Курс лекций Для направления

Коэффициент самоокупаемости (break-even ratio), также называемый точкой неплатежеспособности (default point), — соответствует мини­мальному уровню загрузки, обеспечивающей покрытие всех денежных расходов. Он рассчитывается путем деления суммы операционных расходов и платежей по обслуживанию долга на потенциальный валовой доход. Прочие поступления обычно не учитываются. В нашем примере коэффициент самоокупаемости составляет около 84% и рассчитывается следующим образом:
$33000(операционные расходы) + $50555(обслуживание долга) : $100000 (потенциальный валовой доход)=83,55%
Расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определять минимальный коэффициент загрузки, при превышении которого сальдо денежных средств станет положительным. Термин точка банкротства (default point) предполагает, что собственник не сможет производить выплаты по ипотечному кредиту, если коэффици­ент загрузки упадет ниже этого уровня. Подобное допущение является неверным. Почти все инвесторы останутся собственниками и в этом случае: большинство будет удерживать объект, даже когда коэффициент упадет ниже точки банкротства, в надежде на увеличение доходов и/или на получение дохода от прироста капитала при перепродаже собственности.
Коэффициент операционных расходов (operating expense ratio) показы­вает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу — 33% (33 000 долл.:100 000 долл. = 33%) в нашем примере. Иногда в знаменателе используется действительный валовой доход.
Операционные расходы необходимы для содержания и управления собственностью, даже если она была приобретена исключительно на деньги собственника. Операционные расходы включают оплату коммунальных услуг, ремонта, отчисления в резерв на замещение, выплаты налогов на недвижимость, управленческие расходы, страхование, зарплату и налоги на нее, оплату рекламы, почтовых расходов и др. статьи. В них не учитываются платежи по обслуживанию долга, начисления износа и подоходные налоги.
Коэффициент операционных расходов будет различным для каждого объекта собственности. Когда собственность сдана на условиях абсолютно чистой аренды, все операционные расходы оплачиваются арендатором, а не собственником. Тогда коэффициент равен 0. Коэффициент может быть ниже 15% по условиям получистой аренды, когда собственник несет расходы только по отдельным позициям, таким, как страховка или налоги на недвижимость. По большинству многоквартирных домов коэффициент обычно колеблется от 33 до 45%, за исключением тех случаев, когда арендная плата включает оплату всех коммунальных услуг; тогда он может превысить 50%. Для офисных зданий, операционные расходы по которым включают затраты на уборку помещений и на оплату других дорогостоящих услуг, таких, как содержание лифтов, холлов и туалетных комнат, характерен высокий (45—60%) коэффициент операционных расходов. Собственникам следует вести постоянный мониторинг данного показателя с тем, чтобы улавливать все его изменения. Такой анализ позволяет выявить проблемы, требующие дополни­тельного внимания, открывает возможности для снижения затрат.
Оценщик должен попытаться оценить операционные расходы при типичном компетентном управлении. Любая экономия (или перерасход) средств, отличная от общепринятых норм, может быть приписана только способностям управляющего, но не самой собственности.