Курс лекций Для направления

10.2. Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств
Предположим, что приведенный в табл. 12-2 гипотетический отчет о движении денежных средств составлен по тому же объекту, что и баланс.
Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (the vacancy and collection allowance ratio) рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь на потенциальный валовой доход. Как показано в табл. 12-2, он составляет 5% (5 000 долл./100 000 долл. = 5%) и ему соответствует коэффициент загрузки — 95%.
По инвестициям в недвижимость важно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, поскольку основная часть денежных выплат является постоянной и не зависит от уровня загрузки объекта. Для большинства объектов денежные платежи по налогам на недвижимость, по страхованию и обслуживанию долга будут изменяться очень незначительно, независимо от того, загружены они на 25, 50 или 100%.


Гипотетический отчет о движении денежных средств по объекту
Недвижимости Таблица 7-2
Потенциальный валовой доход 100000
Минус: Поправка на недоиспользование и потери
при сборе арендной платы 5000
Плюс: Прочие поступления 3000
Действительный валовой доход 98000
Минус: Операционные расходы,
включая резерв на замещение 33000
Чистый операционный доход 65000
Минус: Обслуживание долга 50555
Поступление денежных средств до уплаты налогов 14445

Приростные затраты на сдачу недвижимости в аренду невелики, поэтому важно, чтобы все или почти все площади были отданы арендаторам. Для собственников предпочтительнее обеспечить 90—100%-ную загрузку при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь загрузку на уровне 80% или ниже по ставкам, превышающим ры­ночные показатели.

Коэффициент недоиспользования может быть совершенно различным в зависимости от вида собственности. Отдельно стоящие магазины для розничной торговли либо загружены на 100%, либо вообще не заняты. Загрузка является обязательным условием получения рентного дохода для собственника недвижимости. Для отелей и курортов характерен более низкий уровень загрузки, чем для магазинов или многоквартирных домов. Загрузка курортов зависит от сезонного характера этого бизнеса. Использование отелей также зависит от сезона или от дорожных потоков по выходным дням и других условий. Средний коэф­фициент загрузки для отелей составляет от 60 до 70%. Управляющие многоквартирных домов и офисных зданий обычно пытаются поддерживать коэффициент загрузки на уровне 93 — 97%. Когда сдаваемая в аренду собственность полностью загружена и для потенциальных арендаторов открыт лист ожидания, собственник может резко увеличить ставку арендной платы, что приведет к росту рентного дохода, несмотря даже на одновременный рост коэффициента недоиспользования. Если уровень загрузки упадет ниже 80—85%, управляющие могут предложить скидки с арендной платы для того, чтобы привлечь арендаторов.
Оценка рыночной стоимости объекта должна производиться исходя из арендных ставок и уровня загрузки, типичных для данного вида недвижимости на местном рынке. Качество менеджмента хотя и влияет на текущие финансовые результаты, однако не сказывается на рыночной стоимости собственности. Прогнозирование арендных ставок и коэффициентов загрузки должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности управляющих.