1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Назорат учун саволлар:

1. 
   Умумий йиғилган эскириш деганда нима тушунилади?
   
2. 
   Кўчмас мулкнинг иқтисодий ҳаёти муддати нима?
   
3. 
   Баҳолаш назарияси эскиришни ҳисоблашнинг қандай усулларини ажратади?
   
4. 
   Биноларнинг қисқа ва узоқ муддатли элементлари деб нимага айтилади?
   
5. 
   Жисмоний, функционал ва ташқи эскиришларга мисолар келтиринг.
   

12-мавзу. Кўчмас мулкни қиёсий ёндашувда баҳолаш


12.1. Қиёсий ёндашув усулларининг асосий иқтисодий моҳияти

Кўчмас мулк қийматини қиёсий ёндашув ёки сотувларни қиёсий таҳлил қилиш усули ёрдамида баҳолаш баҳоланаётган объект бозорида баҳолаш санасигача реализация қилинган аналоглар бўйича бозор битимларини ёки сотув ҳамда ижарага чиқариш бўйича таклифлар нархини таҳлил қилишга асосланади.

Қиёсий ёндашув ўзининг тўғридан – тўғри қўлланиш соҳаси (бозор қийматини анилаш) дан ташқари ижара ставкалари, яхшиланишларнинг эскириши ёки уларни барпо этиш харажатлари, тўлиқлик коэффициенти ва кўчмас мулк объектларини бошқа ёндашувлар ёрдамида баҳолаш учун зарур бўладиган бошқа параметрларни баҳолашга ҳам қўлланилади.
Қиёсий ёндашув доирасида амалга ошириладиган жараёнларнинг асосий мазмуни шундан иборатки, кўчмас мулк объектини сотиб олувчи унга аналог бўлган кўчмас мулк объекти сотиб олинган нархдан юқорисини тўламайди. Қийматни аниқлаш яқинда амалга оширилган аналог объектлар олди – сотди битимлари ҳақидаги маълумотларга таянади.
Сотувларни таққослаш усули баҳоланаётган объект бозори фаол бўлган, яъни баҳолаш санасида баҳолаш учун етарлича битимлар ёки таклифлар ҳақидаги маълумотлар бўлганда қўлланилади. Масалан, сотувларни таққослаш усули квартиралар, ер участкаларини баҳолашда яхши натижалар олиш имконини беради, ундан бозори мавжуд бўлмаган ёки чекланган махсус объектлар (черков, мактаб, стадион ва ҳ.к.) ни баҳолаш учун деярли фойдаланилмайди.
Кўчмас мулк бозорини сегментларга бўлиш ва зарур зарур ва етарли бўлган ҳажмда ахборот тўплаш қиёсий ёндашувнинг муҳим босқичи ҳисобланади. Агар битим томонлари бозорнинг ҳолати ҳақида аниқ маълумотга эга бўлсалар, битим нархига таъсир этувчи ўзаро муносабатда бўлмасалар ва агарда ахборот битим нархининг ўзгартирилишидан манфаатдор бўлмаган шахс томонидан тақдим қилинган бўлса, ахборотдан баҳоловчи кейинги ҳисоб – китобларда фойдаланиши мумкин.
Мазкур ёндашув баҳоловчидан баҳоланаётган объект ва бозордан танланган аналогларнинг нархни шакллантирувчи характеристикаларини таққослашни талаб қилади. Баҳолаш амалиётида, албатта таҳлил қилиниши керак бўлган, таққослашнинг қуйидаги элементлари ажратиб кўрсатилади: кўчмас мулкка бўлган эгалик ҳуқуқлари, молиялаштириш шартлари, сотув шартлари, сотув вақти, жойлашган ери, жисмоний тавсифлари, иқтисодий тавсифлари, фойдаланиш характери, кўчмас мулкка боғлиқ бўлмаган компонентлар.
Фарқланишлар аниқланганда таққосланаётган объектлар сотув нархларига, ҳам пул шаклидаги, ҳам фоизлардаги тузатишлар киритилади. Натижада баҳоловчи аналогнинг баҳоланаётган объектни нархни шакллантирувчи тавсифларига келтирилган тузатилган қийматини аниқлайди.
Кўчмас мулкни баҳолашга бўлган қиёсий ёндашув бозордаги аналог объектлар олди – сотди битимлари ҳақидаги ахборотларга ва баҳоланаётган объектни аналог объект билан солиштиришга асосланади. Ривожланган кўчмас мулк бозорининг мавжуд бўлиши кўчмас мулкни баҳолашга қиёсий ёндашувни қўллаш учун асос бўлади. Кўчмас мулк бозорининг етарлича ривожланмаганлиги, ҳамда, баҳоланаётган объектнинг махсус ихтисослашган бўлиши мазкур усулдан фойдаланишни мақсадга номувофиқ қилиб қўяди.
Таққослаш бирлигини танлаш, одатда, кўчмас мулк тури билан аниқланади. Квартираларни баҳолашда таққослаш бирлиги сифатида майдон бирлигидан фойдаланилади. Омборхона бинолари ва саноат объектлари, одатда, бинонинг кв. ёки куб метр учун нархи асосида таққосланади. Меҳмонхоналар хона нархи нуқтаи назаридан таҳлил қилинади. Ресторанлар, театр бинолари ва концерт заллари жой нархи асосида таққосланади. Бўш ер участкаси майдон бирлиги: кв.метр, сотка, гектар нархи бўйича таққосланади.
Таққослаш бирликларидан баҳоланаётган объект ва аналогларни солиштириш жараёни аниқ ва тушунарли бўлиши учун фойдаланилади. Мисол учун, сотув нархлари бинонинг ўлчам бирликлари нархига келтирилганда, одатда, объектларнинг ўлчамларига тузатишлар киритиш зарурати йўқолади.
Объектлар ўлчамлари ва уларга тегишли бирликлар сони билан фарқланиши сабабли, баҳоланаётган объект билан сотилганларини таққослашни амалга оширишда қийинчиликлар туғилиши табиий. Бу эса мавжуд маълумотларни, жисмоний ёки иқтисодий бирлик бўлиши мумкин бўлган, умумий махражга келтирилишини талаб қилади.