1-мавзу. Мулк ва баҳолаш ҳақида умумий тушунчалар

 
7.2. Кўчмас мулк объектлари экспертизаси 
 
Баҳоловчининг асосий вазифалардан бири баҳоланадиган объектни ўрганишда унинг 
жисмоний эскиришини аниқлаш ҳисобланади. Бинодан фойдаланиш шароитларидан 
келиб чиқиб жисмоний эскиришни икки турга ажратиш мумкин: меъёрдаги жисмоний 
эскириш ва индивидуал (алоҳида ҳолатдаги) жисмоний эскириш. 
Меъёрдаги жисмоний эскириш – кўчмас мулк объектининг қайта тиклаш қувватларини 
йўқотиши (камайиши) ёки кўчмас мулк объектининг лойиҳа талаблари асосида 
эксплуатация қилинганда ва жорий таъмирлаш ишлари олиб борилган хизмат қилиш 
муддатига нисбатан унинг қийматини камайиб боришидир. Барча объектларнинг 
меъёрий жисмоний эскиришга учраши муқарар. Унинг миқдори тўғридан – тўғри 
объектнинг қурилган йилига, конструктив ўзига хослигига ва қурилиш сифатига боғлиқ 
бўлади. Шу сабабли бундай эскиришни ҳисоблашда амалдаги меъёрлардан фойдаланса 
бўлади, масалан амортизатция ҳисоблаш меъёрларидан.
Индивидуал жисмоний эскириш – алоҳида ҳолатда объектнинг қайта тиклаш 
қийматини йўқотиб бориши ёки табиий ҳодисалар ва офатлар, фойдаланиш 
жараёнидаги камчиликлар, ҚМҚ ва ШНҚдаги ва лойиҳадаги хатоликлар сабабли 
меъёрий жисмоний эскиришдан фарқли эскиришдир. Индивидуал жисмоний эскириш 
кўрсаткичларини аниқлаш айнан баҳоловчининг асосий вазифасидир. Бу кўрсаткичнинг 
катталигига бир қатор омиллар таъсир кўрсатиши мумкин. Улар кўчмас мулк 
объектидаги эскириш ва емрилишлар ҳамда қурилиш конструкциясидаги нуқсонлар 
шаклида намоён бўлади.
Қурилиш конструкциялари ва боғловчиларининг шикастланиши деб улардан 
фойдаланиш жараёнида элементларнинг дастлабки геометрик ҳолатидан турли 
шаклдаги ўзгаришига айтилади.
Конструкция элементлари ва боғловчиларидаги нуқсон деб уларни тайёрлаш ва монтаж 
қилиш жараёнида геометрик шакли ва элементлари сифатининг лойиҳада ва меъёрларда 
кўзда тутилган кўрсаткичлардан чекиниши тушунилади. 
Ҳар бир қурилиш конструкциясидаги нуқсон ва зарарланиш объектнинг нормал 

---

фаолиятини чеклаши ва оқибатда унинг баҳолаш қийматининг камайишига олиб 
келади.
Нуқсон ва зарарланишларни шартли равишда қуйидаги асосий турларга бўлиш мумкин: 
• ташқи (юзалама) ва ички (таркибий); 
• кўрикдан ўтказиш жараёнида кўринадиган ва кўринмайдиган; 
• осон ва қийин тўғриланадиган; 
• муҳит ва юк таъсирида вақт ўтиши билан ривожланиб борувчи. 
Назоратдан ўтказиш жараёнида юқорида келтирилган шаклдаги нуқсон ва камчиликлар 
айнан шу шаклда ва комбинациялашган кўринишда учраши мумкин.
Ташқи нуқсон ва камчиликлар асосан енгил бартараф этиладиган сарасига киради, аммо 
ички (таркибий) нуқсон ва камчиликларни бартараф этиш учун махсус иш ва 
жараёнларни, шу жумладан лойиҳавий ўзгаришларни талаб этиши мумкин. Улар ўз 
навбатида объектнинг жисмоний эскириш кўрсаткичларини кескин ошишига олиб 
келади ва албатта бундай ҳолларда объектнинг қиймати камаяди. 
Бино ва иншоотларнинг яхши сақланиши ва умрбоқийлиги кўп жиҳатдан улардан 
фойдаланишни ташкил этишга ва эксплуатацияга, ташқи таъсирларга, унда қабул 
қилинган лойиҳа ечимларининг мустаҳкамлигига, қурилиш жараёнида фойдаланилган 
қурилиш материаллари ва конструкцияларига, қурилиш-жонтаж ишларининг сифатига 
боғлиқ бўлади. Бинонинг яхши сақланиши унда ўз вақтида жорий ва профилактик, 
режавий-огоҳлантирувчи ва капитал таъмирлаш ишларининг олиб борилганлигига 
боғлиқ бўлади.
7.1-жадвалда бино эскиришини дастлабки баҳолашда қўлланиладиган асосий 
кўрсаткичлар келтирилган. Мазкур кўрсаткичлар баҳолаш объектига биринчи бор 
ташриф буюргандаёқ унинг умумий ҳолатини аниқлаш ва кейинги бажариладиган 
ишларни режалаштириш имконини беради. 
7.1-жадвал