|
3-мавзу. Мулкни баҳолаш жараёнининг босқичлари
3.1. Баҳолаш топшириғини шакллантириш
Мулк қийматини баҳолаш жараёни баҳоловчининг баҳолаш топшириғини шакллантиришдан бошлаб то буюртмачига мулкни баҳолаш ҳақидаги пул бирликларида ҳисобланган ва ёзма шаклда тайёрланган ҳисоботни топширгунча бўлган бир қатор ҳаракатлари тизимини ўз ичига олади.
Аниқ объектнинг қийматини аниқлаш тадбири баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мақсади, аниқланаётган қиймат тури, мулкка бўлган ҳуқуқлар характери, баҳоланаётган объект тури, баҳолаш санаси каби омилларга боғлиқ бўлади. Келтирилган омиллар кўчмас мулкни баҳолашда баҳоловчининг аниқ ҳаракатларига таъсир кўрсатади. Шу билан бирга бу ҳаракатлар баҳолашга бўлган исталган топшириқни бажаришда, бозорни ўрганиш ва таҳлил қилишда, ёндашув ва усулларни модификация ва комбинацияларни ҳисобга олган ҳолда қўллашда фойдаланилиши мумкин бўлган, баҳолашнинг универсал модели чегараларидан чиқмаслиги керак.
Баҳолашнинг универсал модели эгилувчан алгоритм ҳисобланади, шу билан бирга у баҳоловчининг маълум кетма-кетликка эга, қонун ҳужжатлари, назария ва баҳолаш услубияти билан тартибга солинадиган ҳаракатларидан иборат бўлади.
Мулкни баҳолаш жараёни қуйидаги ўзаро боғлиқ босқичлардан иборат: баҳолаш топшириғини аниқлаш; баҳолаш режасини тузиш; маълумотлар тўплаш ва таҳлил қилиш ҳамда баҳолаш ёндашувларини танлаш; баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва мулк баҳоси ҳақидаги ҳисоботни тайёрлаш.
Баҳолаш жараёнида икки томон қатнашади: буюртмачи (мижоз) ва баҳоловчи (баҳолаш ишларини бажарувчи). Ишнинг омади уларнинг ўзаро бир-бирини тушунишлари ва ҳамкорликларига боғлиқ бўлади. Мулкий мажмуа ёки корхонани баҳолаш бўйича топшириқнинг умумий кўринишини буюртмачи шакллантириши керак.
Биринчи босқичда баҳоловчи топшириқ деталларини ишлаб чиқади ва аниқлаштиради, баҳолаш бўйича якуний топшириқни шакллантиради ва буюртмачи билан келишилган ҳолда унинг ижросини қабул қилади.
Топшириқни ишлаб чиқишда баҳоловчи баҳолаш мақсадини аниқлаши, баҳоланувчи мулкий мажмуани идентификациялаши, мулкий ҳуқуқларни ўрнатиши, баҳолаш санасини, ҳисобланаётган қиймат стандартини, бошқа вазифаларда фойдаланиш мумкин бўлган ҳисобот маълумотларни белгилаши лозим. У ёки бу мулкий мажмуаларни баҳолашнинг мақсадлари келтирилган бўлиб, бу мақсадлар ё бозор нуқтаи назаридан (олди-сотди, гаров эвазига молиялаштириш, ижара, инвестициялаш, суғурталаш) ёки ҳуқуқий нуқтаи назардан (давлат ёки муниципал органлар ҳисобига ундириш, давлат мулкини хусусийлаштириш, солиққа тортиш, инқироз, суд чақирувлари) белгиланиши мумкин.
Топшириқда баҳоланадиган барча мулк объектлари (ер участкалари, бинолар, иншоотлар, ускуналар ва ҳ.к.) келтирилиши лозим. Сўнгра баҳоланаётган объектларга бўлган мулкий ҳуқуқларни аниқлаш керак: мулкдор ким, фойдаланувчилар (масалан, ижарачилар ёки биргаликдаги фаолият шартномаси бўйича ҳамкорлар) мавжудми, мулк траст (яъни, ишончли бошқарувчи)га берилганми йўқми, мулк гаров сифатида қўйилмаганми, бошқа шахслар томонидан судда мулкка нисбатан даъволар борми ва ҳ.к. Шу муносабат билан баҳолашнинг якуний топшириғи бўлиб бутун мулкий мажмуа ёки корхонанинг эмас, фақатгина буюртмачини қизиқтирган улушинигина қийматини аниқлаш ҳисобланади. Мисол учун, корхона қиймати у томонидан эмиссия қилинадиган акцияларнинг маълум пакети қийматини билиш учун баҳоланиши мумкин. Бошқа мисол – ширкат аъзоларидан бири мулкдаги ўз улушини чиқариб олишга қарор қилганда ширкатга тегишли мулк қиймати масаласининг ечимини топиш.
