1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

4.1- расм. Кўчмас мулк бозори турларининг таснифий схемаси
Миллий кўчмас мулк бозори – бирбиридан асинхрон ривожланиши, нархлар ва хавф-хатарлар даражаси, кўчмас мулкка инвестицияларнинг самарадорлиги ва айниқса, қонунчилик ҳолати, сиёсий ва ижтимоий барқарорлиги билан фарқланиб турувчи минтақавий ва маҳаллий бозорларнинг жамулжамлигидир.
Кўчмас мулк бозорининг ўзига хослиги шундан иборатки, кўчмас мулкнинг ўртача харидори, одатда, кўчмас мулк объектларини сотиб олиш ёки уларга инвестиция киритиш тажрибасига, шунингдек битимларнинг ҳақиқий нархлари ҳақидаги маълумотга эга бўлмайди.
Нисбатан кам сотишлар, битимларнинг номинал қийматлари ҳақида ҳаққоний маълумот йўқлиги, кўчмас мулк объектларининг товар сифатидаги бир хил вақтда, бир хил турда бўлмаслиги ва ҳаттоки бетакрорлиги туфайли кўчмас мулк бозорида талаб ва таклифнинг анъанавий узлуксиз эгри чизиқларини шакллантириш учун шароит йўқ, деган хулосага келиш мумкин. Объектлар қурилишининг узоқлиги туфайли, кўчмас мулк бозорида таклиф фақат талаб ўзгаришининг мойилликларидан келиб чиқиб шаклланиши мумкин эмас, шу муносабатда талаб ва таклиф функцияларининг мувозанатсизлиги юзага келиб, анъанавий талаб ва таклиф эгри чизиқларининг кесишган нуқталари амалда мавжуд бўлмайди.
Бундан ташқари, кўчмас мулк объектларининг бозор қийматини ҳаққоний (аниқ) аниқлаш аслида мумкин эмас. Фақат эҳтимолликларнинг статистик тақсимланишига асосланган ҳар хил даражадаги тақрибий ҳисоблаш мумкин бўлади. Демак, бошқа бозорларга қараганда нархларда жуда катта ноаниқлик кузатилиб туради. Бу эса кўчмас мулк бозорининг ташқи таъсирларга мослашиш имкониятлари анъанавий талаб ва таклиф эгри чизиқларини шакллантириш мумкин бўлган бошқа бозорларга қараганда пастроқ эканлигини исботлайди, яъни кўчмас мулк бозорида ўзгарган ташқи шароитларга мослашиш учун бошқа бозорларга нисбатан кўпроқ вақт талаб этилади.
Кўчмас мулк бозорида кўчмас мулк объектларининг мулкдори ва харидорлар (ижарачилар) бир-биридан кутган натижаларининг мувофиқлиги муҳим ўрин тутади.
Мулкдорлар ва харидорлар бир-биридан кутган натижаларининг номувофиқлигига таъсир кўрсатадиган асосий омили кўчмас мулк бозори ҳақида таҳлилий ва экспертлик маълумотининг етишмаслиги ва айни пайтда талабнинг узлуксиз ортиши ҳақида ахборотнинг кўпайиб бориши ҳисобланади. Бу вазиятда кўчмас мулк объектларининг мулкдорлари нархларни ноаниқ даражасигача оширади, талаб эса нархларнинг эҳтимолий тушишини кутиб, тўхтаб қолади. Томонларнинг кутган натижалари орасидаги 10-15% даражасидаги фарқни енгиб ўтиш мумкин бўлса, у 50% етганда битим амалга ошмайди, деб ишонч билан айтиш мумкин.
Товарнинг бозорда бўлиш вақти унинг иқтисодий хусусияти – ликвидлигини шакллантиради. Юқори ликвид товарлар табиий-ашёвий шаклидан пул шаклига ва пулдан товарга тез ўтиши мумкин. Турар жой кўчмас мулк бозорида объектлар ўртача 1–1,5 ой давомида савдога қўйилади, тижорат кўчмас мулк бозорида савдога қўйиш муддати 6 ой ва ундан ортиқ бўлиши мумкин, бу эса кўчмас мулк объектларининг паст ликвилигидан далолат беради.