1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

Тикланмайдиган функционал эскириш иқтисодий жиҳатдан мақсадга мувофиқ бўлмаслик ҳисобига бартараф этилмайди. У, одатда, мавжуд бўлмаслик, тузатиб бўлмаслик, компонентнинг керагидан ортиқ бўлиши туфайли келиб чиқади.
Ташқи эскириш – бу баҳоланаётган объектга нисбатан ташқи бўлган таъсирлар натижасида кўчмас мулк қийматининг пасайишидир. Улар, одатда, баҳолаш санасига тикланмайдиган бўлади, бироқ ташқи эскириш вақтинчалик ҳам бўлиши мумкин, мисол учун аналог объектлар таклифининг ҳаддан зиёд кўплиги, метронинг йўқлиги ва ҳ.к. ташқи эскиришнинг иқтисодий омиллари, одатда, бозордаги барча объектларга таъсир кўрсатади. Ташқи эскиришнинг баъзи омиллари (экология ёки зоналаштириш меъёрлари) фақатгина баҳоланаётган объектга тегишли бўлиши мумкин.
Ташқи эскириш омиллари ҳам ер ҳам бино қийматига таъсир кўрсатади. Баъзан ташқи эскириш фақатгина ерга, баъзида эса фақат қурилишларга тааллуқли бўлиши мумкин, шунинг учун бозорни ўрганишда эскиришнинг ер қийматига таъсиридан унинг қурилишлар қийматига таъсирини фарқлаш лозим. Ушбу мақсадда, мазкур туманнинг бозор конъюнктурасини таҳлил қилиш орқали олинган, бино ва кўчмас мулк объекти қийматларининг нисбати кўрсаткичидан фойдаланиш мумкин.
Қуйида умумий йиғилган эскиришни ҳисоблаш ва кўчмас мулкнинг қолдиқ қийматини аниқлашга доир мисол келтирамиз.
Мисол.¹⁵ Баҳоловчи тўлиқ тиклаш қиймати 545 930 $ га тенг, бир қаватли, 20 та хонадонли турар жойнинг умумий йиғилган эскиришини аниқлаши лозим. Ўтказилган идентификация натижасида қуйидагилар белгиланди:

1. 
   Кечиктирилган таъмирлаш ишлари - 6 450 $;
   
2. 
   Тикланмайдиган эскиришга учраган қисқа муддатли компонентлар - 31 714 $;
   

Самарали ёш 5 йилни ташкил этади. Баҳоланаётган умумий ҳаёт муддати 60 йил. Қурилиш районидаги ялпи рента мультипликатори 5 га тенг.

3. 
   Функционал эскириш (маиший жиҳозлар)
   

а) тикланадиган - 12 000 $;
б) тикланмайдиган:
1) қаватлар режасининг ёмонлиги туфайли рентадаги йўқотишлар ойига 10 $ - 12 000 $;
2) саноат корхонасининг яқин жойлашганлиги туфайли рентадаги йўқотишлар ойига 15 $ - 18 000 $.
Ечим:

1. 
   Жисмоний эскириш
   

А. Тикланадиган. Кечиктирилган жорий таъмирлаш
1. Бўёқ ва пардоз ишлари - 2 500 $
2. 5 та хонадонда пол тўшамаларни алмаштириш - 1 750 $
3. Водопроводларни таъмирлаш - 2 200 $