Баҳоловчи топшириқни ишлаб чиқиш жараёнида баҳолаш бўйича буюртмачи кимлигини, баҳолаш ишлари учун ким ҳақ тўлашини, ким бошланғич ва оралиқ маълумотлар беришини ва уларнинг тўғрилиги учун жавобгарликни олишини, баҳолаш ҳисоботи кимга топширилиши кераклигини, ҳамда қандай баҳолаш натижалари ҳақидаги маълумотлар ошкор этилмаслигини аниқлаб олиши лозим. Топшириқда мулкий мажмуанинг қиймати баҳоланадиган баҳолаш санаси кўрсатилиши керак. Одатда, баҳолаш санаси молиявий ҳисобот топшириладиган вақт, яъни чоракнинг, ярим йилликнинг ёки йилнинг охирги кунига мослаштирилади. Баъзи ҳолатларда баҳолаш натижалари амал қилувчи вақтинчалик муддат ўрнатилади. Агар қийматни аниқлаш судда кўриладиган иш учун амалга оширилса, у ҳолда баҳолаш ўтказиладиган сана суд томонидан белгиланади.
Баҳолаш мақсади ва буюртмачининг мулкий ҳуқуқлари характери аниқлангандан сўнг баҳоловчи баҳолаши лозим бўлган қиймат стандартини белгилайди. Гап баҳоланаётган қиймат қандай турга мансублиги ҳақида боради: тиклаш ёки ўриндошлик қиймати, бозор қиймати, инвестициялаш қиймати, амалдаги корхона ёки тугатиш қиймати, солиққа тортиш ёки суғурталаш қиймати. Шунингдек баҳоловчи ўзи учун бу буюртма қанчалик қизиқ ва касбий фаолиятиинг келажаги учун қанчалик фойдалилигини белгилайди. Хусусан, баҳоловчи қайси маълумотлардан келгусида бошқа мақсадларда, масалан аналог объектлар гуруҳлари бўйича маълумотлар базасини тўплаш, меъёрларни ишлаб чиқиш кабиларда фойдаланишини белгилайди.
Баҳолаш ҳисоботида шунингдек, у қайси муддатда ва қандай шаклда тақдим этилиши келтириб ўтилади. Топшириқ асосида баҳоловчи баҳолаш ишларини ўтказиш режа-жадвалини ишлаб чиқади, уларнинг меҳнат талаблилиги ва қийматини аниқлайди, буюртмачи билан шартнома тузади.
Ишлаб чиқилган ишлар режасида баҳоловчи босқичлар ва кичик босқичларни, уларни бажариш муддатларини, жалб қилинадиган ёрдамчи иштирокчиларни, йиғиладиган маълумотларни кўрсатади. Умумий кўринишда режа қуйидаги асосий босқичларни ўз ичига олади:
ахборот йиғиш ва уни таҳлил қилиш;
баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш, асослаш ва қўллаш;
баҳолаш натижаларини қўлланилган баҳолаш ёндашувларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш;
баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузиш.
Режа календар режа-жадвал ёки тармоқли жадвал кўринишида тузилиши мумкин. Режанинг вазифаси кераксиз такрорланишларни, унумсиз харажатларни четлаб ўтиш ва вақтни тежашдан иборат. Режа-жадвал шунингдек, бажарилиши лозим бўлган ишлар ҳажмини чамалаш ва уларни бажариш учун харажатлар сметасини тузиш имконини беради. Календар режа-жадвал буюртмачи ва баҳоловчи ўртасидаги шартноманинг асосий бўлими бўлиб ҳисобланади.
Ишлар тўлиқ мажмуининг меҳнат талаблилиги ва қиймати топшириқ характери, баҳоланаётган объектнинг ўлчами ва қийинлиги, маълумотлар базасининг мавжудлиги ва баҳоловчининг тажрибасига боғлиқ бўлади. Баъзи ҳолатларда маълум сектор (ер, бинолар, ускуналар, қимматли қоғозлар ва ҳ.к.) бўйича бозорни маркетинг изланишлари, маълумотлар банкини юритиш, баҳоланаётган корхона фаолиятининг молиявий таҳлилини ўтказиш, инвестициявий таҳлил, алоҳида кўрсаткичлар динамикаси бўйича башоратларни ишлаб чиқиш каби махсус қўшимча ишлар талаб этилади. Бундай ишлар режада кўрсатилиши ва уларни бажариш учун тегишли мутахассисларни жалб этиш назарда тутилиши керак.
Қуйида баҳолаш ишларининг кейинги босқичларини кўриб чиқамиз.
Do'stlaringiz bilan baham: |
