1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Ажратиш усули билан эскиришни ҳисоблаш. Турли хил эскиришларни ажратиш усули билан ҳисоблашнинг беш хил тури мавжуд, уларга:

1. 
   тикланиш қийматини ҳисоблаш;
   
2. 
   ёш ва хизмат муддати нисбатини ҳисоблаш;
   
3. 
   функционал эскиришни ҳисоблаш;
   
4. 
   жуфт сотувлар таҳлили;
   
5. 
   ижара йўқотишларини капиталлаштириш усули.
   

Ажратиш усулини қўллаш

Ажратиш усулини қўллашнинг икки тури мавжуд:

1. 
   умумийдан хусусийга. (умумий эскиришнинг маълум катталиги таҳлил қилинаётган объектда аниқланган унинг асосий турлари ўртасида тақсимланади);
   
2. 
   хусусийдан умумийга. (умумий эскиришнинг катталигини аниқланган ва баҳоланган турларининг суммаси сифатида ҳисоблаш.
   

Умумийдан хусусийга. Биринчи босқичда жисмоний эскиришнинг барча моддалари аниқланади ва ҳисобланади. Қолдиқ функционал ва ташқи эскиришнинг суммасини намоён қилади. Иккинчи босқичда барча моддалар бўйича функционал эскириш аниқланади ва ҳисобланади, сўнг жамланиб эскиришнинг қолдиқ катталигидан айрилади. Тафовут кўчмас мулк объектининг ташқи эскиришини намоён қилади.
Хусусийдан умумийга. Биринчи босқичда жисмоний эскиришнинг барча моддалари аниқланади, сўнг умумий катталикни олиш учун жамланади. Иккинчи босқичда барча моддалар бўйича функционал эскириш аниқланади ва функционал эскиришнинг умумий катталигини олиш учун жамланади. Учинчи босқичда жуфт сотувлар таҳлили ёки ижара йўқотишларини капиталлаштириш усули орқали ташқи эскириш ҳисобланади. Ташқи эскириш кўрсаткичини ер участкаси ва қурилишлар ўртасида тақсимлаш лозим. Тўртинчи босқичда йиғилган эскириш катталигини келтириб чиқариш учун жисмоний, функционал ва ташқи эскиришларнинг, ҳамда аниқланган зарарнинг барча турлари жамланади.
Кечиктирилган таъмирлаш ишларини ҳисоблаш. Кечиктирилган таъмирлаш ишларига бинонинг баҳолаш санасига тўлиқ (100%ли) жисмоний эскиришга эга бўлган элементлари киради. Бундай элементнинг ёши унинг умумий фойдали хизмат муддатига тенг ёки ортиқ бўлади. Кечиктирилган таъмирлаш ишларининг асосий тикланиш мезонларига қуйидагилар киради:

1. 
   агар таъмирлаш натижасида бино қиймати харажатларга тенг ёки ортиқроқ суммага кўпайса;
   
2. 
   агар бино қиймати ортиши кузатилмаса таъмирлаш ишлари бинонинг бошқа элементлари қийматини сақлаш имконини беради.
   

Кечиктирилган таъмирлаш ишлари қийматини баҳолаш элементни баҳолаш санасига, объектни қуриш жараёнидаги баҳоланадиган ишлар қиймати бўйича эмас, балки янги ёки етарлича янги ҳолатгача тиклаш учун зарур харажатлар асосида ҳисобланади.
Мисол учун, бинони кўрикдан ўтказиш натижасида баҳоловчи пол тўшамаларининг эскирганлигини аниқлади. Таъмирлаш ташкилоти ишларни 10 000 $ эвазига бажаришни таклиф этади. Баҳоловчининг ҳисоблари бўйича иш қиймати 7 500 $ ни ташкил қилиши лозим. Бу ҳолда кечиктирилган таъмирлаш ишларининг қиймати 10 000 $ га тенг, негаки у бинони қуриш жараёнида бажарилмайдиган – мавжуд эскирган тўшамалар демонтаж ишлари харажатларини ҳам ўз ичига олади.