1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Нотурар жой объектлар бозори. Бу бозорда операциялар сони нисбатан кам, аммо кўчмас мулк объектлари нархининг баландлиги уни шу бозорда фаолият юритувчи шахслар учун жозибадор қилиб кўрсатади.
Ер – бу исталган кўчмас мулк объектининг таркибий қисмидир.
Кўчмас мулк бозорининг ўзига хос хусусиятлари:

1. 
   локаллик;
   
2. 
   объектлар ўзаро ўриндошлик хусусиятининг пастлиги;
   
3. 
   нархларнинг мавсумий тебраниши;
   
4. 
   битимларнинг давлат рўйхатидан ўтказилиши;
   
5. 
   кўчмас мулкка капитал киритилиши.
   

Турли ҳудудлардаги кўчмас мулк бозорлари бир биридан сезиларли фарқланади. Бу тафовутлар иқтисодий ёки табиий шароитлар ва маҳаллий ҳокимият томонидан ўрнатиладиган ҳудудий ҳуқуқий база билан шартланади.


4.3. Кўчмас мулк бозори таҳлилининнг усуллари ва жараёнлари.

Кўчмас мулк бозори таҳлили кўчмас мулкнинг фойдалилиги, унинг бозорда мавжудлиги, шунингдек битим томонлари учун афзалликлар ва харид қобилиятидан келиб чиққан ҳолда бозор идентификацияси ва интерпретациясини ўз ичига олади.

