ratio). С точки зрения заемщика, данный коэффициент характеризует уровень левереджа (рычага) — чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже — тем больше доля собственного капитала инвестора.
С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институциональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Например, федеральные финансово-кредитные ассоциации не могут финансировать приобретение домов более чем на 80% от их цены, если нет страхования ипотеки. (Страхование ипотеки защищает кредитора в случаях невыполнения заемщиком своих обязательств.) Компании по страхованию жизни во многих штатах не могут предоставлять кредиты на сумму более чем 75% от стоимости финансируемой ими собственности.
Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму, исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов. Соответственно, если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% про­ектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.