1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

2-босқич. Хизмат муддати усули билан ҳар бир алоҳида олинган элемент учун эскириш фоизини ҳисоблаш.
3-босқич. Ҳар бир элемент учун эскириш қийматини баҳолаш.
4-босқич. Бутун бино учун умумий жисмоний эскиришни ҳисоблаш.
Қуйида кўчмас мулкни баҳолашга таъсир кўрсатувчи жисмоний ва ташқи эскиришни баҳолашга мисол кўриб чиқамиз.
Мисол. Баҳоланаётган кўчмас мулк объекти рақобатбардош объектлар таклифи кўп бўлган туманда жойлашган. Баҳоловчи, бу ҳол ижара тўлови ставкасини 20% га камайтирганлигини ва тегишли равишда бино қиймати пасайганлигини аниқлади. Ер участкасининг қиймати ўзгаришсиз қолди. 25 йил аввал қурилган бинонинг тўлиқ тиклаш қиймати 650 000 $ ни ташкил қилади. Таклифнинг ортиб кетишидан аввал амалга оширилган ўхшаш объектлар сотувлари таҳлилининг кўрсатишича, бинонинг умумий иқтисодий хизмат муддати 100 йилни ташкил қилади.
Ечим:

1. 
   эскиришнинг фоиз даражаси – 25 % (25/100);
   
2. 
   эскиришнинг суммаси - 162 500$ (650 000 $ х 0,25);
   
3. 
   ташқи эскириш - 130 000$ (650 000 $ х 0,20);
   
4. 
   умумий амортизация - 292 500$ (162 500 $ + 130 000$).
   

Функционал эскириш – бу кўчма мулкнинг функционал тавсифларини бозор талабларига мос келмаслиги, яъни компонентларнинг етишмаслиги ёки ортиб кетиши натижасида уни қийматининг пасайишидир. Компонентларнинг етишмаслиги уларнинг мавжуд эмаслиги ёки тузатиб бўлмас тизим сифатида намоён бўлиши мумкин. Компонентларнинг ортиб кетиши бозор талабларидан ортиқ бўлади, аммо кўчмас мулк қийматини уни ўрнатиш харажатларига тенг қийматга оширмайди.
Баҳоловчилар функционал эскиришни бартараф этишнинг иккита асосий мезонларини ажратиб кўрсатадилар.

1. 
   Агар функционал эскиришни тиклаш натижасида кўчмас мулк қиймати харажатлар суммасига тенг ёки улардан ортиқроқ суммага кўпайса.
   
2. 
   Агар бозорга мос бўлмаган компонентни тиклаш қиймат ортишини бермаса, аммо бошқа мавжуд компонентлар қийматини сақлаб туришни таъминласа.
   

Агар функционал эскиришни бартараф этиш иқтисодий самара бермаса, у ҳолда бундай эскириш тикланмайдиган ҳисобланади. Шунинг учун керагидан ортиқ компонентлар тикланмайдиган эскиришга киради.
Тикланадиган ва тикланмайдиган функционал эскиришни ҳисоблашда фойдаланиладиган ажратиш усули барча компонентларни, кўчмас мулк қийматини камайтирган ҳолда такроран ҳисобга олмаслик учун қатъий кетма-кетликда ҳисобга олиш имконини беради.
Ҳисоблаш ишлари қуйидаги босқичларни ўз ичига олади:
1-босқич. Бинонинг тўлиқ тикланиш қийматига кирувчи мавжуд компонент қиймати аниқланади. Компонент мавжуд бўлмаганда унинг қиймати нолга тенглаштирилади.
2-босқич. Ҳар бир компонент бўйича жисмоний эскириш қиймати ҳисобланади.
3-босқич. Ҳар бир компонент бўйича унинг тикланиш қийматидан жисмоний эскириш қиймати айрилади. Компонент мавжуд бўлмаса, эскириш ҳисобланмайди.
4-босқич. Ҳар бир тикланадиган функционал эскиришга эга компонент бўйича, янги компонентни ўрнатиш ва демонтаж қилинадигна компонентнинг тоза утилизация қийматларини ҳисобга олувчи, компонентни тиклаш харажатлари аниқланади. Функционал камчиликни бартараф этиш харажатлари доимо амалга оширилади, негаки олинган натижа билан кўчмас мулк қийматини ўзгариш қийматини таққослаш эскиришни тикланадиган ва тикланмайдиган турларга таснифлаш имконини беради.
5-босқич. Агар функционал эскириш тикланмайдиган деб ҳисобланса, у ҳолда эскиришга тўғри келадиган қиймат аввал олинган натижага қўшилади. Тикланмайдиган функционал эскириш қиймати ижара йўқотишларини капиталлаштириш ёки жуфт сотувлар усули билан олиниши мумкин. Бу босқичда компонентнинг тикланишга яроқлилигини текшириш учун функционал эскириш натижасидаги зарарлар қийматини солиштириш зарур. Тикланмайдиган функционал эскириш қиймати янги компонентни ўрнатиш билан боғлиқ харажатларга камаяди.
6-босқич. Барча компонентларни қамраб олувчи умумий функционал эскиришни олиш учун барча моддалар жамланади.
Мазкур усул функционал эскиришнинг барча турларини баҳолаш имконини беради. Мазкур усулнинг асосий босқичи уни тикланадиган ёки тикланмайдиган турга мансублигини аниқлаш ҳисобланади. Тикланадиган эскириш ликвидация харажатлари қиймати бўйича, тикланмайдиган эскириш эса йўқотишларни капиталлаштириш ва жуфт сотувлар усуллари билан баҳоланади.
Функционал эскиришни баҳолаш қуйидаги босқичлардан ташкил топади:

• 
  Мавжуд компонент қийматини баҳолаш;
  
• 
  Жисмоний эскириш қийматини ҳисоблаш;
  
• 
  Мавжуд компонентнинг қолдиқ қийматини ҳисоблаш;
  
• 
  Тикланадиган функционал эскиришини ҳисоблаш (мавжуд элемент демонтажи бўйича харажатлар, унинг утилизация қиймати ва янги компонентни ўрнатиш харажатларини ҳисобга олган ҳолдаги ликвидация харажатлари бўйича);
  
• 
  Тикланмайдиган функционал эскиришини ҳисоблаш (йўқотишларни капиталлаштириш ва жуфт сотувлар усуллари билан);
  
• 
  Умумий функционал эскиришни ҳисоблаш.