Баҳолаш мақсадида бозорни таҳлил қилиш кўчмас мулк бозори ва унинг аниқ сегменти умумий ҳолатини ўрганилаётган объектга солиштиришдан иборат. Бунинг натижасида бозорда мавжуд талаб ва таклифнинг ҳолати баҳоланаётган объектга қандай таъсир қилиши ҳақидаги хулоса шакллантирилиши лозим. Таҳлил натижаларидан энг самарали фойдаланиш вариантини, талаб динамикасини, мавжуд ва лойиҳаланаётган кўчмас мулк объекти бўйича маркетинг стратегияларини, дизайнни, шунингдек келажакда объект эгаллаши мумкин бўлган бозор улушини аниқлашда билвосита фойдаланиш мумкин.
Кўчмас мулкнинг аниқ турига нисбатан бозорнинг таъсири талаб ҳамда жорий вақтдаги ва келажакдаги рақобатли таклифга боғлиқ. Кўчмас мулкнинг бозор қиймати бозорнинг рақобатбардошлик салоҳияти билан белгиланади. Баҳоланаётган объект тавсифларини ўрганиш баҳоловчига рақобатчи объектларни, ҳамда баҳоланаётган объектнинг уларга нисбатан камчилик ва афзалликларини аниқлаш имконини беради. Бозорлар ҳолатига таъсир қилувчи иқтисодий шароитларни тушуниб етиш эса баҳоловчига уч ёндашув асосида кўчмас мулк қийматини аниқлаш учун зарур бўлган маълумотларни олишга имкон яратади.
Қиёсий ёндашув рақобатчи кўчмас мулк объектларини идентификациялашни, ўзгарувчан бозор ҳолатида аналог кўчмас мулк объектининг сотиш қийматига объектив тузатишлар киритиш учун баҳоланаётган объект билан солиштириш даражасини аниқлашни талаб этади.
Харажатли ёндашув жорий қурилиш харажатлари ва усулларни қўллашнинг бозор шартлари ҳақидаги бозор маълумотларидан фойдаланишни назарда тутади. Бундай маълумотлар баҳоловчига тадбиркорлик даромади ҳажмини, қурилиш ташкилотларининг даромадлилигини, иқтисодий устунликларни ҳамда қурилиш тугалланган вақтдан бошлаб кўчмас мулкнинг вазифавий эскириш даражасини аниқлаш имконини беради.
Даромадли ёндашув баҳоловчидан аниқ кўчмас мулк бозори бўйича хоналарнинг бандлиги ва бозорнинг сиғими, ижара ҳақининг даражаси, эксплуатацион харажатлар, кутилаётган даромадлилик ставкалари, ҳамда рақобатчилик салоҳияти ҳақидаги бозор маълумотларини билишини талаб этади.
Бозор таҳлилининг усул ва йўллари турли хил бўлиб, улар кўрилаётган параметр ва буюртмачининг аниқ талабларига боғлиқ бўлади. Баҳолашда бозор таҳлили маълумотларининг баҳоланаётган кўчмас мулк билан боғланиши бўйича ягона фикр мавжуд эмас. Шундай бўлсада, бозор таҳлилига нисбатан иккита ёндашувни ажратиб кўрсатиш мумкин, уларнинг ҳар бири омилларнинг умумий таркибини кўриб чиқишни назарда тутади:
1 - ёндашув – иқтисодиётнинг умумий ҳолатидан то аниқ кўчмас мулк объектигача бўлган таҳлил;
2 - ёндашув - аниқ кўчмас мулк объектидан то иқтисодиётнинг умумий ҳолатигача бўлган таҳлил.
Биринчи ҳолда аналитиклар ишни бозорни ўрганишдан бошлайдилар.
1 қадам – бозор мувозанатини баҳолаш. Аҳолининг бандлиги ва даромадлари ҳақидаги маълумотлар талаб индикаторлари сифатида; мавжуд бино майдонлари ва қурилишларнинг ҳажми ҳақидаги жорий маълумот рақобатчилар томонидан кўчмас мулк таклифи кўрсаткичларини ифодалайди. Талаб ва рақобатли таклифни солиштириш асосида баҳоловчи кўчмас мулк бозорида мувозанатнинг мавжудлиги ва ҳолатнинг калажакда сақланиб қолиши ҳақида хулосалар чиқаради.
2 қадам – кўчмас мулкдан муқобил фойдаланиш таҳлили, ушбу ёндашувга бўлган бозор муносабатини ва қийматга нисбатан таъсирни баҳолаш Бунинг учун баҳоланаётган кўчмас мулк объектининг жисмоний ва ҳуқуқий тавсифлари, ҳамда унинг атроф-муҳити ўрганилади. Натижа – баҳоланаётган кўчмас мулк объектидан энг самарали фойдаланиш ҳақида хулоса чиқариш.
Иккинчи ёндашув бозор таҳлилини баҳоланаётган объектнинг даромадлилигини ва аниқ бозорда рақобатбардошлигини шакллантирувчи кўрсаткичларини ўрганишдан бошлаш кераклигини назарда тутади.
1 қадам – кўчмас мулкнинг жисмоний, ҳуқуқий, меъёрий ва маҳаллий хусусиятларини билиш, бу каби тушунчалар бозорнинг потенциал иштирокчилари (харидорлар, сотувчилар, фойдаланувчилар, ижарачилар ва ҳ.к.)ни аниқлаш ва охир-оқибатда кўчмас мулк бозорининг аниқ сегментидаги талаб ва таклиф динамикасини баҳолаш имконини беради. Сўнг бозордаги жорий ва бўлгуси талаб ҳақидаги маълумотлар, ҳамда мавжуд таклифлар ҳажми ўрганилади, бозор мувозанатининг даражаси аниқланади ва муҳим омиллар (аҳоли сони, даромади ва бандлигининг ўзгариши, чакана савдонин ҳажми ва ҳ.к.) ни ҳисобга олган ҳолда бозор конъюнктураси башорат қилинади.
2 қадам – жорий ва бўлгусидаги бозор ёрдами нуқтаи назаридан кўчмас мулкдан фойдаланишнинг энг маъқул вариантларини кўриб чиқиш. Натижа – кўчмас мулкдан энг самарали фойдаланишга тўғри келадиган фойдаланишнинг муқобил даромадли турини аниқлаш.
Юқорида келтирилган ёндашувларнинг турли хил услубларига қарамай уларнинг иккисида ҳам ягона мақсад кўзланади: баҳоланаётган кўчмас мулк объекти жой олган бозор конъюнктурасига бўлган маҳаллий иқтисодиётнинг таъсирини ҳисобга олган ҳолда, аниқ фойдаланиш тури бўйича унинг жорий ва бўлгусидаги ёрдами даражасини аниқлаш.