1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

4.2. Кўчмас мулк бозорининг сегментланиши

Кўчмас мулк бозорининг аниқ сегментлари кўчмас мулкни айрибошлаш жараёнида инобатга олинадиган белгилар, масалан мулкдан фойдаланиш тури, жойлашган ўрни, келтирилаётган даромаднинг салоҳияти, ижарачиларнинг анъанавий тавсифлари, инвестицион мақсад ва бошқалар билан тавсифланади. Ўз навбатида кўчмас мулк бозорлари ижтимоий, иқтисодий, давлат ва экологик характердаги турли хил омиллар таъсирида бўлади.

Кўчмас мулк бозори объектларнинг қўлланиш соҳаси ва бозорнинг турли иштирокчилари учун жозибадорлигидан келиб чиқиб сегментларга ажратилади. Ўз навбатида сегментлар, ижтимоий, иқтисодий, давлат ва экологик омиллар таъсирида бўладиган, харидор ва сотувчиларнинг хоҳишлари бўйича суб бозорларга бўлинади. Кўчмас мулк бозори сегментларини ўрганиш жойлашган ўрни, рақобат, шунингдек, кўчмас мулк бозорининг умумий шартларига кирувчи талаб ва таклиф каби кўрсаткичлар бўйича амалга оширилади.
Кўчмас мулк бозорини сегментларга бўлиш бозор иштирокчиларининг устунликка эга хоҳишлари, инвестициявий мақсад, жойлашган ўрни, объектнинг амал қилиш муддати, жисмоний тавсифлари, дизайни, кўчмас мулкнинг зоналаштириш хусусиятлари бўйича амалга оширилади.
Кўчмас мулк бозорини сегментлашнинг асоси ҳисобланувчи объектлар классификацияси тамойиллари баҳолаш жараёнининг аниқ вазифаларига бўйсунади ва баҳоланаётган кўчмас мулк тавсифларининг ҳар томонлама ҳисобга олинишини талаб этади.
Кўчмас мулк объектининг фойдаланилишига кўра бозорни бешта сегментга бўлиш мумкин:

1. 
   Турар жой кўчмас мулки (кўп хонадонли, бир оилли уйлар, квартиралар ва хоналар).
   
2. 
   Тижорат кўчмас мулки (офис, савдо, ишлаб чиқариш – саноат, омборхоналар, меҳмонхоналар, ресторанлар).
   
3. 
   Саноат кўчмас мулки (саноат корхоналари, илмий тадқиқот институтлари бинолари).
   
4. 
   Турли қўлланиш соҳасидаги қурилишларга эга бўлмаган ер участкалари (шаҳар ерлари, қишлоқ хўжалиги ва овчилик ерлари, қўриқхоналар, фойдали қазилмаларга ишлов бериш зоналари).
   
5. 
   Махсус кўчмас мулк (конструктив тавсифларига кўра фойдаланиши бўйича чекланишларга эга объектлар, масалан, масжидлар, аэропортлар, қамоқхоналар ва ҳ.к.)
   

Ер участкасининг ҳолатига қараб кўчмас мулк бозорини қуйидагича гуруҳлаш мумкин:

1. 
   Қурилишларга эга ер участкалари
   
2. 
   Кейинчалик қурилиш учун фойланиш мумкин бўлган бўш ер участкалари
   
3. 
   Кейинчалик қурилиш учун фойланиб бўлмайдиган бўш ер участкалари
   

Кўчмас мулкнинг фойдалилиги (даромад келтириши) кўра:

1. 
   Даромад келтирувчи кўчмас мулк
   
2. 
   Шартли даромад келтирувчи кўчмас мулк
   
3. 
   Даромад келтирмайдиган кўчмас мулк
   

Объектларнинг тақдим этилиш даражаси бўйича:

1. 
   Уникал объектлар
   
2. 
   Ноёб объектлар
   
3. 
   кенг тарқалган объектлар
   

Регионларнинг иқтисодий фаоллиги бўйича:

1. 
   Фаол кўчмас мулк бозорлари
   
2. 
   Фаол бўлмаган кўчмас мулк бозорлари
   

Эксплуатацияга тайёрлик даражаси бўйича:

1. 
   Қурилишларсиз ер участкалари
   
2. 
   Тайёр объектлар
   
3. 
   Қурилиши тугалланмаган объектлар
   
4. 
   Реконструкция талаб объектлар
   

Юқорида келтирилган кўчмас мулк бозорларининг ҳар бири ўз навбатида махсус суб бозорларга бўлиниши мумкин. Суб бозорлар кўчмас мулкнинг нархи, бошқарув шартлари, даромад ҳажми, емирилганлик даражаси, атроф-муҳит, нисбатан тор ихтисослик ва ҳ.к.ларга нисбатан харидорларнинг хоҳишларига мувофиқ сегментланади. Шунга асосан қишлоқ хўжалик объектлари бозори яйловлар бозори, чорвачилик фермалари бозори, ўрмонзорлар бозори, шудгор ерлар бозори, боғлар ва қорамол яйловлари бозорлари кабиларга бўлинади.
Нисбатан йирик бозор доирасида аниқ объектни идентификациялаш жараёни сегментлаш дейилади. Бозорни сегментлаш жараёни одатда, баҳоланаётган объектнинг аниқланган тавсифларига мувофиқ уни мустақил синфга ажратиш ёки дезагрегатлашдан иборат.
Харидор ва сотувчиларнинг ўлчам, дизайн, нарх диапазони, жойлашган жой кабиларга нисбатан турли итсакларининг аниқланиши натижасида суб бозор яна кичик сегментларга бўлинади.
Кўчмас мулкни баҳоловчилар умумиқтисодий ва ҳудудий ҳолат кесимида кўчмас мулк бозорининг географик, демографик, ижтимоий-иқтисодий, психологик ва ишлаб чиқариш тавсифларини ўрганадилар.